Büroimmobilienmarkt – Ergebnisse des 1. Quartals 2011

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ergebnisse des ersten Quartals 2011 im Bereich Büroimmobilien in der Hauptstadt nach Ansicht der meisten Experten die Haupttrends dieses Marktsegments im Berichtszeitraum eine natürliche Rückkehr potenzieller Mieter auf den Markt sowie eine anhaltende Zunahme des Mangels an Qualitätsangeboten sind..

Büroimmobilienmarkt
Jacob Lawrence. Schreiner. 1946

Die Nachfrage nach Büros in Moskau stieg im Jahresverlauf um mehr als ein Drittel

Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2010 stieg die Nachfrage nach Büros in der Hauptstadt um durchschnittlich 30-40%, was zweifellos auf das allgemeine Wachstum der Wirtschaftstätigkeit im Land und eine Verbesserung des Geschäftsklimas im Vergleich zu den Vorjahren zurückzuführen ist..

Ausländische Unternehmen und große Bankbetreiber verzeichneten einen Anstieg der Büromietaktivitäten. Es ist bemerkenswert, dass potenzielle Mieter derzeit bereits bereit sind, Angebote für Büroflächen ohne Fertigstellung zu prüfen. Im Vergleich zum Vorjahr geben Großstadtagenturen an, dass die Anzahl der gemieteten Büroflächen in der Schale liegt&Kern (blanke Wände und Decke) um mehr als 30% erhöht.

Laut Maxim Zhulikov, Chefspezialist der Büroimmobilienabteilung der Agentur Penny Lane Realty, hat die Nachfrage des Mieters nach dem Kauf eines vorgefertigten Mietgeschäfts in den ersten drei Monaten dieses Jahres spürbar zugenommen. Er wies auch darauf hin, dass es unter potenziellen Käufern hauptsächlich inländische Privatinvestoren gibt. Ausländische Investoren haben, selbst wenn sie bereit sind, Objekte zu kaufen, sehr oft einfach keine Zeit, rechtzeitig auf eine sich sehr schnell ändernde Marktsituation zu reagieren.

Die Folgen des Verbots der Moskauer Behörden für den Bau von Bürogebäuden innerhalb des Dritten Transportrings sind zunehmend zu spüren..

Es ist auch anzumerken, dass im Zeitraum von Januar bis März 2011 eine ziemlich hohe und stabile Nachfrage nach dem Kauf von Büros der Klassen A und B bestand. Große Unternehmen zeigten in der Regel Interesse an solchen Objekten, um hier ihre Strukturen zu lokalisieren. So gab es beispielsweise im Februar Informationen, dass die Raifaisen Bank und Rostelecom ein Business Center kaufen wollten. Ein weiteres anschauliches Beispiel sind die Verhandlungen zwischen Vertretern der Alfa-Bank und von AFI-Development über den Kauf des Geschäftszentrums Aquamarine..

Ein weiterer Trend im ersten Quartal dieses Jahres ist, dass die Folgen des Verbots der Moskauer Behörden für den Bau von Bürogebäuden innerhalb des dritten Transportrings zunehmend zu spüren sind. Kapitalentwickler, die nach neuen Baustellen suchen, zeigen ein aktives Interesse an den ehemaligen Industriegebieten in der Innenstadt.


Wassily Kandinsky. Moskau 1.1916

Durch die Sanierung können Bauunternehmen diese Objekte anschließend gewinnbringend verkaufen. Zum Beispiel entwickelt Sminex dieses Marktsegment weiterhin aktiv. Sehr bald werden vollständig erneuerte Bereiche des ehemaligen Salut-Werks in den Kapitalmarkt eintreten. Kürzlich erschienen auch Informationen über die Übernahme des ehemaligen Industriegebiets in Prospect Mira, 102, durch dasselbe Bauunternehmen.

Wir stellen außerdem fest, dass im ersten Quartal 2011 die höchste Nachfrage nach Büroflächen in Geschäftszentren im zentralen Verwaltungsbezirk von Moskau zu verzeichnen war. Der Anstieg der Nachfrage nach Büros der Klassen A und B + wird durch die Tatsache bestätigt, dass nach den Ergebnissen der ersten drei Monate dieses Jahres die Auslastung der Geschäftszentren in Kategorie A zwischen 90% und 95% und in Kategorie B + zwischen 80% und 90% liegt … Als Beispiel für nachgefragte Geschäftszentren kann man anführen: BC „Orlikov“, BC „Arche Noah“, BC „Usadba“, BC „Alexander House“..

Das Bürobedarf ist noch nicht auf das Vorkrisenniveau zurückgekehrt

Im ersten Quartal dieses Jahres kamen im Bereich Büroimmobilien mehrere neue Vorschläge auf den Markt. Zuallererst war die Erhöhung des angebotenen Raums auf die Einrichtungen zurückzuführen, die 2010 gebaut wurden. So stieg das Volumen der neuen Versorgung mit Büroräumen in den ersten drei Monaten des Jahres 2011 um mehr als 200.000 Quadratmeter..

Wenn wir jedoch das Angebot mit dem Vorkrisenniveau vergleichen, sollten wir die äußerst geringe Aktivität der Moskauer Entwickler beachten. Grundsätzlich werden in diesem Jahr Arbeiten durchgeführt, um die Bauarbeiten an den Einrichtungen abzuschließen, die 2008-2010 begonnen wurden. Moderne Stadtentwickler nehmen die Aussichten und potenziellen Risiken neuer Projekte, insbesondere im Bereich der gewerblichen Immobilien, sehr ernst. Beispielsweise wurden einige im Bau befindliche Geschäftszentren, die sich noch in einem frühen Bauphase befanden, saniert und an ihrer Stelle Wohnungen gebaut. Die Gesamtfläche der Projekte, die aufgrund der Sanierung zu Wohnimmobilien werden, beträgt also etwa 1 Million Quadratmeter. m.


Laszlo Moholy Nagy. Konstruktion. 1923

Die Entstehung dieses Trends wurde vor allem durch die Einstellung des Baus einiger großer bekannter Projekte sowie durch die Umsetzung der Überarbeitung von Genehmigungen und Genehmigungen beeinflusst, die zuvor von der ehemaligen Stadtverwaltung erteilt wurden. Derzeit ist offiziell bekannt, dass der Bau von Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von fast 900.000 Quadratmetern eingestellt wurde. m.

Wenn wir das Angebot an Büros auf dem Sekundärmarkt betrachten, stellen viele Experten eine Rückkehr zum für die Zeit vor der Krise typischen Modell des „virtuellen“ Verkaufs fest. Verkäufer bieten ihre Vermögenswerte nur zum Verkauf an, um herauszufinden, um wie viel ihre Immobilien an Wert gewonnen haben. Es ist auch zu beachten, dass die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 30% gestiegen sind. Alle Transaktionen mit Gewerbeimmobilien werden jedoch jetzt im Rahmen des Marktes durchgeführt. Im Allgemeinen ist die Anzahl der tatsächlich zum Verkauf angebotenen Büroobjekte im Vergleich zu 2008-2010 stark zurückgegangen..

Eines der interessantesten und vielversprechendsten neuen Projekte, die Anfang 2011 auf den Markt kamen, ist das Barclay Plaza Business Center. Dies ist ein moderner Geschäftskomplex der B + Klasse. Die Gesamtfläche der Anlage beträgt rund 47.000 Quadratmeter. Es verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur (Rezeption, Restaurant, separater Speisesaal für Mitarbeiter, Einkaufsgalerie, Fitnesscenter und Swimmingpool) sowie einen einfachen Zugang zu allen wichtigen Verkehrslinien der Stadt.

Die Preise für den Kauf und die Miete von Büros sind leicht gestiegen

Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2010 stiegen die Miet- und Verkaufspreise für Büroimmobilien in Moskau je nach Standort und Objektklasse um 15 bis 20%. Wenn wir den Preisanstieg für Büroimmobilien im Zeitraum von Januar bis März 2011 berücksichtigen, dann waren es je nach Objekt etwa 2-3%.

Der Preisanstieg erfolgte aus mehreren Gründen. Einerseits wurden die Preise durch Prognosen einer deutlichen Reduzierung des Baus neuer Gewerbeimmobilien und einer sehr langsamen Markteinführung bereits angekündigter Immobilien beeinflusst. Zum anderen ein Rückgang des Anteils leerstehender hochwertiger Büroflächen bei Vollveredelung.

Ein spürbarer Preisanstieg wurde auch durch die Kaufkraftsteigerung privater Investoren erleichtert..

Die durchschnittlichen Mietpreise für Großstadtbüros der Klasse A lagen im 1. Quartal zwischen 700 und 1100 USD pro Quadratmeter, für Büros der Klassen B + und B zwischen 300 und 950 USD pro Quadratmeter. Es sollte auch beachtet werden, dass das Preisniveau für Einzelhandelsflächen im Zentrum von Moskau natürlich etwas höher ist und zwischen 1000 und 4000 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Nach den Ergebnissen des 1. Quartals 2011 gehörten zu den teuersten Straßen Moskaus: Twerskaja, Pjatnitskaja, Stoleshnikow-Gasse, Petrowskie-Linien, Kamergersky-Gasse, Bolschaja Dmitrowska, Kusnezki am meisten, Bolschaja Ordynka, Ostoschenka, Tretjakowski proezd.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der gewerbliche Immobilienmarkt, einschließlich des Büromarktes in Moskau, in naher Zukunft einen weiteren Anstieg der Mietpreise und -preise erwartet. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Wachstum der Nachfrage in diesem Sektor fortsetzen wird. Gleichzeitig werden die beliebtesten und vielversprechendsten Büros wahrscheinlich die Klassen A und B + bleiben. Man kann auch sagen, dass die im ersten Quartal festgestellte deutliche Tendenz zu einem Anstieg des Defizits solcher Büroflächen auf dem Markt bis Ende dieses Jahres anhalten wird. Vor einem Jahr waren in der Kategorie der Büros in Business Centern der Klassen A und B + bis zu 10 geeignete Angebote frei auf dem Markt zu finden. Derzeit ist die Anzahl der in diesem Segment angebotenen Büros auf 1-2 gesunken.

Trotz der deutlich gestiegenen Marktaktivität im 1. Quartal dieses Jahres wird der Moskauer Büroimmobilienmarkt laut Experten höchstwahrscheinlich erst 2012-2013 zu den Indikatoren vor der Krise zurückkehren.

Für das zweite Quartal dieses Jahres prognostizieren viele Experten einen leichten Anstieg der Mietpreise um 2-3%, was vor allem auf den saisonalen Anstieg der Nachfrage und den Wunsch potenzieller Käufer und Mieter zurückzuführen ist, alle Transaktionen vor Beginn der Sommerferien abzuschließen. Experten gehen auch davon aus, dass das qualitativ hochwertige Angebot an Büroflächen im Jahr 2011 stark zurückgehen wird und die Hauptstadt bis Ende des Jahres mit einem starken Mangel an Einrichtungen in diesem Marktsegment konfrontiert sein wird..

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