Hypothekenvertrag

Das Wort „Hypothek“ hat griechische Wurzeln und wurde im 6. Jahrhundert verwendet. BC. Der athenische Reformer Solon 594 v setzte seine berühmten Reformen um, wodurch Willensfreiheit eingeführt und Landschulden gestrichen wurden.

Bild

Zuvor war in Athen die Verpfändung solcher Verpflichtungen die Persönlichkeit des Schuldners selbst, der, wenn es unmöglich war, die Schulden zu bezahlen, in die Sklaverei fallen konnte. Archon Solon schlug eine Methode für eine sehr fortschreitende Umwandlung persönlicher Verantwortung in Eigentum vor. An der Grenze des Grundstücks des Schuldners wurde ein Pfosten mit der Aufschrift installiert, dass dieses Eigentum als Sicherheit für Forderungen für einen bestimmten Betrag dient. Die Namen des Schuldners und des Gläubigers wurden angegeben, zu welchem ​​Zeitpunkt die Schuld zurückgegeben werden sollte. Es war diese Säule, die als „Hypothek“ (Stand) bezeichnet wurde. Eine solche Säule wurde auf einem Grundstück errichtet, als Zeichen des Verbots des Kreditnehmers, alles, was gebracht, gebracht und gebracht wurde, herauszunehmen. In der Folge wurde dieses Wort verwendet, um sich auf eine Immobilienhypothek gegen einen Kredit zu beziehen. Zu diesem Zweck begannen sie später, spezielle Bücher zu verwenden, die als Hypothek bezeichnet wurden.

Angesichts der Genehmigung des Konzepts zur Entwicklung des Systems der Hypothekarkredite für Wohnimmobilien in der Russischen Föderation * 1 durch die Regierung der Russischen Föderation und des gestiegenen Interesses von Bürgern und juristischen Personen an Hypothekarkrediten wird das Problem der Richtigkeit der Ausarbeitung, Durchführung und staatlichen Registrierung von Hypothekenverträgen relevant.

In Übereinstimmung mit Absatz 1 von Art. 1 des Bundesgesetzes vom 16. Juli 1998 N 102-FZ „Über Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ * 2 (im Folgenden: Gesetz über Hypotheken) im Rahmen einer Vereinbarung über die Verpfändung von Immobilien (Vereinbarung über Hypothek) Eine Partei ist der Pfandgläubiger, der Gläubiger der Verpflichtung ist besichert durch eine Hypothek hat das Recht, die Befriedigung seiner Geldforderungen gegen den Schuldner aus dieser Verpflichtung aus dem Wert der verpfändeten Immobilien der anderen Partei – der Hypothek, hauptsächlich an andere Gläubiger der Hypothek – mit Ausnahme der vom Bundesgesetz festgelegten Ausnahmen zu erhalten.

Aufgrund der Kunst. Gemäß Artikel 8 des Hypothekengesetzes wird ein Hypothekenvertrag in Übereinstimmung mit den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation * 3 über den Abschluss von Verträgen sowie den Bestimmungen des Hypothekengesetzes geschlossen.

1. SCHLUSSFOLGERUNG DER HYPOTHEKENVEREINBARUNG

In Übereinstimmung mit Absatz 1 von Art. 432 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gilt eine Vereinbarung als geschlossen, wenn zwischen den Parteien in der in geeigneten Fällen erforderlichen Form eine Einigung über alle wesentlichen Bestimmungen der Vereinbarung erzielt wird. Wesentlich sind die Bedingungen zum Vertragsgegenstand, die im Gesetz oder in anderen Rechtsakten als wesentlich oder notwendig für Verträge dieser Art genannten Bedingungen sowie alle Bedingungen, über die auf Antrag einer der Parteien eine Einigung erzielt werden muss.

Die wesentlichen Bedingungen des Hypothekenvertrags werden vom Gesetzgeber in Artikel 1 Absatz 1 festgelegt. 9 des Hypothekengesetzes. Insbesondere muss der Hypothekenvertrag den Gegenstand der Hypothek, ihre Bewertung, die Art, den Betrag und die Laufzeit für die Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung angeben. Ähnliche Bestimmungen sind in Art. Enthalten. 339 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, gewidmet der Verpfändungsvereinbarung.

Wenn sich die Parteien der Transaktion nicht auf eine der angegebenen Bedingungen einigen oder wenn diese im Hypothekenvertrag nicht enthalten sind, wird diese als nicht abgeschlossen anerkannt. Es ist anzumerken, dass die Anerkennung des Vertrags als nicht abgeschlossen, wenn keine wesentlichen Bedingungen darin enthalten sind oder weil die Parteien diese Bedingungen nicht vereinbart haben, die Konsequenzen der Ungültigkeit der durch Art. 167 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Beachten Sie die wesentlichen Bestimmungen des Hypothekenvertrags, die im geltenden Recht vorgesehen sind.

1.1. Gegenstand des Hypothekenvertrags

Das Hypothekengesetz in Absatz 2 der Kunst. 9 sieht vor, dass der Gegenstand der Hypothek im Vertrag durch Angabe seines Namens, seines Standorts und einer Beschreibung festgelegt wird, die ausreicht, um diesen Gegenstand zu identifizieren.

Im Rahmen eines Hypothekenvertrags ist unbewegliches Vermögen gemäß Ziffer 1 der Kunst. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, deren Rechte in der für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr festgelegten Weise registriert sind, einschließlich:

1) Grundstücke, mit Ausnahme der in Art. 63 des Hypothekengesetzes;
2) Unternehmen sowie Gebäude, Bauwerke und andere Immobilien, die für unternehmerische Aktivitäten verwendet werden;
3) Wohngebäude, Wohnungen und Teile von Wohngebäuden und Wohnungen, bestehend aus einem oder mehreren isolierten Räumen;
4) Sommerhäuser, Gartenhäuser, Garagen und andere Gebäude für Verbraucher;
5) Luft- und Seeschiffe, Binnenschifffahrtsschiffe und Weltraumobjekte.

Es ist zu beachten, dass das Hypothekengesetz (Artikel 63) keine Hypotheken auf Grundstücke erlaubt, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden..

Darüber hinaus ist es nicht gestattet, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche unter der Mindestgröße liegt, die durch behördliche Vorschriften der Mitgliedsgruppen der Russischen Föderation und behördliche Vorschriften lokaler Selbstverwaltungsbehörden für Grundstücke für verschiedene Zwecke und zulässige Nutzung festgelegt wurde. In der Region Moskau beispielsweise beträgt die Mindestgröße der Grundstücke, die den Bürgern im Besitz einer bäuerlichen (landwirtschaftlichen) Wirtschaft zur Verfügung gestellt werden, 2,0 Hektar, für Gartenarbeiten – 0,06 Hektar, für LKW-Landwirtschaft – 0,04 Hektar und für den Bau von Sommerhäusern – 0 06 ha * 4.

Aufgrund der Kunst. Gemäß Artikel 69 des Hypothekengesetzes ist die Hypothek eines Gebäudes oder Bauwerks nur bei gleichzeitiger Hypothek im Rahmen desselben Vertrags eines Grundstücks, auf dem sich dieses Gebäude oder Bauwerk befindet, oder eines Teils dieses Grundstücks, der das verpfändete Objekt funktional bereitstellt, oder des Rechts, dieses Grundstück oder den entsprechenden Teil des Pfandgläubigers zu pachten, zulässig. Die Bestimmungen dieses Artikels sind auch zu beachten, wenn eine Hypothek auf unbewegliches Vermögen in Bearbeitung auf einem Grundstück gemäß den Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation errichtet wird.

Ein Teil des Eigentums, dessen Aufteilung in Form von Sachleistungen unmöglich ist, ohne seinen Zweck zu ändern (unteilbare Sache), kann kein eigenständiger Gegenstand einer Hypothek sein. Diese Bestimmung des Hypothekengesetzes wird in Abschnitt 2 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 28. Januar 2005 ausführlich erläutert. N 90 „Überprüfung der Praxis der Prüfung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Hypothekenvertrag durch Schiedsgerichte“ (im Folgenden: Informationsschreiben N 90) * 5 … Gegenstand einer Hypothek kann ein separater Raum sein, dessen Rechte als eigenständiger Gegenstand von Immobilien auf die vorgeschriebene Weise registriert werden und nicht Teil der Fläche eines solchen Raumes sind.

Darüber hinaus gelten die Regeln für die Hypothek auf unbewegliches Vermögen dementsprechend auf die Verpfändung der Rechte des Mieters aus dem Mietvertrag für dieses Vermögen (Mietrecht), da sonst nichts durch Bundesgesetz festgelegt ist und dem Wesen des Mietverhältnisses nicht widerspricht.

In der Hypothekenvereinbarung müssen Sie eine Beschreibung des Gegenstandes der Hypothek angeben. In der Vereinbarung ist insbesondere die Art der im Rahmen des Hypothekenvertrags verpfändeten Immobilien festgelegt (Gebäude, Struktur, Grundstück usw.). Bei der Beschreibung von Immobilien müssen Sie Folgendes angeben:

– den Namen des Hypothekengegenstands, der in der Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Grundstücks angegeben ist;
– Bereich des Grundstücks;
– die Adresse, an der sich die Immobilie befindet;
– bedingte oder Katasternummer der Immobilie.

Absatz 3, Satz 2, Art. 9 des Hypothekengesetzes sieht auch vor, dass, wenn der Gegenstand der Hypothek ein Leasingrecht des Hypothekengebers ist, das Leasingobjekt im Hypothekenvertrag so definiert werden muss, als ob es selbst Gegenstand der Hypothek wäre, und die Leasingdauer angegeben werden muss.

Bei der Verpfändung eines Grundstücks gelten die Bestimmungen von Ziffer 1 der Kunst. 18 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 N 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an unbeweglichem Vermögen und Transaktionen mit diesem“ * 6 (im Folgenden – das Gesetz über die Registrierung), das Dokumente vorlegt, die das Vorhandensein, das Auftreten, die Kündigung und die Übertragung belegen Die Beschränkung (Belastung) der Rechte an Immobilien und der zur staatlichen Registrierung eingereichten Rechte muss den Anforderungen der Gesetzgebung der Russischen Föderation entsprechen und die Informationen widerspiegeln, die für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien im einheitlichen staatlichen Register der Rechte (im Folgenden: USRR) erforderlich sind. Darüber hinaus gemäß Absatz 2 der Kunst. 8 des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation in Verträgen, deren Gegenstand Land ist, gibt die Kategorie des Landes an. Gemäß Absatz 2 der Kunst. Gemäß Artikel 7 des Landesgesetzbuchs werden Grundstücke gemäß ihrem festgelegten Zweck genutzt. Die Rechtsordnung von Grundstücken wird auf der Grundlage ihrer Zugehörigkeit zu einer bestimmten Kategorie und ihrer zulässigen Nutzung in Übereinstimmung mit der Zoneneinteilung der Gebiete festgelegt, deren allgemeine Grundsätze und Verfahren durch Bundesgesetze und die Anforderungen besonderer Bundesgesetze festgelegt sind.

Bei der Verpfändung von Grundstücken muss der Vertrag daher die Grundstückskategorie und die Art der zulässigen Nutzung des Grundstücks angeben.

Der Hypothekenvertrag muss auch das Recht (Eigentum, Leasing usw.) angeben, aufgrund dessen das Eigentum, das Gegenstand der Hypothek ist, dem Hypothekengeber gehört, sowie den Namen der Stelle, die die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr durchführt (im Folgenden: Behörde, Durchführung der staatlichen Registrierung von Rechten), die dieses Recht des Pfandgläubigers registriert haben.

1.2. Beurteilung des Hypothekengegenstandes

In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. Gemäß Artikel 9 des Hypothekengesetzes wird die Beurteilung des Hypothekengegenstandes gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation im Einvernehmen mit dem Pfandgläubiger mit dem Pfandgläubiger in Übereinstimmung mit den Anforderungen von Art. 67 des Hypothekengesetzes und ist im Hypothekenvertrag in Geld ausgedrückt.

Der Grundsatz, den Gegenstand der Verpfändung im Einvernehmen der Parteien zu beurteilen, erscheint durchaus angemessen, da nur durch Einverständnis der Parteien unter dieser Vertragsbedingung ein maximaler Interessenausgleich der Gegenparteien in diesem Rechtsverhältnis erreicht werden kann *.

Bei der Verpfändung von Staats- und Kommunaleigentum erfolgt die Bewertung gemäß den Anforderungen des Bundesgesetzes oder in der von ihm festgelegten Weise..

Im Falle einer Verpfändung des unvollständigen Baus von Immobilien, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, wird der Marktwert dieser Immobilie bewertet.

Manchmal geben die Parteien in der Vereinbarung mehrere Schätzungen zum Thema der Hypothek an: zum Beispiel die vom BTI geschätzten Kosten, die vom Verwaltungsrat des Verpfänders veranschlagten Kosten und die von den Parteien veranschlagten Kosten. In dieser Hinsicht gab es einmal die Praxis, den Vertrag als nicht abgeschlossen anzuerkennen, da die Beurteilung des Gegenstandes der Hypothek nicht bestimmt wurde. Unserer Meinung nach ist diese Praxis nicht ganz richtig – es ist notwendig, nur die Bewertung durch die Parteien zu berücksichtigen, der Rest der Informationen wird als Referenz angegeben. Jetzt ändert sich die Praxis, solche Verträge als nicht abgeschlossen anzuerkennen, aber es ist besser, nur eine Bewertung im Vertrag anzugeben – nach Vereinbarung der Parteien * 8.

Es ist möglich, dem Verfasser dieses Standpunkts nicht zuzustimmen, da die Parteien das Recht haben, mehrere Bewertungen anzugeben, jedoch vorbehaltlich einer Bewertung, auf die sich die Parteien geeinigt haben. Beispielsweise geben die Parteien bei der Verpfändung von Grundstücken häufig den Standardwert des Grundstücks, den von einem unabhängigen Gutachter ermittelten Marktwert, den Buchwert und schließlich den Betrag an, zu dem die Parteien den Gegenstand der Hypothek bewertet haben. Der entscheidende Punkt in diesem Fall ist der Satz in der Vereinbarung: „Die Parteien bewerten das Thema der Hypothek.“ Dieser Standpunkt wird auch durch das Informationsschreiben Nr. 90 bestätigt. Insbesondere heißt es in Klausel 19, dass eine solche Vereinbarung nicht als nicht abgeschlossen angesehen werden kann, wenn die Parteien im Hypothekenvertrag mehrere unterschiedliche Bewertungen des Hypothekengegenstandes angeben, wenn festgestellt werden kann, welche der Bewertungen dies ist , die die Parteien als wesentliche Bedingung des Hypothekenvertrags vereinbart haben.

1.3. Inhalt, Größe und Laufzeit der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung

Nach Absatz 4 der Kunst. Gemäß Artikel 9 des Hypothekengesetzes muss die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung im Hypothekenvertrag unter Angabe ihres Betrags, der Grundlage ihres Auftretens und der Laufzeit der Leistung genannt werden. In Fällen, in denen diese Verpflichtung auf einer Vereinbarung beruht, müssen die Parteien dieser Vereinbarung das Datum und den Ort ihres Abschlusses angeben. Wenn die Höhe der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung in Zukunft bestimmt werden soll, müssen das Verfahren und andere notwendige Bedingungen für ihre Bestimmung im Hypothekenvertrag angegeben werden.

Der Hypothekenvertrag legt somit alle wesentlichen Bedingungen der Hauptverpflichtung fest, für die die Hypothek bereitgestellt wird.

Wenn die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung teilweise der Erfüllung unterliegt, muss der Hypothekenvertrag die Bedingungen (Häufigkeit) der entsprechenden Zahlungen und deren Beträge oder Bedingungen angeben, die die Bestimmung dieser Beträge ermöglichen.

Gemäß Absatz 6 der Kunst. 9 des Hypothekengesetzes Wenn die Rechte des Hypothekars durch eine Hypothek bescheinigt werden, wird dies im Hypothekenvertrag angegeben, mit Ausnahme von Fällen, in denen eine Hypothek in einer Hypothek aufgrund des Gesetzes ausgegeben wird.

Hypothekenprobleme, die zuvor ausführlich erörtert wurden * 9.

2. STAATLICHE REGISTRIERUNG DER HYPOTHEKENVEREINBARUNG

Nach Absatz 1 der Kunst. Gemäß Artikel 10 des Hypothekengesetzes wird ein Hypothekenvertrag schriftlich abgeschlossen und unterliegt der staatlichen Registrierung. Eine Vereinbarung, der die im ersten Kapitel dieses Artikels genannten Daten fehlen oder die gegen die in Absatz 4 der Kunst vorgesehenen Regeln für die Erstellung und Ausgabe einer Hypothek verstößt. 13 des Hypothekengesetzes unterliegt nicht der staatlichen Registrierung als Hypothekenvereinbarung.

Der zitierte Artikel wurde im Zusammenhang mit der Verabschiedung des Bundesgesetzes Nr. 216-FZ vom 30. Dezember 2004 geändert, mit dem die zwingende Verpflichtung zur Beglaubigung eines Hypothekenvertrags abgeschafft wurde. Diese Tatsache reduzierte die Kosten der Vertragsparteien und verkürzte die Bedingungen seines Vertragsabschlusses..

Das Erfordernis der Beglaubigung von Hypothekenverträgen wurde als ungerechtfertigt anerkannt, da die Einrichtung der Beglaubigung die Funktionen der staatlichen Registrierung tatsächlich duplizierte. Die Auferlegung der staatlichen Registrierung von Rechten und die Verpflichtung zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit der registrierungspflichtigen Transaktion (Artikel 13 Absatz 1 des Registrierungsgesetzes) fielen mit derselben Funktion zusammen, die auch beim Notar (Artikel 1 der Grundlagen der Gesetzgebung der Russischen Föderation über Notare vom 11. Februar) liegt 1993 N 4462-1 * 10).

Zusätzlich zu den Materialkosten verursachten die Teilnehmer an Hypothekarkrediten erhebliche Zeitkosten, wenn sie zwei Verfahren gleichzeitig durchliefen (Beglaubigung und staatliche Registrierung). Dieser Umstand erhöhte die Kosten für Hypothekarkredite, verringerte die Verfügbarkeit für die Bevölkerung und bremste infolgedessen die Entwicklung des Hypothekarkreditmarktes..

Andererseits stellt dieser Roman zusätzliche Anforderungen an die Parteien beim Abschluss eines Vertrages. Sie müssen eine Hypothekenvereinbarung ordnungsgemäß erstellen, damit die Behörde, die die staatliche Registrierung von Rechten durchführt, keine Fragen stellt. Bei Vorhandensein eines entwickelten Systems der Hypothekarkredite, bei der Gewährung eines Kredits an die Bürger und beim Abschluss von Hypothekenverträgen liegt die Funktion der Überprüfung der Rechtsfähigkeit des Kreditnehmers und des Fehlens eines Willens auf seiner Seite bei Krediten und anderen Organisationen, da es in ihrem Interesse liegt, die ordnungsgemäße Ausführung der Vertragsbeziehungen sicherzustellen * 11.

Die Parteien können jedoch unabhängig und freiwillig aufgrund von cl. 2 S. 2 art. 163 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, um eine Entscheidung über die Beglaubigung des von ihnen geschlossenen Hypothekenvertrags zu treffen. In diesem Fall beträgt der Notarsatz: 200 Rubel. – wenn Gegenstand des Hypothekenvertrags Wohngebäude sind und 0,3% des Betrags des Hypothekenvertrags, jedoch nicht mehr als 3000 Rubel. – wenn der Gegenstand der Hypothek ein anderes unbewegliches Vermögen ist, mit Ausnahme von Schiffen und Flugzeugen sowie Binnenschiffen.

Darüber hinaus gemäß Absatz 1 der Kunst. Gemäß Artikel 20 des Hypothekengesetzes erfolgt die staatliche Registrierung einer Hypothek aus einem Hypothekenvertrag auf der Grundlage eines gemeinsamen Antrags des Pfandgläubigers und des Pfandgläubigers. Die staatliche Registrierung einer Hypothek aus einem notariell beglaubigten Hypothekenvertrag erfolgt auf Antrag des Pfandgläubigers oder Pfandgläubigers.

Die Nichteinhaltung der Vorschriften zur staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags führt zu dessen Ungültigkeit. Eine solche Vereinbarung gilt als nichtig (Absatz 3, Absatz 1, Artikel 10 des Hypothekengesetzes)..

Der Hypothekenvertrag gilt als abgeschlossen und tritt ab dem Zeitpunkt seiner staatlichen Registrierung in Kraft.

Wenn ein Hypothekenvertrag in einem Darlehen oder einem anderen Vertrag enthalten ist, der eine durch eine Hypothek gesicherte Verpflichtung enthält, müssen Form und staatliche Registrierung dieses Vertrags den Anforderungen des Hypothekenvertrags entsprechen.

Wenn in der Hypothekenvereinbarung angegeben ist, dass die Rechte des Pfandgläubigers durch die Hypothek zusammen mit einer solchen Vereinbarung bestätigt werden, wird die Hypothek der Stelle vorgelegt, die die staatliche Registrierung der Rechte durchführt. Wenn der Abschluss der entsprechenden Vereinbarung die Entstehung einer Hypothek aufgrund des Gesetzes zur Folge hat, werden im Falle der Erstellung einer Hypothek die entsprechende Vereinbarung und Hypothek vorgelegt.

2.1. Verfahren zur staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags

Wie bereits erwähnt, erfolgt die staatliche Registrierung eines in einfacher schriftlicher Form geschlossenen Hypothekenvertrags auf der Grundlage eines gemeinsamen Antrags des Pfandgläubigers und des Pfandgläubigers. Wenn der Hypothekenvertrag notariell abgeschlossen wird, reicht der Antrag des Pfandgläubigers oder des Pfandgläubigers aus, um eine staatliche Registrierung durchzuführen.

Welche Dokumente sind für die staatliche Registrierung eines Hypothekenvertrags erforderlich??

Nach Absatz 1 der Kunst. 20 des Hypothekengesetzes für die staatliche Registrierung einer Hypothek, die aufgrund eines Hypothekenvertrags entsteht, muss eingereicht werden:

– Hypothekenvertrag und seine Kopie;
– im Hypothekenvertrag als Anhänge angegebene Dokumente;
– Dokument zur Bestätigung der Zahlung der staatlichen Gebühr;
– andere Dokumente, die für die staatliche Registrierung einer Hypothek gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten und deren Transaktionen erforderlich sind.

Einreichung zur staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags

Es sei darauf hingewiesen, dass die Bestimmung des Hypothekengesetzes über die Anzahl der Kopien des Hypothekenvertrags, die zur staatlichen Registrierung eingereicht werden müssen, Absatz 5 der Kunst widerspricht. 18 des Registrierungsgesetzes. Insbesondere sieht die spezifizierte Norm des Registrierungsgesetzes vor, dass Dokumente, die für die staatliche Registrierung von Rechten erforderlich sind und den Inhalt von Transaktionen in einfacher schriftlicher Form ausdrücken und die Grundlage für die staatliche Registrierung des Vorhandenseins, des Auftretens, der Beendigung, der Übertragung, der Einschränkung (Belastung) von Rechten sind, nicht eingereicht werden In weniger als zwei Originalkopien, von denen eine nach staatlicher Registrierung der Rechte an den Inhaber des Urheberrechts zurückgegeben werden muss, wird die zweite bei Titeldokumenten platziert.

In der Praxis wird dieser Widerspruch wie folgt gelöst. Für den Fall, dass der Hypothekenvertrag notariell abgeschlossen wird, gilt die Bestimmung des Hypothekengesetzes, d.h. Das Original des Hypothekenvertrags und seine notariell beglaubigte Kopie werden zur staatlichen Registrierung eingereicht, die bei Eigentumsdokumenten hinterlegt wird. Für den Fall, dass die Vereinbarung in einfacher schriftlicher Form abgefasst wird, gilt die Bestimmung des Registrierungsgesetzes, d.h. Mindestens zwei Originalkopien des Hypothekenvertrags werden zur staatlichen Registrierung eingereicht, wobei eine Kopie bei Titeldokumenten eingereicht wird.

In einem Hypothekenvertrag, der in einfacher schriftlicher Form abgeschlossen wurde, erscheint es angebracht, die Anzahl der Kopien anzugeben, in denen er abgeschlossen wurde, während anzugeben ist, dass eine Kopie für die Stelle erstellt wurde, die die staatliche Registrierung von Rechten durchführt.

Diese Empfehlung gilt auch für eine notariell beglaubigte Hypothekenvereinbarung. Anschließend werden jedoch mindestens zwei Originalkopien der Vereinbarung zur Registrierung eingereicht, von denen eine für die Stelle bestimmt ist, die die staatliche Registrierung von Rechten durchführt, oder in der Vereinbarung (in notarieller Form) wird angegeben, dass die Stelle die staatliche Registrierung von Rechten durchführt Eine Kopie des Vertrags wird eingereicht.

Einreichung zur staatlichen Registrierung von Dokumenten, die im Hypothekenvertrag als Anhänge angegeben sind

In diesem Fall handelt es sich um die Dokumente, die im Hypothekenvertrag als Anhang zum Vertrag angegeben sind. In der Praxis kann dies eine Vielzahl von Dokumenten sein: von einem Katasterplan eines Grundstücks bis zu einem Bericht über die Bewertung eines Immobilienobjekts.

Bei der Einreichung von Dokumenten zur staatlichen Registrierung müssen Sie sich an Abs. 1 orientieren. 4 S. 5 art. 18 des Registrierungsgesetzes, der vorsieht, dass andere Dokumente, die für die staatliche Registrierung von Rechten erforderlich sind (mit Ausnahme von Handlungen staatlicher Behörden und Handlungen lokaler Selbstverwaltungsorgane sowie Handlungen von Gerichten, die Rechte an Immobilien begründen), in mindestens zwei Kopien eingereicht werden, eine von welches – das Original nach staatlicher Registrierung von Rechten muss an den Inhaber des Urheberrechts zurückgegeben werden.

Darüber hinaus werden Kopien von Handlungen staatlicher Behörden und Handlungen lokaler Selbstverwaltungsorgane sowie Handlungen von Gerichten, die Rechte an Immobilien begründen, zur staatlichen Registrierung von Rechten in mindestens zwei Kopien eingereicht, von denen eine nach staatlicher Registrierung von Rechten an den Inhaber des Urheberrechts zurückgesandt werden muss..

Einreichung eines Dokuments zur staatlichen Registrierung zur Bestätigung der Zahlung der staatlichen Gebühr

In Übereinstimmung mit Paragraph 22 von Art. 333.33 der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird die staatliche Abgabe in folgenden Beträgen für die staatliche Registrierung entrichtet:

1) eine Hypothekenvereinbarung, einschließlich der Eintragung in das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien und der damit verbundenen Transaktionen über eine Hypothek als Belastung der Rechte an Immobilien:
Einzelpersonen – 500 Rubel; Organisationen – 2.000 Rubel;

2) Vereinbarungen über die Änderung oder Beendigung des Hypothekenvertrags, einschließlich der Einführung geeigneter Änderungen an den Einträgen des einheitlichen staatlichen Registers der Rechte an Immobilien und Transaktionen mit diesem:
Einzelpersonen – 100 Rubel;
Organisationen – 300 Rubel..

Für den Fall, dass zwischen einer natürlichen Person und einer juristischen Person ein Hypothekenvertrag oder ein Vertrag mit einem Hypothekenvertrag zur Sicherung einer Verpflichtung geschlossen wird, mit Ausnahme eines Vertrages, der die Entstehung einer Hypothek auf der Grundlage des Gesetzes vorsieht, wird die staatliche Pflicht für rechtlich bedeutsame Handlungen in der festgelegten Höhe berechnet Einzelpersonen.

Unter Berücksichtigung der Bestimmungen von Absatz 4 von Absatz 5 von Art. Gemäß Artikel 18 des Registrierungsgesetzes wird ein Dokument über die Zahlung der staatlichen Gebühr in mindestens zwei Kopien eingereicht, von denen eine das Original ist, nachdem die staatliche Registrierung von Rechten an den Inhaber des Urheberrechts zurückgesandt werden muss.

Einreichung zur staatlichen Registrierung von Dokumenten, die für die staatliche Registrierung einer Hypothek gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten und deren Transaktionen erforderlich sind

Aufgrund von Abs. 3 S. 1 der Kunst. 13 des Registrierungsgesetzes wird während der staatlichen Registrierung von Rechten, der rechtlichen Prüfung von Dokumenten und der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Transaktion durchgeführt. In Anbetracht der Tatsache, dass die Registrierungsstelle eine rechtliche Prüfung der Rechtmäßigkeit der Transaktion durchführt, ist es erforderlich, Dokumente im Zusammenhang mit dieser Transaktion zur staatlichen Registrierung des Hypothekenvertrags einzureichen.

Zum Beispiel gemäß Absatz 1 von Art. 78 des Bundesgesetzes vom 26. Dezember 1995 N 208-FZ „Über Aktiengesellschaften“ (im Folgenden: Gesetz über Aktiengesellschaften) ist eine Haupttransaktion eine Transaktion (einschließlich eines Darlehens, Kredits, einer Verpfändung, einer Bürgschaft) oder mehrerer miteinander verbundener Transaktionen im Zusammenhang mit dem Erwerb , Veräußerung oder die Möglichkeit der direkten oder indirekten Veräußerung von Eigentum durch das Unternehmen, dessen Wert 25 oder mehr Prozent des Buchwerts des Vermögens des Unternehmens beträgt. Darüber hinaus wird gemäß Absatz 1 der Kunst. Gemäß Artikel 79 des Gesetzes über Aktiengesellschaften muss eine größere Transaktion vom Verwaltungsrat (Aufsichtsrat) der Gesellschaft oder von der Hauptversammlung genehmigt werden. In diesem Zusammenhang ist es für die staatliche Registrierung erforderlich, Dokumente über die Genehmigung einer größeren Transaktion oder ein Dokument einzureichen, das bestätigt, dass die Hypothek keine größere Transaktion für den Pfandgeber ist.

Wenn der Pfandgeber eine natürliche Person ist, muss die Zustimmung des Pfandgläubigers zum Abschluss eines Hypothekenvertrags oder eines Dokuments, das bestätigt, dass der Pfandgläubiger nicht verheiratet ist oder zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums nicht verheiratet war (Leasingrechte), zur staatlichen Registrierung eingereicht werden. Diese Anforderung ergibt sich aus Artikel 3 Absatz 3. 35 des Familiengesetzbuchs der Russischen Föderation, das vorsieht, dass für einen der Ehegatten eine Transaktion zur Veräußerung von Immobilien und eine Transaktion, für die eine Registrierung in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise erforderlich ist, eine notariell beglaubigte Zustimmung des anderen Ehegatten eingeholt werden muss.

Darüber hinaus ist es bei der staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags erforderlich, der Registrierungsbehörde Folgendes vorzulegen:

– Gründungsdokumente der an der Transaktion beteiligten Parteien (für juristische Personen) (Artikel 16 Absatz 4 des Registrierungsgesetzes);
– Vollmachten und andere Dokumente, die die Befugnisse von Vertretern der Parteien der Transaktion bestätigen, die den Hypotheken- und Darlehensvertrag unterzeichnet haben;
– technischer Reisepass für das Immobilienobjekt (Absatz 10, Satz 1, Artikel 17 des Registrierungsgesetzes);
– Katasterplan des Grundstücks (Artikel 17 Absatz 10 Satz 1 des Registrierungsgesetzes);
– andere für die staatliche Registrierung erforderliche Dokumente.

3. Die Hauptgründe für die Aussetzung und (oder) Ablehnung der staatlichen Registrierung der Hypothekenvereinbarung

Der Hauptgrund, der die staatliche Registrierung des Hypothekenvertrags verhindert, ist das Versäumnis, alle erforderlichen Dokumente einzureichen. Beispielsweise werden nicht alle Vollmachten, die die Befugnisse von Vertretern der Parteien der Transaktion bestätigen, nicht immer zur staatlichen Registrierung eingereicht..

In der Praxis gibt es Fälle, in denen bei der rechtlichen Prüfung der eingereichten Unterlagen Unstimmigkeiten in der Beschreibung des Hypothekengegenstandes aufgedeckt werden. Es kommt vor, dass sich nach der staatlichen Registrierung des Eigentums an dem Immobilienobjekt die Beschreibung des Gegenstandes der Hypothek geändert hat (z. B. hat sich die Inventarnummer oder Adresse des Immobilienobjekts geändert). In diesem Fall müssen Änderungen an der UdSSR vorgenommen werden.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass bei der staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags, dessen Gegenstand das Recht ist, ein Grundstück zu pachten, eine rechtliche Prüfung einen Verstoß gegen Ziffer 1.1 der Kunst aufdeckt. 62 des Hypothekengesetzes. Insbesondere hat nach diesem Absatz der Pächter des Grundstücks das Recht, die Pachtrechte des Grundstücks innerhalb der Laufzeit des Grundstückspachtvertrags zu verpfänden, wenn ein Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags an einen Bürger oder eine juristische Person übertragen wird. Unter Verstoß gegen diese Bestimmung wird das Leasingrecht für einen Zeitraum über die Leasingdauer hinaus in eine Hypothek übertragen. Dies bedeutet, dass in diesem Fall der Darlehensvertrag für einen Zeitraum geschlossen wurde, der die Mietdauer überschreitet.

Oft werden Hypothekenverträge zur staatlichen Registrierung erhalten, die nicht den Anforderungen des Hypothekengesetzes entsprechen. In diesem Fall wird die staatliche Registrierung dieser Vereinbarungen gemäß dem Registrierungsgesetz ausgesetzt. Anschließend schließen die Vertragsparteien eine zusätzliche Vereinbarung, um die Bemerkungen des staatlichen Registrars zum Hypothekenvertrag zu beseitigen. In diesem Fall unter Berücksichtigung der Bestimmungen von Absatz 2 der Kunst. Gemäß Artikel 10 des Hypothekengesetzes kann eine zusätzliche Vereinbarung zu einer Hypothekenvereinbarung nicht als solche angesehen werden, da die Rechte und Pflichten der Parteien der Hypothekenvereinbarung ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung dieser Vereinbarung entstehen. Folglich entstehen Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien erst ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Hypothekenvertrags, und es ist nicht möglich, Änderungen an ihnen vorzunehmen. Daher ist es unmöglich, Änderungen und Ergänzungen an einem Hypothekenvertrag vorzunehmen, der nicht durch Abschluss eines zusätzlichen Vertrags registriert wird.

Artikel bewerten
An Freunde weitergeben
Empfehlungen zu jedem Thema von Experten
Einen Kommentar hinzufügen

Durch Klicken auf die Schaltfläche "Kommentar senden" stimme ich der Verarbeitung personenbezogener Daten zu und akzeptiere die Datenschutzrichtlinie