Erhöhung des Zentralbankzinssatzes: Was wird mit der Hypothek geschehen?

Der Zusammenbruch des Rubels und ein starker Anstieg des Diskontsatzes der Zentralbank verursachten Panik bei Russen, die bereits eine Hypothek aufgenommen haben oder dies in naher Zukunft tun werden. Mal sehen, wie sich die Erhöhung des Leitzinses auf sie auswirkt, wie man sich mit der Bank auf Vorzugskonditionen einigt und was für Hypothekarkreditnehmer in Zukunft zu erwarten ist.

Was Kreditnehmer erwarten können. Wird sich der Hypothekenzins ändern?

Wenn der Refinanzierungssatz auf 17% angehoben wird, werden Geschäftsbanken bei diesem Satz Geld von der Zentralbank leihen. Wenn Sie sich die Dynamik des vergangenen Jahres ansehen, können Sie feststellen, dass sich die Zinssätze für die Rubelhypothek trotz eines stetigen Anstiegs des Refinanzierungssatzes nicht wesentlich geändert haben:

  • März 2014: Zentralbankzinssatz – 7,0%, Hypothek – 12%;
  • April 2014: Zentralbankzinssatz – 7,5%, Hypothek – 12,3%;
  • Juli 2014: Zentralbankzinssatz – 8,0%, Hypothek – 12,2%;
  • September 2014: Abzinsungssatz – 9,5%, Hypothek – 12,5%.

Der derzeitige starke Anstieg wird die Situation jedoch radikal verändern. Banken können nicht ohne Gewinn operieren. Daher werden sie gezwungen sein, Kredite zu Zinssätzen zu vergeben, die über dem Zinssatz der Zentralbank liegen. Es wird erwartet, dass die Russen bei dem derzeitigen Refinanzierungssatz für Hypothekendarlehen nicht weniger als 18 bis 20% pro Jahr zahlen werden. Und das entspricht den optimistischsten Prognosen. Sicherlich werden kleine Banken Kreditnehmern Hypotheken zu noch höheren Zinssätzen anbieten.

Soziale Hypotheken sollten im Preis viel weniger steigen. Laut Andrey Shelkovy, Direktor der Agentur für die Finanzierung des Wohnungsbaus, wird der Sozialhypothekenzins im Jahr 2015 auf der Grundlage des Verbraucherinflationsindex berechnet, zu dem 3,8% Prozent hinzukommen. Für das nächste Jahr prognostiziert das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung einen Verbraucherinflationsindex in der Größenordnung von 7,5%. Dementsprechend sollte der Zinssatz für Kredite für den Kauf von Wohnraum im Rahmen staatlicher Programme etwas mehr als 11% betragen.

All diese Änderungen sollten jedoch erst nach dem neuen Jahr erwartet werden. Derzeit haben einige Geschäftsbanken die Umsetzung von Hypothekenprogrammen ausgesetzt und vergeben bislang nicht einmal vorab genehmigte Kredite. Finanzinstitute möchten einige Zeit warten, um zu sehen, wohin die aktuelle Situation mit dem Rubel führen wird, welche Schritte die Regierung unternehmen wird und welcher Zinssatz unter den veränderten wirtschaftlichen Bedingungen optimal sein wird.

Verzögerung bei Hypothekenzahlungen. Wie man ist

In den ersten 20 bis 25 Tagen nach der Zahlungsverzögerung kann die Bank die Zahlungsverzögerung nicht berücksichtigen. Die Mitarbeiter wissen sehr gut, dass absolut jeder vorübergehend finanzielle Schwierigkeiten haben kann. Wenn der Kunde jedoch keine weiteren Zahlungen leistet, versuchen die Spezialisten der Kreditabteilung, Kontakt mit ihm aufzunehmen, Benachrichtigungen über verspätete Zahlungen zu senden und den Kreditnehmer auf jede erdenkliche Weise an seine Verpflichtungen zu erinnern.

Wenn Hypothekenzahlungen nicht innerhalb von drei Monaten ausgeführt werden oder die Zahlungsfristen innerhalb von 12 Monaten mehr als dreimal verletzt wurden und die Verzögerung 5% des Hypothekenbetrags übersteigt, haben die Anwälte der Bank das Recht, vor Gericht zu gehen, um die Schulden einzutreiben. Und natürlich wird die Gerichtsentscheidung zu ihren Gunsten sein: Es ist unwahrscheinlich, dass ein Kunde, der sich vor einem Finanzinstitut versteckt, darauf zählen kann, dass das Gericht auf seiner Seite steht..

Um von einem Bankkunden die Höhe der Schulden, Zinsen und Strafen für Verspätungen einzuziehen, können Gerichtsvollzieher das Bankkonto des Schuldners beschlagnahmen, Hypothekenimmobilien versteigern und sein Auto beschlagnahmen. Wenn die Hypothek nicht nur für den Kreditnehmer, sondern auch für seine Verwandten ausgegeben wird, kann auch deren Eigentum festgenommen werden.

Es sind sogar Fälle bekannt, in denen Inkassobüros, die Schulden von Banken aufgekauft hatten, insolventen Kreditnehmern mit einem Strafverfahren wegen Betrugs drohten. Aber solche Bedrohungen sind absolut hoffnungslos. Artikel 159 des Strafgesetzbuches der Russischen Föderation (Betrug) kann nur angewendet werden, wenn der Kunde der Bank bei der Beantragung einer Hypothek gefälschte Dokumente verwendet hat. Zwar gibt es im russischen Strafgesetzbuch 177 weitere Artikel (Umgehung der Rückzahlung von Verbindlichkeiten), aber es gab keine Präzedenzfälle, als Kreditnehmer nach diesem Artikel vor Gericht gestellt wurden..

Wie man mit der Bank verhandelt

Wie bereits klar ist, ist es für einen insolventen Kreditnehmer absolut nutzlos, sich vor der Bank zu verstecken. Am besten versuchen Sie, mit einem Finanzinstitut zu verhandeln, um die Bedingungen Ihres Hypothekenvertrags zu vereinfachen. Schließlich ist die Bank absolut nicht an problematischen Kreditnehmern interessiert und wird sich sicherlich auf halbem Weg treffen, wenn sich der Kunde angemessen und angemessen verhält.

Sie müssen von der Bank eine Bescheinigung über die Höhe Ihrer Schulden einholen. Dann sollten Sie einen Antrag an das Finanzinstitut schreiben und die Gründe angeben, warum es nicht möglich ist, Zahlungen für die Hypothek vollständig zu leisten. In dem Schreiben lohnt es sich, nicht nur die Bank nach Vorzugsbedingungen zu fragen, sondern auch Ihre Vorschläge zur Lösung der Situation anzugeben.

Die gebräuchlichsten Optionen zur Lockerung der Hypothekenkonditionen sind die Refinanzierung und Umstrukturierung in Rubelwährung.

Refinanzierung eines Hypothekenvertrags

Bei der Refinanzierung wird dem Kreditnehmer ein neues Darlehen eröffnet, auf dessen Kosten das alte zurückgezahlt wird. Ein neues Darlehen wird in der Regel zum gleichen Zinssatz wie zuvor vergeben, jedoch für einen längeren Zeitraum, wodurch sich die Höhe der monatlichen Zahlungen verringert. Dies ist die akzeptabelste Option für Kreditnehmer, die eine Hypothek in Rubel aufgenommen haben.

Restrukturierung einer Hypothek in Rubelwährung

Im Zusammenhang mit dem schnell steigenden Dollar ist es für Russen, die Fremdwährungshypotheken aufgenommen haben, am besten, Finanzinstitute aufzufordern, ihre Hypothekendarlehen in die Landeswährung umzustrukturieren. Das heißt, die Bedingungen der Vereinbarung bleiben unverändert, Hypothekenzahlungen werden jedoch in Rubel gezahlt.

Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank. Was wird mit der Hypothek passieren?

Dann geht der Brief an die Bank (Sie müssen sicherstellen, dass er ordnungsgemäß registriert ist) oder wird per Brief mit Benachrichtigung an das Finanzinstitut gesendet.

Während der Prüfung des Antrags durch die Bank sollten die Zahlungen in keinem Fall eingestellt werden, andernfalls kann der Kreditnehmer im Falle eines Gerichtsverfahrens als böswilliger Schuldner anerkannt werden. Wenn es nicht möglich ist, den vollen Betrag der Hypothekenzahlungen an die Bank zu überweisen, können Sie sich auf nur einen Teil davon beschränken, diesen jedoch regelmäßig innerhalb der vertraglich festgelegten Bedingungen bezahlen.

Kann die Bank den Hypothekenzins erhöhen?

Um dies zu verstehen, muss der Kreditnehmer den Hypothekenvertrag sorgfältig durchlesen. Am schlimmsten ist jedoch, dass ein Finanzinstitut den Zinssatz einseitig erhöhen kann. In diesem Fall kann sich der Kreditnehmer nur dann über seine eigene Unaufmerksamkeit beschweren, wenn er diesen Punkt bei Vertragsabschluss nicht beachtet hat.

In den Bedingungen der Vereinbarung kann auch gesagt werden, dass ein Finanzinstitut nur bei Eintritt bestimmter Bedingungen Anspruch auf eine Zinserhöhung hat. Zum Beispiel die Erhöhung des Abzinsungssatzes der Zentralbank oder des LIBOR-Index. Es ist zu prüfen, ob solche Bedingungen tatsächlich eingetreten sind, und wenn ja, ist die Erhöhung des Zinssatzes durch die Bank absolut legal.

Eine weitere häufige Option ist, wenn aus dem Hypothekenvertrag hervorgeht, dass der Zinssatz nur im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien erhöht werden kann. In diesem Fall muss der Kreditnehmer lediglich einen Brief an die Bank schreiben, in dem er erklärt, dass er der Zinserhöhung nicht zugestimmt hat. Wenn das Finanzinstitut weiterhin besteht, können Sie sicher vor Gericht gehen. Der Kreditnehmer hat allen Grund, ihn zu gewinnen.

Theoretisch ist es möglich, dass ein Finanzinstitut vor Gericht geht, um die Bedingungen des Hypothekenvertrags auf der Grundlage von Artikel 451 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation zu ändern. Es heißt, dass der Vertrag per Gerichtsbeschluss geändert werden kann, wenn sich die Umstände so stark geändert haben, dass die Vertragsparteien, wenn sie die Möglichkeit gehabt hätten, dies vorauszusehen, eine Vereinbarung zu erheblich anderen Bedingungen getroffen hätten. Der gleiche Artikel 451 besagt zwar, dass eine Änderung der Vertragsbedingungen durch eine Gerichtsentscheidung im Zusammenhang mit erheblich geänderten Umständen nur in Ausnahmefällen erfolgen kann. Und in der russischen Rechtspraxis ist die Anzahl solcher Präzedenzfälle sehr gering..

Aber selbst wenn eine solche Forderung von einem Finanzinstitut eingereicht wird, muss die Bank zunächst nachweisen, warum sie die Änderung der Umstände nicht vorhersehen konnte, und der Kreditnehmer zahlt zu den alten Zinssätzen, bis das Gericht beschließt, sie zu ändern..

Was wird die Regierung tun?

In der gegenwärtigen Verwechslung mit Hypothekenzinsen und dem Rubel-Wechselkurs ist eines klar: Wenn der Wechselkurs 20% oder mehr beträgt und der Rubel-Wechselkurs auf dem aktuellen Niveau bleibt, wird sich die Zahl der Personen, die eine Hypothek bei russischen Banken aufnehmen möchten (sogar in Rubel, zumindest in Fremdwährung), verzehnfachen. Viele Experten prognostizieren bereits den Tod der russischen Hypothek zum aktuellen Zinssatz der Zentralbank.

Bauunternehmen werden nicht weniger betroffen sein. Nach Angaben des Ministers für Bauwesen, Wohnungswesen und kommunale Dienste, Michail Me, wird jede dritte Wohnung in Russland im Rahmen von Hypothekenprogrammen gekauft. In der Regel handelt es sich dabei um Wohnhäuser in Neubauten, und nach der massiven Ablehnung von Hypotheken durch Russen finden viele Entwickler möglicherweise einfach nicht das Geld, um die bereits begonnenen Projekte abzuschließen. Wenn es früher einfach gefährlich war, eine Wohnung im Nullstadium zu kaufen, wird sie jetzt zu einer echten „tödlichen Zahl“..

Es ist klar, dass die Regierung einige Schritte unternehmen muss, um die Situation zu stabilisieren. Mal sehen, welche Möglichkeiten es gibt, um aus der Situation herauszukommen, basierend auf den neuesten Aussagen russischer Beamter.

Auf einer traditionellen Pressekonferenz nach den Ergebnissen des Jahres sagte Wladimir Putin, die russischen Behörden seien sich bewusst, dass die Entwicklung von Hypotheken zum gegenwärtigen Zinssatz der Zentralbank sehr schwierig und möglicherweise sogar unmöglich ist. Daher wird die Regierung den Banken Subventionen zur Unterstützung von Hypothekenprogrammen gewähren. Das heißt, die Banken werden die Zinsen nicht erhöhen, und die entstandenen Verluste werden aus dem Haushalt erstattet..

Der Präsident hat zwar nicht angegeben, wie hoch diese Subventionen sein werden und welche Arten von Hypothekenprogrammen staatliche Unterstützung erhalten werden. Wenn die Regierung Maßnahmen ergreift, dann sicherlich nur in Bezug auf bestimmte Kategorien von Kreditnehmern. Es ist einfach unrealistisch, alle Hypothekenprogramme in Russland in der aktuellen Krisensituation und dem geplanten Haushaltsdefizit für die nächsten Jahre zu subventionieren..

Noch bedauerlicher ist die Situation der Menschen, die die Fremdwährungshypothek bezahlen. Neben dem Risiko einer Zinserhöhung sind sie aufgrund des zusammengebrochenen Rubelwechselkurses bereits gezwungen, doppelt so viel für ihre Kredite zu zahlen. Die Zahl solcher Kreditnehmer in Russland liegt nach verschiedenen Schätzungen zwischen 25 und 150 Tausend. Sie hoffen, dass die Behörden ihnen gemäß dem ungarischen Szenario helfen werden: Das heißt, sie zahlen die Hypothek zum aktuellen Dollarkurs, jedoch mit einem erheblichen Abschlag, und die Differenz des Zinssatzes wird den Banken aus dem Haushalt gezahlt.

Bisher haben russische Beamte keine Aussagen über die Möglichkeit eines solchen Szenarios gemacht. Laut Anatoly Aksakov, dem Abgeordneten der Staatsduma, wird derzeit die Möglichkeit einer Wiederbelebung der Agentur für die Umstrukturierung von Hypothekendarlehen in Betracht gezogen, die den Kreditnehmern bereits in der vorherigen Krise geholfen hatte. Ihm zufolge können jedoch nur diejenigen Fremdwährungskreditnehmer, die die Banken aufgrund einer Refinanzierung nicht abbezahlen konnten, die Dienste dieser Organisation in Anspruch nehmen..

Eine Reihe von Abgeordneten von Fair Russia forderte den Vorsitzenden der Zentralbank, Elvira Nabiullina, auf, die Geschäftsbanken zu verpflichten, die Fremdwährungskredite der Russen umzustrukturieren und die Zahlungen zum Wechselkurs zum Datum der Verträge, spätestens jedoch zum 1. Januar 2014, in Rubel umzuwandeln. Wie der Vorsitzende der Zentralbank auf diese Anfrage reagieren wird, ist noch nicht bekannt.

Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank. Was wird mit der Hypothek passieren?

Was ist mit Hypothekenzahlungen? Gibt es Hoffnung auf das Beste?

Die derzeitige Erhöhung des Abzinsungssatzes wurde eingeführt, um Spekulationen auf dem Devisenmarkt zu stoppen, als Banken Kredite von der Zentralbank zu niedrigen Zinssätzen aufnahmen und mit diesem Geld für einen Rückgang des Devisenmarktes spielten, was zu einem noch stärkeren Rückgang des Rubels führte. Die meisten Ökonomen sind sich einig, dass diese Maßnahme nur vorübergehend ist und es unwahrscheinlich ist, dass ein so hoher Abzinsungssatz bis Ende nächsten Jahres anhält. Denn hohe Zinssätze für Kredite über einen langen Zeitraum werden sich äußerst negativ auf alle in Russland umgesetzten Geschäftsprojekte auswirken und können zu einer Verringerung der Produktion und einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation im Land führen..

Für Menschen, die bis vor kurzem eine Hypothek aufnehmen wollten, ist es daher besser, sich nicht mit den derzeit hohen Zinssätzen zufrieden zu geben, sondern sechs Monate – ein Jahr – zu warten. Es ist möglich, dass sich die Hypothekensituation in dieser Zeit stabilisiert..

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