Gemeinsame Konstruktion: Risiken und Garantien

Was ist Eigenkapitalaufbau?

Am 30. Dezember 2004 trat das Bundesgesetz „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten sowie über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“ in Kraft. Die Regelung der Öffentlichkeitsarbeit, die sich aus der Gewinnung von Geldern von Einzelpersonen für das gemeinsame Bauen ergab, war eine Herausforderung der Zeit und musste vor allem die Rechte, Interessen und das Eigentum derjenigen schützen, die in das gemeinsame Bauen investieren, dh der Anteilseigner.

Basierend auf den Normen des oben genannten Gesetzes ist das gemeinsame Bauen eine Bauart, die auf einer Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bauen basiert. Eine Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau ist eine Vereinbarung, nach der sich eine Partei (der Bauträger) verpflichtet, ein Wohnhaus innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu bauen und es nach Erteilung der Genehmigung zur Inbetriebnahme an einen Teilnehmer am gemeinsamen Bau zu übertragen, und die andere Partei (ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau) verpflichtet sich, gemäß dem Vertrag zu zahlen Preis und akzeptieren Sie das konstruierte Objekt.

Wie Sie sehen können, definiert das Gesetz zwei Parteien der Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau: den Entwickler und den Teilnehmer am gemeinsamen Bau.

Ein Bauträger ist eine juristische Person, die Eigentümer oder Pächter eines Grundstücks ist und Mittel von Teilnehmern am gemeinsamen Bau für den Bau von Mehrfamilienhäusern oder anderen nicht produktiven Immobilien auf diesem Grundstück erhält. Ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau (im Volksmund – ein Anteilseigner) ist eine natürliche oder juristische Person, die dem Bauunternehmer Mittel für den Bau eines Wohnhauses zur Verfügung gestellt hat, um nach dessen Inbetriebnahme das Eigentum an dem gebauten Objekt zu erlangen.

Tatsächlich ist ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau ein Investor, und die Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau ist eine Investitionsvereinbarung. Um jedoch die Rechte der Teilnehmer an einer solchen Vereinbarung zu schützen, wird sie durch ein separates Gesetz und nicht durch die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs über eine Investitionsvereinbarung geregelt. Die wesentlichen Bestimmungen der Beteiligungsvereinbarung sind:

  1. Vertragsgegenstand (ein bestimmter Gegenstand muss anhand der Projektdokumentation festgelegt werden, die nach Erhalt der Erlaubnis zur Inbetriebnahme eines Mehrfamilienhauses an einen Teilnehmer am gemeinsamen Bau übertragen wird).
  2. Frist für die Übertragung eines Objekts an einen Teilnehmer an einer gemeinsamen Konstruktion.
  3. Vertragspreis und Zahlungsverfahren.

Eine Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau wird schriftlich geschlossen und unterliegt der obligatorischen staatlichen Registrierung. In der Praxis wird der gemeinsame Bau wie folgt durchgeführt: Ein Bauunternehmer (Bauunternehmen) kauft oder pachtet ein Grundstück für den Bau eines Wohnhauses und schließt mit den Anteilseignern Vereinbarungen über die Teilnahme am gemeinsamen Bau. Die Aktionäre zahlen häufig in Raten die vertraglich festgelegten Kosten für die Wohnung und erhalten diese nach Inbetriebnahme des Hauses.

Warum ist der Aufbau von Aktien rentabel?

Für viele Einwohner Russlands ist das gemeinsame Bauen fast der einzige wirkliche Weg, um eine eigene Wohnung zu erhalten, da der Marktpreis für Immobilien für die meisten Russen unerschwinglich ist und die Kreditvergabe bei Banken eine zu hohe Überzahlung für eine Wohnung mit sich bringt, da die Öffentlichkeit nach der globalen Finanzkrise zu hohe Zinsen hat Banken und Kredite sind nahe Null. Durch den gemeinsamen Bau können Sie eine Wohnung zu einem relativ niedrigen Preis kaufen, da nach der Inbetriebnahme eines Mehrfamilienhauses die Kosten für die darin enthaltenen Wohnungen erheblich steigen und die Zahlungen in den meisten Fällen bis zum Abschluss der Bauarbeiten zurückgestellt werden.

Teilnahme am gemeinsamen Bau

Der Nachteil des gemeinsamen Bauens besteht darin, dass ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau seine Wohnung erst nach Abschluss des Baus erhalten kann. Wenn Sie eine Wohnung auf Kredit kaufen, können Sie sofort in sie einziehen, aber die endgültigen Kosten einer Wohnung im ersten und zweiten Fall sind einfach unvergleichlich.

Aktienkonstruktionsrisiken

Vor der Verabschiedung des Bundesgesetzes „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten sowie über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“ gab es in Russland seit langem ein gemeinsames Bauwesen als Phänomen. Sie wurde hauptsächlich auf der Grundlage von Investitionsvereinbarungen oder Vereinbarungen über gemeinsame Aktivitäten durchgeführt. Die in diesen Vereinbarungen vorgesehenen Mechanismen der Zusammenarbeit zwischen dem Anteilseigner und dem Entwickler konnten nicht alle Aspekte solcher Rechtsbeziehungen vollständig abdecken, weshalb die Rechte der Anleger (dh der Anteilseigner) nicht ausreichend geschützt waren, und dies wurde zu einem hervorragenden Grund für die Aktivitäten skrupelloser Entwickler. Das Gesetz über die Teilnahme am gemeinsamen Bau bot den Teilnehmern am gemeinsamen Bau angemessene Garantien und schützte sie vor der Willkür der Entwickler. Daher mussten Entwickler, die mehr Rechte und weniger Verantwortlichkeiten haben wollten, nach Wegen suchen, um das neue Gesetz zu umgehen. Wie Sie wissen, wird jeder, der sucht, immer finden, denn die Nachrichten über den nächsten Schwindel erschienen auch regelmäßig in den Medien. In den meisten Fällen versuchen Entwickler, den Buchstaben des Gesetzes eindeutig nicht zu überschreiten, sondern liegen einfach bei Bürgern, die Wohnraum kaufen möchten, nicht bei Verträgen zur Teilnahme am gemeinsamen Bau, sondern bei anderen zivilrechtlichen Verträgen, die den Anteilseignern nicht den gleichen Schutz garantieren. Am weitesten verbreitet sind vorläufige Kauf- und Verkaufsverträge sowie Rechnungsregelungen. Was bemerkenswert ist, bis vor kurzem arbeiteten die meisten Bauunternehmen, selbst die größten und staatlich unterstützten, genau nach solchen Schemata..

Beschreiben wir kurz die Mechanismen zur Implementierung der sogenannten „grauen Schemata“ der gemeinsamen Konstruktion:

  1. Abschluss eines Vorvertrags über den Kauf und Verkauf einer Wohnung.Anstelle einer gemeinsamen Beteiligungsvereinbarung wird eine vorläufige Kauf- und Verkaufsvereinbarung geschlossen, wonach sich der Bauträger nach dem Bau eines Mehrfamilienhauses verpflichtet, eine Hauptvereinbarung über den Kauf und Verkauf einer Wohnung mit einem Aktionär abzuschließen. In diesem Fall liegt das Eigentum am gesamten Wohnhaus und seinen einzelnen Wohnungen beim Bauträger und geht nach Abschluss des Hauptverkaufsvertrags auf den Aktionär über. Die Gesetzgebung sieht keine Möglichkeit vor, für eine solche Vereinbarung zu bezahlen. Daher akzeptieren Entwickler häufig Geld und „reservieren“ es als Zahlung für den Hauptvertrag. Darüber hinaus bestimmt die vorläufige Vereinbarung über den Kauf und Verkauf einer Wohnung nicht den Zeitpunkt der Inbetriebnahme der im Bau befindlichen Anlage. Eine weitere Schwachstelle des vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrags besteht darin, dass er nicht der staatlichen Registrierung unterliegt. Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer die Möglichkeit hat, mehrere Verträge für eine Wohnung abzuschließen, und es gab in der Geschichte des russischen gemeinsamen Baus zahlreiche solcher Fälle.
  2. Geld gegen eine Rechnung ausleihen.Zur Ausführung eines solchen Darlehens ist auch ein vorläufiger Kaufvertrag erforderlich, zu dem eine Vereinbarung über den Kauf eines Wechsels hinzugefügt wird, dessen Kosten den Kosten der Wohnung entsprechen. Das heißt, der Käufer erhält im Rahmen eines vorläufigen Kauf- und Verkaufsvertrags vom Bauunternehmer die Verpflichtung, ihm die Wohnung nach Inbetriebnahme des Hauses zu verkaufen, und scheint diesen Kauf im Voraus mit einem Wechsel zu bezahlen. Tatsächlich besteht jedoch kein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem vorläufigen Kaufvertrag und dem Kauf der Rechnung. Daher kann der Bauträger am Ende des Baus die Rechnung nicht mit einer Wohnung, sondern mit Geld abbezahlen, und der vorläufige Kauf- und Verkaufsvertrag bleibt in Kraft. Es wurden jedoch keine Mittel gutgeschrieben, so dass der Bauträger im Hauptkauf- und Verkaufsvertrag einen höheren Preis festlegen kann (den Marktpreis einer Wohnung) auf dem Primärmarkt). Infolgedessen stellt sich heraus, dass der Aktionär dem Entwickler das Geld einfach für mehrere Jahre als Darlehen zur Verfügung gestellt hat, da Sie in jedem anderen Haus eine Wohnung zu einem Marktpreis kaufen können..

Zusätzlich zu den oben genannten Schemata umfassen die Risiken einer gemeinsamen Konstruktion die Inkonsistenz der Qualität des konstruierten Objekts mit den Bedingungen der Vereinbarung und den allgemein anerkannten Normen, den Bankrott des Entwicklers und den regelrechten Betrug (z. B. das Anziehen von Geldern aus der Bevölkerung mit anschließendem „Verstecken“ in eine unbekannte Richtung), jedoch bei sorgfältiger Auswahl des Entwicklers Risiken können reduziert werden, wenn nicht auf Null, dann auf eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit.

Garantien durch eine Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau

Eine Vereinbarung über die Beteiligung am Bau bietet dem Aktionär zweifellos mehr Garantien für den Schutz seiner Rechte als die oben genannten Vereinbarungen. Beschreiben wir die wichtigsten dieser Garantien:

  1. Die wesentlichen Bestimmungen der Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau sind Gegenstand, Preis und Laufzeit. Dies bedeutet, dass sich der Entwickler verpflichtet, ein bestimmtes Objekt pünktlich und zu einem bestimmten Preis an Sie zu übertragen. Wenn die Vereinbarung diese Bedingungen nicht enthält, kann sie vor Gericht ungültig werden. Diese Bedingungen können nur mit Zustimmung der Parteien geändert werden..
  2. Eine gemeinsame Teilnahmevereinbarung unterliegt der staatlichen Registrierung. Dies bedeutet, dass der Entwickler nicht mehrere Verträge gleichzeitig für eine Wohnung abschließen kann..
  3. Die durch Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 27. Oktober 2005 N 645 genehmigten Regeln für die Einreichung vierteljährlicher Berichte von Entwicklern über die Durchführung von Aktivitäten im Zusammenhang mit der Gewinnung von Geldern von Teilnehmern am gemeinsamen Bau garantieren die staatliche Kontrolle über den Bau der Anlage.
  4. Das Recht, Mittel von der Bevölkerung (Anteilseigner) von einem Bauträger zu erhalten, entsteht erst nach staatlicher Registrierung des Eigentums oder Pachtvertrags auf einem Grundstück, Erhalt einer Baugenehmigung sowie Erstellung und Veröffentlichung einer Projekterklärung.
  5. Der Bauträger trägt das Risiko eines versehentlichen Verlustes des gemeinsamen Bauobjekts vor dessen Übertragung in das Eigentum des Aktionärs.
  6. Im Falle des Todes eines Teilnehmers am gemeinsamen Bau gehen seine Rechte und Pflichten auf die Erben über.
  7. Beim Kauf von Immobilien durch eine Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau ausschließlich für persönliche und familiäre Bedürfnisse und nicht für unternehmerische Aktivitäten gelten die vertraglichen Beziehungen, die nicht durch das Gesetz über die Teilnahme am gemeinsamen Bau geregelt sind, dem Verbraucherschutzgesetz.
  8. Die Garantien für die Qualität des Vertragsgegenstandes über die gemeinsame Beteiligung am Bau sind in Artikel 7 des Gesetzes „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilienobjekten“ festgelegt. Gemäß den Bestimmungen dieses Artikels kann die Garantiezeit für eine fertiggestellte Immobilie nicht weniger als fünf Jahre betragen. Bei Abweichungen von den Vertragsbedingungen, die die Qualität des Objekts verschlechtert haben, sowie bei anderen Mängeln hat der Teilnehmer an der gemeinsamen Konstruktion das Recht, vom Entwickler zu verlangen, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist (kostenlos) zu beseitigen oder den Vertragspreis zu senken oder die Kosten für die Beseitigung der Mängel zu erstatten.

Wie Sie sehen können, bietet das Gesetz „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten“ umfassende Garantien für die Rechte der Anteilseigner. Um diese Garantien nutzen zu können, müssen Sie jedoch Ihre Rechte kennen und die verschiedenen Bestimmungen der Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau gebührend beachten.

So schützen Sie sich vor verschiedenen Risiken, wenn Sie an gemeinsamen Konstruktionen teilnehmen

Die Gesetzgebung sowie das Leben im Allgemeinen bieten keine vollständigen Garantien für die wirtschaftliche Sicherheit beim Abschluss zivilrechtlicher Vereinbarungen, insbesondere von Investitionsvereinbarungen. Es ist jedoch möglich und sogar notwendig, sich und Ihr Wohlbefinden so weit wie möglich vor unangenehmer höherer Gewalt zu schützen. Wie kann das gemacht werden??

  1. Zunächst muss das Gesetz „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilienobjekten“ studiert werden. Selbst wenn Sie sich an professionelle Anwälte wenden, ist es ratsam, die grundlegenden Normen der Gesetzgebung im Bereich des gemeinsamen Bauens zu kennen.
  2. Arbeiten Sie mit einem Unternehmen zusammen, das sich auf dem Baumarkt bewährt hat, mit großem Vermögen, ohne nennenswerte Schulden und einem sauberen Ruf. Das Gesetz „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten“ sieht vor, dass der Bauunternehmer verpflichtet ist, jedem Antragsteller Unterlagen, eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung, eine Bescheinigung über die Steuerregistrierung, eine Finanz- und Wirtschaftsberichterstattung sowie Jahresberichte für die letzten drei Jahre vorzulegen. und auch einen Bestätigungsvermerk für das letzte Jahr. Wenn es in Ihrer Region eine Bürgervereinigung zum Schutz der Rechte von Anteilseignern gibt, können Sie dort eine erhebliche Menge an Informationen über die Aktivitäten von Bauunternehmen erhalten, die sich mit dem Bau von Beteiligungen befassen..
  3. Schließen Sie eine Vereinbarung über die Beteiligung am gemeinsamen Bau und nicht andere Vereinbarungen, die es dem Bauunternehmer ermöglichen, das Gesetz „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten“ zu umgehen..
  4. Überprüfen Sie die Eigentumsdokumente des Entwicklers für das Grundstück, auf dem gebaut wird oder ausgeführt wird (Eigentumsbescheinigung oder Mietvertrag). Stellen Sie sicher, dass der Bauherr eine Genehmigung für den Bau eines Wohnhauses hat und dass die Projekterklärung ordnungsgemäß veröffentlicht und (oder) veröffentlicht wird.
  5. Achten Sie beim Abschluss eines Vertrags besonders auf den Gegenstand, die Laufzeit und den Preis des Vertrags. Denken Sie daran, dass eine dieser Vertragsbedingungen vom Gericht für ungültig erklärt werden kann. Bitte beachten Sie, dass die Vereinbarung erst nach staatlicher Registrierung wirksam wird.
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