Geteiltes und Miteigentum an Immobilien – Probleme und L├Âsungen

Eigenheim ist f├╝r viele Russen der Traum und das Ziel des Lebens, aber selbst diejenigen, die bereits Immobilien besitzen, k├Ânnen selten mit vollem Vertrauen sagen: „Diese Wohnung geh├Ârt nur mir.“.

Wohnimmobilien befinden sich h├Ąufig im gemeinsamen Besitz oder sind in bestimmte Anteile aufgeteilt, dh sie geh├Âren mehreren Eigent├╝mern gleichzeitig, die alle gemeinsam auftretenden Probleme l├Âsen m├╝ssen, z. B. vereinbaren, ob Reparaturen jetzt durchgef├╝hrt werden sollen oder ob dies in Ordnung ist, Stromrechnungen bezahlen und so weiter. Und beim Verkauf oder Kauf solcher Wohnungen oder H├Ąuser treten eine ganze Reihe von Problemen und Nuancen gleichzeitig auf, die eine sorgf├Ąltige Pr├╝fung und Kenntnis der geltenden Rechtsvorschriften erfordern..

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Miteigentum an einer Wohnimmobilie? Wie kann ein solches gemeinsames Eigentum verkauft oder ausgetauscht werden? Was Miteigent├╝mer wissen m├╝ssen, um nicht in eine schwierige Situation zu geraten und nicht in einen langwierigen Prozess verwickelt zu werden?

Miteigentum an Immobilien

Die Besonderheiten des gemeinsamen und geteilten Eigentums an Immobilien sind in Teilen von Artikel 244 des russischen Zivilgesetzbuchs geregelt. Gem├Ą├č seinen Bestimmungen ist das Miteigentum an Wohnimmobilien f├╝r verschiedene Arten von Wohnraum m├Âglich, insbesondere:

  • Privathaus oder ein Teil davon;
  • Wohnung oder Teil einer Wohnung;
  • ein separater Raum.

Miteigentum an Immobilien kann sich ergeben aus:

  • eine Wohnung oder ein Haus als Erbschaft erhalten, wenn gem├Ą├č der Gesetzgebung oder den Bestimmungen des Testaments mehrere Erben das Eigentum gleichzeitig beanspruchen k├Ânnen;
  • gemeinsamer Kauf oder Austausch von Wohnraum;
  • Privatisierung von Immobilien;
  • Vergabe eines Teils einer Wohnung oder eines Hauses an einen B├╝rger gem├Ą├č einer Gerichtsentscheidung.

Wenn beispielsweise eine staatliche Wohnung von einem der Ehegatten privatisiert wurde, wird die Wohnung auf der Grundlage der Bestimmungen des russischen Familiengesetzbuchs, das w├Ąhrend der Ehe erworbenes Verm├Âgen als gemeinsames Eigentum der Ehegatten anerkennt, zu Miteigentum.

Geteiltes und Miteigentum an Immobilien - Probleme und L├Âsungen Wassili Maximow. Familienbereich. 1876

Der Hauptunterschied zwischen Miteigentum und Miteigentum besteht darin, dass in diesem Fall nicht angegeben ist, welchen Teil des Wohnraums der Eigent├╝mer besitzt. Wenn es sich also um Ehepartner handelt, wird davon ausgegangen, dass die Wohnung zu gleichen Bedingungen ihnen geh├Ârt, dh im Falle einer Scheidung wird das Eigentum einfach in zwei H├Ąlften geteilt. Wenn es drei oder mehr Erben gibt, wird automatisch angenommen, dass sie gleiche Teile besitzen – ein Drittel, ein Viertel und so weiter..

Bruchteileigentum an Immobilien

Im Falle eines Anteilsbesitzes an einer Wohnimmobilie werden die Teile der Eigent├╝mer genau bestimmt. W├Ąhrend der Privatisierung k├Ânnen auf Antrag der Teilnehmer ihre Anteile sofort angegeben werden, in der Regel gleich, je nach Anzahl der in einem bestimmten Wohngebiet registrierten B├╝rger, die keine Verweigerung der Privatisierung der B├╝rger geschrieben haben.

Eine solche Aufteilung muss in der Bescheinigung ├╝ber die Eintragung des Eigentums am Immobilienobjekt vermerkt sein. Wenn in diesem Dokument angegeben ist, dass die Miteigent├╝mer einen halben, ein Drittel usw. Teil der Wohnung besitzen, wird dieses Eigentum geteilt. Wenn die Gr├Â├če des Teils jedes Eigent├╝mers nicht angegeben ist, ist dieses Eigentum gemeinschaftlich.

Eine wichtige Nuance – Miteigentum kann geteilt werden, wenn die Miteigent├╝mer kl├Ąren m├Âchten, welche Aktien jeder von ihnen besitzt, und die erforderlichen Dokumente erstellen.

Dar├╝ber hinaus ist der Anteil f├╝r eine Wohnung oder ein Haus meistens ein sehr abstrakter Wert, er ist nur ein bestimmter Prozentsatz oder Bruchteil der gesamten Wohnfl├Ąche und nicht ein bestimmter Quadratmeter Wohnfl├Ąche. Im Falle eines Streits zwischen den Miteigent├╝mern kann also nicht ├╝ber dieses oder jenes Zimmer gesprochen werden, zum Beispiel: „Ich besitze das Wohnzimmer und Ihnen geh├Ârt das Schlafzimmer.“ Um bestimmte Quadratmeter zu erwerben, m├╝ssen Sie vor Gericht gehen oder sich mit den ├╝brigen Eigent├╝mern ├╝ber das Verfahren zur Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses einigen.

Es sei daran erinnert, dass K├╝che, Flur, Badewanne und Bad in jedem Fall als gemeinsames Eigentum betrachtet werden. Miteigent├╝mer k├Ânnen diese R├Ąumlichkeiten gleicherma├čen nutzen und diese R├Ąume k├Ânnen nicht geteilt werden. Das Gericht kann in einem bestimmten Verh├Ąltnis nur Quadratmeter in getrennten Wohnr├Ąumen zuweisen. Wenn zur Aufteilung des Wohnraums in separate Teile eine Sanierung erforderlich ist und sich gleichzeitig die Situation anderer Eigent├╝mer verschlechtern kann, beispielsweise aufgrund der neuen Mauer, wird ihr Teil des Wohnraums kleiner, kann das Gericht sogar die Zuweisung eines bestimmten Raums als Anteil verbieten.

Zahlung von Stromrechnungen, Steuern und Darlehen bei Miteigentum an einer Wohnung oder einem Haus

Im Falle des Miteigentums an Immobilien schreiben Wohnungsbau- und Kommunalunternehmen eine Zahlung f├╝r eine Wohnung oder ein Haus aus, wenn die Anteile der Eigent├╝mer nicht bestimmt wurden. Wie die Miteigent├╝mer Rechnungen f├╝r Strom, Wasser und Gas bezahlen, liegt bei ihnen.

Wenn sich die Wohnung im gemeinsamen Eigentum befindet, k├Ânnen alle Miteigent├╝mer im Zahlungsauftrag angegeben werden. Au├čerdem k├Ânnen mehrere Zahlungsdokumente ausgestellt werden – f├╝r jeden Eigent├╝mer eines Anteils an der Wohnung. Wenn es nur eine Zahlung gibt, k├Ânnen die Miteigent├╝mer den Gesamtbetrag, der Wohnungs- und kommunalen Dienstleistungsunternehmen f├╝r die bereitgestellten Versorgungsunternehmen zusteht, nach ihren Anteilen aufteilen, dh in drei, vier oder mehr Teile aufteilen.

Wenn sich einer der Eigent├╝mer weigert, die Nebenkosten zu bezahlen, muss der Rest weiterhin daf├╝r bezahlen, da die Verantwortung bei allen Miteigent├╝mern liegt. Wenn der Wasserversorger beschlie├čt, das Wasser wegen Nichtzahlung abzustellen oder das Abwassersystem abzuschalten, leiden ausnahmslos alle Bewohner der Wohnung Die Netzwerke sind eins, ├╝blich, wie ein Badezimmer mit einem Badezimmer.

Geteiltes und Miteigentum an Immobilien - Probleme und L├Âsungen Anna Shchegoleva. Nachbarn. 2010

Ein Hypothekendarlehen f├╝r eine Wohnung bei Miteigentum wird ebenfalls von allen Eigent├╝mern zusammen bezahlt. Stimmen Sie zu, dass jeder von ihnen nur seinen Teil zahlt, sie m├╝ssen untereinander sein, die Bank ist oft nicht an solchen Details interessiert, und wenn zum Beispiel die Ehegatten, die zu gleichen Bedingungen gemeinsames Eigentum besitzen, die Zahlungen f├╝r das Darlehen einstellen, hat das Finanzinstitut das Recht, die gesamte Wohnung zu verkaufen.

Bei einem Teilbesitz zahlt jeder Eigent├╝mer einen Kredit nur f├╝r seinen Teil des Hauses. In diesem Fall hat die Bank das Recht, eine Strafe nur f├╝r ihren Anteil zu verh├Ąngen, wenn sich der Kreditnehmer als b├Âswilliger Schuldner herausstellt, ohne das Eigentum anderer Eigent├╝mer zu beeintr├Ąchtigen, die regelm├Ą├čig Zahlungen geleistet haben. Ein Bankinstitut kann einen Anteil an einer Wohnung, die einem Schuldner geh├Ârt, zu den Bedingungen des freien Verkaufs verkaufen. Es muss jedoch zun├Ąchst anderen Eigent├╝mern den Kauf dieses Teils des Hauses gem├Ą├č dem aktuellen Bezugsrecht zum Kauf anbieten, ├╝ber das wir weiter unten sprechen werden.

Ver├Ąu├čerung von gemeinsamen und geteilten Immobilien: Kauf, Verkauf, Umtausch, Registrierung

Lassen Sie uns gleich klarstellen, dass Miteigent├╝mer ihren Anteil am Miteigentum an der Immobilie nicht frei ver├Ąu├čern k├Ânnen. Wenn zum Beispiel zwei Erben eine Wohnung erhalten haben und die Anteile von jedem von ihnen nicht genau bestimmt sind, dh die Erbschaft wurde gemeinsames Eigentum, sind sie einfach gezwungen, miteinander zu verhandeln. Es ist unm├Âglich, Ihren Teil der Immobilie ohne die Zustimmung des anderen Erben zu verkaufen. Es bleibt entweder durch das Gericht, Ihren Anteil zu bestimmen und somit das Miteigentum in ein gemeinsames Eigentum umzuwandeln oder mit dem zweiten Erben ├╝ber die Bedingungen des Verkaufs oder des Austauschs von Wohnraum zu verhandeln.

In einer Wohnung, die ein gemeinsames Eigentum ist, k├Ânnen Sie ohne die Zustimmung des zweiten Eigent├╝mers niemanden registrieren. Es funktioniert auch nicht, solche Wohnungen ohne die schriftliche Zustimmung der anderen Miteigent├╝mer zu verkaufen oder auszutauschen. Das hei├čt, wir k├Ânnen sagen, dass eine gemeinsame Wohnung wirklich ├╝blich ist und alle Eigent├╝mer ihr Schicksal nur gemeinsam entscheiden m├╝ssen. Oder weisen Sie bestimmte Anteile aus dem gesamten Wohnraum zu, die unabh├Ąngig voneinander entsorgt werden k├Ânnen.

Sie k├Ânnen Ihren Anteil an einer Wohnung oder einem Haus fast frei ver├Ąu├čern – gegen eine andere Wohnung tauschen, jemanden von Ihrer Seite registrieren, vermieten, als Sicherheit verwenden, verkaufen, als Erbschaft hinterlassen oder spenden. Es ist klarstellbar, dass Miteigent├╝mer von Immobilienanteilen die Gr├Â├če ihrer Anteile im gegenseitigen Einvernehmen ├Ąndern k├Ânnen.

Praktisch die einzige Einschr├Ąnkung f├╝r die freie Ver├Ąu├čerung der eigenen Aktien ist das Bezugsrecht. Sein Kern liegt in der Tatsache, dass der Eigent├╝mer einer der Aktien, bevor er seinen Teil des Hauses zum kostenlosen Verkauf anbietet, die Eigent├╝mer der anderen Aktien ├╝ber seine Pl├Ąne informieren muss. Und nachdem sie entschieden haben, ob sie einen zweiten Teil des Hauses zum angegebenen Preis kaufen oder ihr Recht auf einen Kauf erster Priorit├Ąt aufgeben m├Âchten, kann der Eigent├╝mer seinen Anteil Dritten anbieten.

Der Algorithmus f├╝r Aktionen beim Verkauf eines Anteils an einem Haus oder einer Wohnung sieht also folgenderma├čen aus:

  1. Der Eigent├╝mer der Aktie, der beschlossen hat, seinen Teil der Immobilie zu verkaufen, benachrichtigt die anderen Miteigent├╝mer schriftlich. Eine solche Benachrichtigung muss in Form eines Schreibens erfolgen, auch wenn die Eigent├╝mer anderer Aktien im Nebenzimmer wohnen. Das Schreiben enth├Ąlt nicht nur Informationen ├╝ber den Verkauf der Aktie, sondern gibt auch deren Wert an, damit die Miteigent├╝mer entscheiden k├Ânnen, ob diese Option zu ihnen passt oder nicht. Es ist besser und sicherer, einen solchen Brief als Einschreiben mit Empfangsbest├Ątigung zu versenden. In diesem Fall k├Ânnen die Miteigent├╝mer, die den Verkauf einer der Aktien verhindern, nicht erkl├Ąren, dass sie die Briefe nicht erhalten haben und nichts ├╝ber den Verkauf eines Teils des Wohnraums wussten.
  2. Der Eigent├╝mer wartet genau einen Monat ab dem Zeitpunkt, an dem die Eigent├╝mer der anderen Aktien eine schriftliche Mitteilung erhalten. Danach hat er das Recht, seinen Teil des Eigentums frei zu ver├Ąu├čern, auch wenn keine Handlung anderer Eigent├╝mer – Zustimmung zum Kauf oder schriftlicher Verzicht auf das Bezugsrecht – erfolgt ist. Es wird davon ausgegangen, dass der Eigent├╝mer der zum Verkauf angebotenen Aktie, ohne ihn schriftlich ├╝ber seine Zustimmung zum Kauf zum angegebenen Preis zu informieren, automatisch auf sein Recht zum Erstkauf verzichtet. Eine wichtige Nuance: Der Eigent├╝mer ist verpflichtet, seinen Anteil zu dem Preis an Dritte zu verkaufen, der in der schriftlichen Mitteilung an die ├╝brigen Eigent├╝mer angegeben wurde. Andernfalls k├Ânnen die Eigent├╝mer anderer Aktien die Transaktion anfechten, da sie der Ansicht sind, dass sie get├Ąuscht wurden und keine vollst├Ąndigen und genauen Informationen geliefert haben..
  3. Wenn f├╝r den angebotenen Preis f├╝r den Anteil an der Wohnung keine K├Ąufer gefunden wurden und der Eigent├╝mer beschlossen hat, die Kosten zu senken, ist er erneut verpflichtet, zun├Ąchst die Eigent├╝mer ├╝ber andere Anteile zu informieren. Vielleicht entscheiden sie sich diesmal, ihr Recht auf vorbeugenden Kauf auszu├╝ben. Das hei├čt, es wird erneut ein Brief gesendet und ein Monat abgewartet, der den Miteigent├╝mern zur Entscheidung gegeben wird..

Eine weitere Einschr├Ąnkung gilt bei der Vermietung eines Anteils an einer Wohnung. In diesem Fall muss der Eigent├╝mer, der sein Zimmer an die Mieter vermieten m├Âchte, die schriftliche Zustimmung der anderen Eigent├╝mer einholen. Sie k├Ânnen in freier Form geschrieben werden. Hauptsache, die Bedeutung einer solchen Einwilligung zu bewahren – „Es macht mir nichts aus, Wohnungen zu vermieten.“ Ein ├Ąhnlicher Hinweis mit den Unterschriften aller Miteigent├╝mer kann auch in Form eines Zeichens auf der Vereinbarung dieses Vertrags mit anderen Eigent├╝mern von Anteilen an einer Wohnung oder einem Haus auf einen Mietvertrag gesetzt werden.

Bevor der Eigent├╝mer jedoch so frei ├╝ber seinen Anteil verf├╝gen kann, muss er vor Gericht gehen, um ihn zu spezifizieren. Ohne eine solche „Zuweisung eines Sachanteils“, dh eine dokumentarische Anweisung, ist der Verkauf eines virtuellen „Drittels“ in einer Zweizimmerwohnung sehr problematisch. Nat├╝rlich kann es K├Ąufer f├╝r solche Angebote geben, aber der Preis der nicht in Form von Sachleistungen zugeteilten Aktie wird um ein Vielfaches niedriger sein als der Marktwert von Quadratmetern, da der K├Ąufer normalerweise genau wei├č, welchen „Schlachten“ er mit anderen Miteigent├╝mern gegen├╝berstehen wird.

Es ist m├Âglich, einen bestimmten Anteil an einer Wohnung zuzuteilen, ohne vor Gericht zu gehen, wenn die Miteigent├╝mer freiwillig Vereinbarungen ├╝ber die tats├Ąchliche Zuteilung eines Anteils treffen. ├ťbrigens entscheidet das Gericht in der Regel ├╝ber die gemeinsame Nutzung einer Wohnung, insbesondere der ├Âffentlichen Bereiche – eines Korridors, eines Badezimmers usw. – und legt das Verfahren f├╝r eine solche Nutzung fest. Wenn sich die Miteigent├╝mer nicht friedlich einigen k├Ânnen, kann das Gericht h├Ąufig sogar den Zeitpunkt f├╝r die Nutzung des Badezimmers und der K├╝che f├╝r jeden Eigent├╝mer einer separaten Aktie festlegen.

Geteiltes und Miteigentum an Immobilien - Probleme und L├Âsungen Wassili Maximow. Alles in der Vergangenheit. 1889

Im Falle der Zuweisung eines Sachanteils in einem Privathaus oder einer H├╝tte kann das Problem leichter gel├Âst werden – ein separater Ausgang wird eingerichtet und ein Haus verwandelt sich in ein Wams oder ein Stadthaus, dh zwei H├Ąuser mit eigenen Ausg├Ąngen und angrenzenden Gebieten mit einer gemeinsamen Seitenwand. In diesem Fall gibt es auch einige Einschr├Ąnkungen: Wenn das Haus geteilt wird, darf kein irreparabler Schaden angerichtet werden, und alle R├Ąumlichkeiten m├╝ssen in Wohngeb├Ąuden verbleiben. Das hei├čt, der Eigent├╝mer des Anteils kann kein Gesch├Ąft in seinem Teil des Hauses er├Âffnen, wenn er seine Handlungen nicht mit dem Rest der Eigent├╝mer koordiniert hat.

Wie Sie sehen k├Ânnen, bietet das fraktionierte Eigentum viel umfassendere Rechte als das Miteigentum. Es ist jederzeit m├Âglich, eine Wohngemeinschaft in die Kategorie der Teilbesitz zu ├╝bertragen, aber selbst dann wird die virtuelle Wohneinheit nicht immer zu realen Quadratmetern, die allein dem Eigent├╝mer geh├Âren. Und um einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus zu kaufen, k├Ânnen Sie nur klar erkennen, wie schwierig es sein wird, Ihre K├╝che und Ihr Bad mit v├Âllig Fremden zu teilen. Nat├╝rlich entscheiden sich einige K├Ąufer f├╝r einen solchen Erwerb, um alle Anteile an einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Haus zur├╝ckzugeben. Es ist jedoch auch nicht in allen F├Ąllen m├Âglich, mit allen Miteigent├╝mern ├╝bereinzustimmen, da es normalerweise unrealistisch ist, ein vollwertiges Geh├Ąuse f├╝r die aus dem Verkauf eines Anteils erhaltenen Mittel zu kaufen, wenn dies nicht der Fall ist Anteil einer Wohnung im Zentrum von Moskau.

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