Bausparkassen – eine Alternative zu Hypotheken?

Etwa ein Drittel der Bevölkerung Russlands hat durchschnittlich nicht mehr als 9 Quadratmeter. m Wohnraum pro Person. Mehr als 5 Millionen Menschen haben nicht die Möglichkeit, neue Wohnungen zu kaufen, und stehen fĂŒr eine Wohnung an, um auf öffentliche Kosten neue Wohnungen zu erhalten. Trotzdem ist der Staat nicht in der Lage, allen BedĂŒrftigen Wohnraum zur VerfĂŒgung zu stellen, weshalb die Lösung des Wohnungsproblems fĂŒr die meisten BĂŒrger Ă€ußerst langsam voranschreitet..

Leider stehen Hypotheken aus dem einen oder anderen Grund auch nicht allen BĂŒrgern zur VerfĂŒgung. Daher mĂŒssen die Behörden nach verschiedenen Alternativen suchen, damit die Menschen eine neue Wohnung kaufen können. Eine der vorgeschlagenen Optionen ist der Gesetzesentwurf „Über Bausparkassen“, der auf den Erfahrungen von SSC in einer Reihe europĂ€ischer LĂ€nder basiert.

Die Geschichte der ersten Bausparkassen

Moderne Technologien fĂŒr Investitionen in Wohnimmobilien auf der ganzen Welt basieren auf drei Hauptprinzipien:

  • staatliche UnterstĂŒtzung;
  • Hypothekarkreditvergabe;
  • Vertragsersparnis.

NatĂŒrlich können sich in verschiedenen LĂ€ndern die Methoden zur Umsetzung bestimmter Bereiche erheblich unterscheiden, aber die GrundsĂ€tze sind dieselben. Beim Aufbau von Sparkassen gehören alle diese Organisationen zur dritten Gruppe, die auf dem Prinzip der Vertragsersparnis beruht.

Die ersten Systeme zur Vertragsersparnis wurden 1783 in Preußen eingefĂŒhrt. SpĂ€ter, zu Beginn des 19. Jahrhunderts, tauchten Ă€hnliche Systeme zur Ersparnis von GebĂ€uden in anderen LĂ€ndern und Regionen auf (in Österreich ab 1811, in Sachsen ab 1843)..

Die ersten VerbĂ€nde, die als Prototyp fĂŒr Sparkassen dienten, tauchten in kleinen Bergbaudörfern in Deutschland auf und arbeiteten nach einem einfachen Prinzip: Wenn zum Beispiel 100.000 WĂ€hrungseinheiten fĂŒr den Bau eines Hauses benötigt wĂŒrden und jeder, der ein Haus bauen wollte, nur 10 verschieben könnte Tausend ist es offensichtlich, dass er erst nach 10 Jahren ein Haus bauen konnte. Wenn 10 solcher Antragsteller gleichzeitig zusammengefasst wurden, konnte einer von ihnen in einem Jahr ein neues Haus bekommen, der zweite in 2 Jahren, der dritte in 3 Jahren usw. Folglich gewinnen alle Teilnehmer mit Ausnahme des letzten.

Bausparkassen - eine Alternative zu Hypotheken? Pastor von Bodelschwing

Die erste Bausparkasse von Pastor von Bodelschwing wurde 1885 eröffnet. Diese Richtung begann sich nach dem Zweiten Weltkrieg 1948 aktiv zu entwickeln. Der Anstoß fĂŒr ihre Entwicklung war der Mangel an finanziellen Mitteln im Nachkriegsdeutschland, als die Wohnungsprobleme der Bevölkerung mit Hilfe von Sparkassen zu lösen begannen..

In Deutschland ist nach wie vor eines der bekanntesten und grĂ¶ĂŸten Systeme zum Aufbau von Sparkassen tĂ€tig..

?In anderen europĂ€ischen LĂ€ndern wurde der Vorteil des GebĂ€udesparsystems viel spĂ€ter bewertet – zu Beginn der Marktreformen. Gesetze zum Bau von Sparkassen werden derzeit in der Tschechischen Republik, Großbritannien, der Slowakei, Ungarn, Frankreich, Kroatien usw. verabschiedet. In diesen LĂ€ndern sind neben nationalen auch deutsche Bausparkassen tĂ€tig. Es ist auch zu beachten, dass sich moderne Bausparkassen deutlich von den ersten Versuchen unterscheiden, kollektive Ersparnisse fĂŒr den Wohnungsbau zu organisieren. Und es sind die Bausparkassen, die heute das Hauptinstrument fĂŒr Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland sind. Somit wird der Bau von 3 von 4 HĂ€usern in diesem Land unter Beteiligung kollektiver vertraglicher Ersparnisse finanziert.

In seiner modernen Form verwendet SSC als Mittelquelle fĂŒr die Finanzierung von Wohnungsbaudarlehen Einlagen von BĂŒrgern, KreditnehmergebĂŒhren fĂŒr die Verwendung des Darlehens und die festgelegte staatliche PrĂ€mie, die gemĂ€ĂŸ dem geschlossenen Vertrag ĂŒber Baueinsparungen gezahlt wird, sofern der Einleger im Laufe des Jahres einen Beitrag auf sein Konto geleistet hat Vertragsbetrag.

Gleichzeitig kann ein Wohnungsbaudarlehen bei einer Bausparkasse nur von ihrem Investor und erst nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist (ca. 5-6 Jahre) erhalten werden, wenn er monatliche BeitrĂ€ge auf das Konto im SSC fĂŒr den im Vertrag angegebenen Betrag geleistet hat. Hierbei ist zu beachten, dass die ZinssĂ€tze (sowohl fĂŒr Einlagen als auch fĂŒr Kredite) fĂŒr die gesamte Vertragsdauer festgelegt sind.

Nach Erhalt eines Darlehens vom SSC erfolgt die RĂŒckzahlung innerhalb der vertraglich festgelegten Frist. In der Regel betrĂ€gt die maximale Kreditlaufzeit in diesem Fall 12 Jahre. Gleichzeitig sind die ZinssĂ€tze niedriger als bei Hypothekarkrediten.

Weltweite Erfahrung in der Anwendung von Wohnungssparsystemen

NatĂŒrlich ist seit dem Erscheinen der ersten Bausparkassen in Deutschland viel Zeit vergangen. Mittlerweile gibt es in vielen LĂ€ndern Ă€hnliche GebĂ€udesparsysteme. Laut Statistik nutzt fast die HĂ€lfte der EuropĂ€er Bausparkassen, um Geld fĂŒr den Kauf von Wohnraum zu sparen. Wie wir bereits am Beispiel Deutschlands untersucht haben, schließen alle Einleger mit der Sparkasse eine Vereinbarung ab, in der alle Bedingungen festgelegt sind: die Höhe des Beitrags, die Zinsen fĂŒr Einlagen und Kredite, die Laufzeit der Vereinbarung usw. Der Vertrag wird in drei Phasen umgesetzt.

Akkumulation.Vor Erhalt eines Darlehens zum Kauf einer Wohnung muss jedes Mitglied einen bestimmten Betrag (einen Anteil am durch die Vereinbarung festgelegten Gesamtdarlehensbetrag) ansammeln..

Geld bekommen und eine Wohnung kaufen.Zu diesem Zeitpunkt erhÀlt das Mitglied des SSC sein angesammeltes Geld zusammen mit Zinsen sowie einem bestimmten Betrag des Darlehens, der durch die Vereinbarung festgelegt wird. Mit diesem Geld kauft der Einleger Wohnraum.

KreditrĂŒckzahlung.GemĂ€ĂŸ den Bedingungen der Vereinbarung werden die geliehenen Mittel zusammen mit den Zinsen fĂŒr das Darlehen wĂ€hrend des angegebenen Zeitraums an die Bausparkasse zurĂŒckgegeben..

Die Anzahl der Teilnehmer an der Bausparkasse ist nicht begrenzt. Offensichtlich hĂ€ngt die finanzielle StabilitĂ€t des gesamten Systems von der Anzahl und RegelmĂ€ĂŸigkeit der Gewinnung neuer Einleger ab..

Bausparkassen - eine Alternative zu Hypotheken? Massenaktion. Ivan Pols. 2009

Es mag einigen scheinen, dass SSK wie Pyramidensysteme sind. Das ist aber nicht so. Die Besonderheit der Sparkassen, die ihren stabilen Betrieb gewÀhrleisten, besteht darin, dass sie völlig unabhÀngig vom Kapitalmarkt sind: Alle im System zirkulierenden Fonds bilden einen Teufelskreis.

Es stellt sich eine Art Geldumlauf heraus. Auf Kosten der angezogenen Einlagen vergibt die Kasse Kredite, die dann zurĂŒckgegeben und erneut an andere Mitglieder des Systems vergeben werden.

Und dieser Fluss hört nie auf, neue Einleger anzuziehen, da die neue Generation die Möglichkeiten der Bausparkassen aktiv nutzt. Es sollte auch beachtet werden, dass CCMs in den meisten europĂ€ischen LĂ€ndern aktiv vom Staat unterstĂŒtzt werden, der den Einlegern zusĂ€tzliche Wohnbauförderungen gewĂ€hrt (sie werden auch als PrĂ€mien bezeichnet). Beispielsweise wurden im Jahr 2000 in der Tschechischen Republik 0,26% des BIP aus dem Haushalt fĂŒr die Zahlung staatlicher PrĂ€mien fĂŒr Haushaltseinlagen in der SSK bereitgestellt.

Neben SSC, das nach dem oben beschriebenen Prinzip arbeitet, gibt es in Europa mehrere weitere Varianten solcher Systeme. In Frankreich gibt es beispielsweise zwei Arten von Wohnungssparkonten:

  1. Sparbuch A), bei dem Sie zunĂ€chst bis zu 20.000 Euro sparen und dann ein zinsgĂŒnstiges Darlehen fĂŒr den Kauf einer Wohnung in Höhe von bis zu 30.000 Euro zu 3,75% pro Jahr erhalten können. ZusĂ€tzlich wird jĂ€hrlich ein staatlicher Bonus von 1,5 Tausend Euro zu diesem gezielten Beitrag hinzugefĂŒgt..
  2. PEL-Sparkonten (Wohnungssparplan). Auf einem solchen Konto kann eine Person bis zu 80.000 Euro sparen und dann ein bevorzugtes Wohnungsbaudarlehen von bis zu 120.000 Euro zu 4,8% pro Jahr erhalten.

In Großbritannien gibt es ein System von Bausparkassen, dessen Mechanismus dem Funktionsprinzip des deutschen SSC etwas Ă€hnelt. Um jedoch einen Wohnungsbaukredit zu erhalten, ist es nicht erforderlich, einen Beitrag zu einer Bausparkasse zu leisten. In den letzten Jahren begannen sich aufgrund der Liberalisierung der britischen Bankengesetzgebung die AktivitĂ€ten aller Bauunternehmen stĂ€rker mit den AktivitĂ€ten der GeschĂ€ftsbanken zu ĂŒberschneiden..

In vielen LÀndern gibt es Bausparkassen, die neben der Hypothekarkreditvergabe ein Instrument zur Lösung von Wohnungsproblemen der Bevölkerung darstellen..

Es gibt auch Beispiele fĂŒr negative Erfahrungen mit dem Aufbau von Sparkassen. In Argentinien beispielsweise war ein solches System bis in die 70er Jahre des 20. Jahrhunderts ziemlich aktiv und erfolgreich. Aufgrund der hohen Inflation haben die Ersparnisse der privaten Haushalte in Bausparkassen jedoch stark und stark abgewertet..

In Indien brach auch das Bausparkassensystem zusammen. Experten glauben, dass der Hauptgrund fĂŒr diese Entwicklung der Ereignisse das Fehlen einer effektiven Vermögensverwaltung ist. Insbesondere hat das SSC in der Anfangsphase keine Barreserven gebildet. DarĂŒber hinaus kam es aufgrund des Analphabetenmanagements zu Ungleichgewichten zwischen der Höhe der angesammelten Ersparnisse und dem Volumen der ausgegebenen Kredite. Infolge dieser ineffektiven Maßnahmen gingen indische Bausparkassen schnell bankrott. Trotz einzelner Beispiele fĂŒr die negativen Erfahrungen des SSC gelang es ihnen ĂŒber mehrere Jahrhunderte hinweg, ihre Wirksamkeit und ZuverlĂ€ssigkeit zu beweisen. In vielen LĂ€ndern gibt es Bausparkassen, die neben der Hypothekarkreditvergabe ein Instrument zur Lösung von Wohnungsproblemen der Bevölkerung darstellen..

Perspektiven fĂŒr die Bildung von Bausparkassen in Russland

ZunÀchst sollte gesagt werden, dass in Russland seit langem eine Art Bausparkasse tÀtig ist. Sicherlich kennen viele Menschen ein solches Konzept wie Wohnen und Wohnungsgenossenschaften. Insgesamt sind derzeit etwa 30 Gilden auf dem Territorium Russlands in verschiedenen Regionen tÀtig, um diese Genossenschaften zu vereinen..

Bausparkassen - eine Alternative zu Hypotheken? Andrey Gorodnichev. Tischler (Detail)

Leider konnten Wohnungsgenossenschaften in der Form, in der sie jetzt existieren, keinen nennenswerten Erfolg erzielen. Trotz der Tatsache, dass die Gesamtzahl der Einleger solcher Organisationen Zehntausende von Menschen ĂŒbersteigt.

Das Hauptproblem ist, dass diese Genossenschaften ohne staatliche UnterstĂŒtzung arbeiten. Und die Bevölkerung vertraut solchen Organisationen nicht sehr, weil es keine verlĂ€ssliche Rechtsgrundlage gibt, die ihre Arbeit streng regeln wĂŒrde, weshalb BetrĂŒger dies hĂ€ufig nutzen.

Aus diesem Grund haben Vertreter der Partei Faires Russland der Duma bereits 2006 einen Entwurf ihres eigenen Gesetzentwurfs „Über Bau- und Sparkassen“ zur PrĂŒfung vorgelegt. Es wird davon ausgegangen, dass sich SSCs sowohl hinsichtlich des Status als auch des Kontrollniveaus durch Regierungsbehörden erheblich von Wohnungsgenossenschaften unterscheiden werden.

Merkmale des der russischen Duma vorgelegten Gesetzentwurfs „Über Bausparkassen“

Es sei darauf hingewiesen, dass dieser Gesetzentwurf bereits zweimal bei der Staatsduma der Russischen Föderation eingereicht wurde. Es wurde jedoch abgelehnt und zur Überarbeitung geschickt. In den letzten Jahren hat eine ganze Gruppe von Spezialisten an dem Dokument gearbeitet, darunter Vertreter der Bank von Russland, des Finanzministeriums, des Ministeriums fĂŒr wirtschaftliche Entwicklung und des Ministeriums fĂŒr regionale Entwicklung.

Laut den Projektentwicklern können Bausparkassen in Russland eine gute Alternative zu Hypotheken sein und sollten die VerfĂŒgbarkeit neuer Wohnungen fĂŒr eine breitere Bevölkerung erhöhen.

Der Gesetzentwurf sieht die Schaffung von Spezialbanken vor, die eine begrenzte Liste von BankgeschĂ€ften durchfĂŒhren können. Jeder Einleger der Bausparkasse muss mit der Bank einen Sparakkumulationsvertrag abschließen, der die Zahlung fester BeitrĂ€ge auf sein Sparkonto bei der Bank innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorsieht.

Wenn der Einleger etwa 30-50% der Kosten der Wohnung angesammelt hat, hat er Anspruch auf ein Darlehen in Höhe des fĂŒr den Kauf einer neuen Wohnung erforderlichen Betrags. Die Darlehenslaufzeit und die Zinsen dafĂŒr werden im Voraus in der Vereinbarung festgelegt.

DarĂŒber hinaus sieht der Gesetzentwurf vor, dass die ZinssĂ€tze fĂŒr Kredite die ZinssĂ€tze fĂŒr Spareinlagen nicht um mehr als 3% pro Jahr ĂŒberschreiten dĂŒrfen..

TatsĂ€chlich zielt dieser Gesetzentwurf darauf ab, ein neues Finanzinstitut im Land zu schaffen. Da klar festgelegt ist, dass Bausparkassen den Status einer Bank (Finanz- und Kreditorganisation) erhalten, die sich ausschließlich darauf spezialisiert hat, Geld von der Bevölkerung fĂŒr Bauspareinlagen zu gewinnen und ihren Investoren gezielte Kredite fĂŒr den Kauf von Wohnraum zu gewĂ€hren.

Es wird vorgeschlagen, einen speziellen Versicherungsfonds einzurichten, der im Falle eines starken RĂŒckgangs des Volumens der angezogenen Bauspareinlagen verwendet wird.

SSC wird laut dem entwickelten Gesetzentwurf in der Lage sein, eine sehr begrenzte Anzahl von BankgeschĂ€ften durchzufĂŒhren. Sie haben also Zugang zu: Einlagen von Privatpersonen und juristischen Personen anziehen, angezogene Einlagen in risikoarme Vermögenswerte (z. B. Staatsanleihen) legen, Einzelkonten bedienen, Abrechnungen im Namen von BĂŒrgern auf ihren Bankkonten vornehmen, FremdwĂ€hrung verkaufen und kaufen (nur in bargeldlose Form) sowie die Ausgabe von Bankgarantien. Solche BeschrĂ€nkungen fĂŒr verfĂŒgbare Transaktionen sollen die Risiken von SSC minimieren.

Der Gesetzentwurf enthĂ€lt auch separate Normen, um die finanzielle TragfĂ€higkeit des Aufbaus von Sparkassen zu gewĂ€hrleisten. Beispielsweise wird vorgeschlagen, einen speziellen Versicherungsfonds einzurichten, der im Falle eines starken RĂŒckgangs des Volumens der angezogenen Bauspareinlagen verwendet wird..

Außerdem sollten die Standards der FinanzstabilitĂ€t nach Ansicht der Entwickler des Dokuments auf der Berechnung der einzelnen kumulativen Indikatoren jedes einzelnen Anlegers und der Bestimmung der Reihenfolge der Einleger beruhen. Außerdem sollten zusĂ€tzliche BeschrĂ€nkungen fĂŒr die Verwendung angesammelter Mittel festgelegt werden, wenn diese unter den Mitgliedern des SSC verteilt werden..

Der Gesetzentwurf sieht auch staatliche UnterstĂŒtzung fĂŒr das GebĂ€udesparsystem vor. Die Entwickler haben die Abgrenzung einer PrĂ€mie auf die Spareinlage in Höhe von 20% ihres jĂ€hrlichen Wachstums vorgesehen, die aus dem Bundeshaushalt gezahlt wird. Gleichzeitig sollte fĂŒr einen russischen StaatsbĂŒrger die maximale Anzahl staatlicher Auszeichnungen pro Jahr 26.000 Rubel nicht ĂŒberschreiten..

Die Überwachung der AktivitĂ€ten der Bausparkassen wird der Bank von Russland ĂŒbertragen, die spezielle Standards fĂŒr SSC festlegt, die sich von den Standards fĂŒr andere GeschĂ€ftsbanken unterscheiden. Damit die Bausparkassen vollstĂ€ndig von den Banken- und AktienmĂ€rkten isoliert sind, werden die Zinsen fĂŒr Spareinlagen und fĂŒr einen Kredit bei Abschluss der Vereinbarung festgelegt. In diesem Fall hat die Bausparkasse nicht das Recht, die Vertragsbedingungen wĂ€hrend der gesamten Vertragslaufzeit zu Ă€ndern. Die maximal zulĂ€ssige Differenz zwischen Einlagen- und Kreditzins wird von der Bank von Russland festgelegt.

Wie wird sich die Bildung von SSK auf den heimischen Immobilienmarkt auswirken?

Ende Februar 2012 gab der Sprecher des Föderationsrates, Sergei Mironov, bekannt, dass die neue Fassung des Gesetzentwurfs erneut der Duma vorgelegt wurde. Er wies auch darauf hin, dass das Gesetz „Über Bausparkassen“ 2013 in Kraft treten könnte.

Wie wird sich die Verabschiedung dieses Gesetzes auf den heimischen Wohnimmobilienmarkt auswirken??

Dieses Gesetz wird die AktivitĂ€ten zum Aufbau von Sparkassen in Russland klar regeln. Dies wird uns helfen, ein funktionierendes Werkzeug zu finden, mit dem die Bevölkerung fĂŒr neue Wohnungen sparen kann. Die Verabschiedung des Gesetzes ist ein verantwortungsbewusster und notwendiger Schritt, da eine Rechtsgrundlage erscheinen wird, die die Rechte der Menschen schĂŒtzen und das System der Baueinsparungen vollstĂ€ndig transparent machen kann.

Der Vorteil von SSC besteht darin, dass aufgrund der Tatsache, dass alle Finanzströme innerhalb des Systems zirkulieren, niedrige ZinssÀtze festgelegt werden können (deutlich niedriger als bei Hypotheken). Gleichzeitig hÀngen die ZinssÀtze nicht von Schwankungen am Finanzmarkt ab und können sich wÀhrend der gesamten Vertragslaufzeit mit der Bausparkasse nicht Àndern..

Es ist offensichtlich, dass die Schaffung einer SSK in Russland eine Alternative zur Hypothekarkreditvergabe darstellt und es BĂŒrgern, die nicht ĂŒber Mittel fĂŒr eine anfĂ€ngliche Hypothekenzahlung verfĂŒgen, ermöglicht, den erforderlichen Betrag in einer Bausparkasse zu akkumulieren und dann neue Wohnungen auf Kredit zu kaufen.

DarĂŒber hinaus sollte sich ihre Schaffung positiv auf die allgemeine Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes auswirken: Das vom SSC gesammelte Geld wird zur Finanzierung des Neubaus verwendet. Infolgedessen wird das Volumen der neu zu beauftragenden Wohnungen steigen und sich die Preise auf dem Markt stabilisieren..

Das Funktionsprinzip von Hypotheken und SSCs ist völlig anders, daher werden ihre Kunden unterschiedlich sein. Folglich ist es unwahrscheinlich, dass diese Institute zu ernsthaften Wettbewerbern werden..

Hypothekenbanken sollten keine Angst vor ernsthafter Konkurrenz durch den Bau von Sparkassen haben. Sie können friedlich zusammenleben und zusammenarbeiten. In LĂ€ndern, in denen SSCs seit langer Zeit existieren und effektiv arbeiten, machen in der Regel etwa 30% der persönlichen Wohngeldersparnisse der Bevölkerung etwa 30% aus, weitere 30% der BĂŒrger investieren in SSCs, und die restlichen 40% entfallen auf Hypothekarkredite.

Das Funktionsprinzip von Hypotheken und SSCs ist völlig anders, daher werden ihre Kunden unterschiedlich sein. Folglich ist es unwahrscheinlich, dass diese Institute zu ernsthaften Wettbewerbern werden. Es ist nur so, dass das System der Bausparkassen die Möglichkeiten der BĂŒrger erweitert und die Möglichkeit bietet, Wohnungen fĂŒr diejenigen zu kaufen, fĂŒr die derzeit keine Hypothek verfĂŒgbar ist.

Abschließend möchte ich sagen, dass die Effizienz und StabilitĂ€t der Bausparkassen in jedem Fall von der Genauigkeit der Einhaltung der Gesetze und der staatlichen UnterstĂŒtzung abhĂ€ngt. Wie die Welterfahrung bestĂ€tigt, kann das SSC-System ohne ernsthafte UnterstĂŒtzung durch die Behörden einfach keinen Massencharakter erlangen..

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