Miete oder Hypothek: Vor- und Nachteile

Laut Statistiken des National Bureau of Russia gibt es durchschnittlich 22,6 Quadratmeter Wohnraum pro Einwohner unseres Landes. Wie Sie sehen können, ist Statistik eine sehr interessante Wissenschaft, da solche Daten anscheinend darauf hindeuten, dass jeder Russe einen normalen Lebensraum hat. Nichts dergleichen! Nach den gleichen Statistiken stehen etwa 10% der russischen Familien in der Schlange, um eine Wohnung zu bekommen oder am staatlichen Programm „Affordable Housing“ teilzunehmen, und 60% mĂŒssen ihre Lebensbedingungen verbessern.

Die Russen brauchen jedoch ĂŒberhaupt keine Veröffentlichung statistischer Daten, um einstimmig zu erklĂ€ren, dass das Wohnungsproblem in unserem Land eines der schmerzhaftesten und akutesten ist. Die eigene Wohnung bleibt ein Traum fĂŒr viele junge Familien, die gezwungen sind, entweder eine Hypothek bei Banken zu beantragen oder eine Wohnung zu mieten.

Offizielle Daten zeigen, dass nur etwa 3% der Familien Wohnungen von Einzelpersonen mieten. TatsĂ€chlich ist dieser Prozentsatz natĂŒrlich viel höher, da die Parteien der Transaktion den Mietvertrag nicht immer formalisieren. Gleichzeitig verdoppelte sich 2011, wie von den fĂŒhrenden Banken Russlands festgestellt, die Anzahl der VertrĂ€ge ĂŒber den Kauf von Wohnraum zu den Bedingungen eines Hypothekendarlehens. Statistiken zeigen, dass etwa 19,8% der Familien, die im vergangenen Jahr neue Wohnungen benötigen, Wohnungen oder PrivathĂ€user mit einer Hypothek gekauft haben. Und die Zahl der Familien, die ihre Wohnungsprobleme durch die Aufnahme eines Hypothekendarlehens lösen, wĂ€chst von Jahr zu Jahr – laut Experten wird ihre Zahl 2015 auf 30% steigen.

Wir können zuversichtlich sagen, dass Wohnungsmieten und Hypotheken die Hauptoptionen zur Lösung des „Wohnungsproblems“ bleiben. Dies ist eine ziemlich schwierige Entscheidung, die genaue Berechnungen und einen grĂŒndlichen Ansatz erfordert. Versuchen wir herauszufinden, in welchen FĂ€llen es rentabler ist, einen Hypothekendarlehen aufzunehmen und ein Haus zu mieten.

Mieten: Vorteile, Nutzen und Risiken

Das Mieten eines Hauses ist also eine Immobilientransaktion, an der zwei Parteien beteiligt sind – der EigentĂŒmer der Wohnung und der Mieter. Der Vermieter, der aus irgendeinem Grund derzeit nicht in seiner Wohnung wohnt, beschließt, die Kosten fĂŒr die Bezahlung der Nebenkosten zu verdienen oder zumindest zu kompensieren, und stellt dem Mieter seine Wohnung unter bestimmten Bedingungen zur VerfĂŒgung, von denen die Hauptzahlung die rechtzeitige Zahlung und der Respekt fĂŒr die zur Miete erhaltene Immobilie sind.

NatĂŒrlich sind die Kosten fĂŒr die Anmietung einer Einzimmerwohnung in verschiedenen StĂ€dten Russlands sehr unterschiedlich. Wenn also in Moskau fĂŒr einen gemieteten „Odnushka“ Mieter durchschnittlich 31 Tausend Rubel (laut RosRielt Immobilien fĂŒr April 2012) zahlen mĂŒssen, in Sotschi – 25 Tausend Rubel, dann in St. Petersburg – 17 Tausend, Saratow – 11 Tausend , Omsk – 10 Tausend und in Cheboksary nur 7 Tausend Rubel.

Miete oder Hypothek: Vor- und Nachteile

Die russische Erfahrung zeigt, dass es am rentabelsten ist, eine Wohnung ohne Möbel und HaushaltsgerĂ€te zu mieten (in diesem Fall treten natĂŒrlich Probleme beim Umzug auf, aber die Kosten fĂŒr eine „leere“ Wohnung sind viel niedriger). Die gĂŒnstigsten Angebote finden die Mieter in der Regel nicht ĂŒber Immobilienagenturen (die auch fĂŒr ihre Dienstleistungen bezahlen mĂŒssen), sondern ĂŒber Freunde, und die Vermieter selbst ziehen es vor, ihr Eigentum Freunden oder auf Empfehlung einer nahe stehenden Person anzuvertrauen.

Die besten Mietoptionen sind FĂ€lle, in denen der KĂ€ufer einer Wohnung in einem neuen GebĂ€ude diese fĂŒr eine lange Zeit zur VerfĂŒgung stellt. Solche FĂ€lle sind alles andere als ungewöhnlich. Vielleicht hat der neue EigentĂŒmer einfach auf diese Weise beschlossen, die verfĂŒgbaren Mittel, die erschienen sind und sofort geplant wurden, um die Wohnung zu mieten, gewinnbringend zu investieren, oder seine familiĂ€ren UmstĂ€nde haben sich geĂ€ndert. Es ist nicht so wichtig, was dies verursacht hat – ein unerwartetes Erbe, eine gescheiterte Hochzeit oder ein Umzug in eine andere Stadt, aber eine freie Wohnung sollte nicht leer sein, entscheidet der EigentĂŒmer und beginnt, Mieter zu suchen. Es ist nicht ungewöhnlich, solche Wohnungen in kleinen StĂ€dten zu finden, selbst zu einer „lĂ€cherlichen“ Miete, die etwas höher ist als die Stromrechnungen. Diese Art des Mietvertrags ist letztendlich sowohl fĂŒr die Mieter selbst als auch fĂŒr den Mieter von Vorteil, der sicher ist, dass sein Haus in guten HĂ€nden ist..

Und doch, selbst wenn Mieter eine Wohnung von Freunden mieten, die ihre Handlungsfreiheit nicht einschrĂ€nken, erhöhen sie ihre GebĂŒhren nur im Falle einer Erhöhung der Nebenkosten, und die Mietdauer ist sehr weit entfernt – „bis die Kinder erwachsen werden und keine Wohnung brauchen“, bleibt die gemietete Wohnung ein Fremder und zum Beispiel grĂ¶ĂŸere Reparaturen mĂŒssen mit dem EigentĂŒmer abgestimmt werden.

Viel mehr Probleme entstehen, wenn die Parteien der Transaktion – der Vermieter und der Mieter waren bisher nicht vertraut – und der Hausbesitzer versucht, jeden Schritt des temporĂ€ren Mieters zu kontrollieren, verbietet beispielsweise das Vorhandensein von Haustieren und so weiter. Wenn kein formeller Mietvertrag abgeschlossen wurde, in dem der genau vereinbarte Mietbetrag angegeben ist, können die Mieter jederzeit mit einer sehr unangenehmen Überraschung rechnen – einer Erhöhung der monatlichen Zahlungen. Und die EigentĂŒmer können jederzeit von einer Mietwohnung „fragen“ (obwohl es offiziell anerkannt ist, dem Mieter mindestens einen Monat Zeit zu geben, um nach einem neuen Zuhause zu suchen).

Hypothek: Vorteile, Nutzen und Risiken

Experten zufolge ist der Markt fĂŒr Hypothekarkredite in unserem Land noch sehr jung und noch nicht zwanzig Jahre alt. Daher entwickelt und verbessert er sich weiter. Die Ergebnisse sind, wie sie sagen, bereits „offensichtlich“ – die Anzahl der Transaktionen fĂŒr den Kauf von Wohnungen zu den Bedingungen eines Hypothekendarlehens hat sich im Laufe der Jahre verzehnfacht, und die ZinssĂ€tze fĂŒr Bankdarlehen sinken stetig (wenn auch eher langsam).

Heute liegt der durchschnittliche Hypothekenzins in Russland bei 11,8-12,2%. Die Kosten pro Quadratmeter im ganzen Land sind je nach Stadt sehr unterschiedlich und stimmen mit der Situation auf dem Mietwohnungsmarkt ĂŒberein. In Moskau mĂŒssen Sie fĂŒr durchschnittlich 1 Quadratmeter Wohnimmobilien durchschnittlich 160.000 Rubel zahlen, in Sotschi – 100.000, in St. Petersburg – 85.000, in der Region Moskau – 70.000, in Ufa – 53.000 und in Saratow – nur 32 Tausend Rubel.

Um Hypothekenzahlungen mit Zahlungen fĂŒr die Anmietung einer Wohnung zu vergleichen, können Sie einen Online-Rechner verwenden (jetzt gibt es auf fast jeder Website einer großen Bank Ă€hnliche) oder selbst einfache Berechnungen durchfĂŒhren.

Miete oder Hypothek: Vor- und Nachteile

Nehmen wir zum Beispiel eine kleine Einzimmerwohnung in Moskau mit einer FlĂ€che von 40 Quadratmetern – 160.000 Rubel * 40 = 6,4 Millionen Rubel. Nehmen wir den aktuellen durchschnittlichen Bankzinssatz – 12% pro Jahr, stellen Sie sich vor, wir nehmen einen Kredit zu gĂŒnstigen Konditionen auf – fĂŒr einen Zeitraum von 20 Jahren und auch ohne erste Zahlung, und wir erhalten eine monatliche Zahlung von 70.469 Rubel (gleiche Zahlungen). Bei Differenzzahlungen „beginnt“ der Betrag der monatlichen Zahlungen bei 90 666 Rubel und reduziert sich bis zum Ende des 20. Jahres der Hypothekarkredite auf 26 933 Rubel pro Monat.

Unter BerĂŒcksichtigung der Durchschnittsmiete in Moskau (denken Sie daran – 31 Tausend Rubel) ist die Miete einer „Odnushka“ in der Hauptstadt jetzt definitiv viel rentabler als der Kauf auf Kredit.

In Saratow, der billigsten der zum Beispiel vorgeschlagenen russischen StĂ€dte, wird das Bild natĂŒrlich etwas anders aussehen. FĂŒr dieselbe Einzimmerwohnung mit einer FlĂ€che von 40 „Quadraten“ mĂŒssen Sie hier nur 40 * 32 Tausend Rubel = 1,28 Millionen Rubel bezahlen. Nehmen wir die gleichen, eher sparsamen Bedingungen eines Hypothekendarlehens – ĂŒber einen Zeitraum von 20 Jahren gibt es keine Anzahlung, der Zinssatz der Bank betrĂ€gt 12%, und wir erhalten eine monatliche Zahlung von 14.093 Rubel. Wie wir uns erinnern, betrĂ€gt die Miete in Saratow jedoch nur 11.000 Rubel, so dass die Hypothek hier keine wirtschaftlich vorteilhaftere Lösung geworden ist..

Das heißt, um mit Mietwohnungen auf gleicher Augenhöhe konkurrieren zu können, mĂŒssen Hypotheken fĂŒr mindestens 30 Jahre bereitgestellt werden, und die Bankzinsen fĂŒr Darlehensfonds dĂŒrfen 5% pro Jahr nicht ĂŒberschreiten (was ĂŒbrigens vor nicht allzu langer Zeit von Wladimir Putin versprochen wurde). Nur dann werden die monatlichen Hypothekenzahlungen fĂŒr eine „Odnushka“ in Saratow auf 6.871 Rubel und in Moskau auf 34.356 Rubel sinken, dh sie können mit den Mietzahlungen konkurrieren.

Und auf jeden Fall lĂ€uft bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren eine ziemlich solide Überzahlung an, die 50 oder sogar 100% der Kosten der Wohnung selbst erreichen kann.

Dies sind jedoch alles nur Zahlen. Der Kauf einer Wohnung mit Hypothek ist in der Regel ein lĂ€ngerfristiges Projekt als die Anmietung eines Hauses. Ein Mietvertrag fĂŒr eine Wohnung oder ein Haus mit einer Laufzeit von mindestens 10 bis 15 Jahren ist kaum vorstellbar. DarĂŒber hinaus werden die Hypothekenzinsen nur einmal festgelegt – zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses – und meistens festgelegt, damit den KĂ€ufern keine unangenehmen Überraschungen in Form einer unerwarteten und ungerechtfertigten Erhöhung der monatlichen Zahlung drohen. Und natĂŒrlich mĂŒssen Sie nicht alle Phasen der Reparaturarbeiten mit der Bank abstimmen, ĂŒber den Hund berichten, der in der Familie aufgetaucht ist, und so weiter..

DarĂŒber hinaus ist bekannt, dass die Wohnkosten in unserem Land stetig steigen, was fĂŒr KĂ€ufer, die eine Hypothek aufgenommen haben, von Vorteil ist und fĂŒr Mieter zu einem Problem werden kann..

Fazit

Miete
Profis Minuspunkte
Niedrigere monatliche GebĂŒhren Die Mietzahlungen können je nach Situation auf dem Immobilienmarkt, Erhöhung der Nebenkosten fĂŒr Strom, Wasser, Gas und Miete und einfach auf Wunsch des EigentĂŒmers variieren
Eine breite Palette von Angeboten: in verschiedenen Teilen der Stadt, sekundĂ€rer, primĂ€rer Immobilienmarkt, mit Möbeln, Renovierung und ohne Strikte Kontrolle ĂŒber vorĂŒbergehende Bewohner: Verbote von Haustieren, Sanierung, Koordination aller Reparaturarbeiten und so weiter
Die Möglichkeit, nicht nur den Standort der Wohnung, sondern auch die Nachbarn zu wĂ€hlen Die Gefahr, aufgrund der UmstĂ€nde des EigentĂŒmers obdachlos zu werden, und die erzwungene Notwendigkeit, buchstĂ€blich innerhalb eines Monats ein geeignetes neues Zuhause zu finden
Bei finanziellen Schwierigkeiten besteht die Möglichkeit, einfach mit dem EigentĂŒmer der Immobilie zu verhandeln und eine VerlĂ€ngerung zu beantragen Unangemessene Forderungen des Hausbesitzers nach dem Austausch von Rohren, Kommunikationsmitteln oder Möbeln, die die Mieter angeblich zerkratzt oder beschĂ€digt haben
Es gibt keine Überzahlung in Form von Zinsen, Strafen und Geldbußen. Das einzige, was einen Mieter bedroht, der die Zahlung verzögert hat, ist ein „Showdown“ mit dem EigentĂŒmer Das Risiko, BetrĂŒgern gegenĂŒberzutreten, beispielsweise ein Untermieter zu sein, Opfer eines skrupellosen EigentĂŒmers zu werden, der die Zahlung fĂŒr ein nicht vorhandenes Leck verlangt, und so weiter
Es ist nicht möglich, sich in einer Mietwohnung anzumelden, es besteht die Notwendigkeit, sich an einem anderen Ort anzumelden, beispielsweise bei Verwandten
Hypothek
Profis Minuspunkte
Die Wohnung wird sofort Eigentum des neuen EigentĂŒmers, er kann sich hier selbst anmelden und seine Familienmitglieder anmelden Die monatlichen Zahlungen können zwei- bis dreimal höher sein als die MietgebĂŒhren fĂŒr Wohnungen
Es ist nicht erforderlich, Ihre Aktionen im Zusammenhang mit der Anordnung der Wohnung zu koordinieren Wenn es im Falle der Anmietung eines Eigenheims möglich ist, mit dem EigentĂŒmer eine Aufteilung der Kosten fĂŒr die Reparatur und Ausstattung einer Wohnung zu gleichen Teilen oder den Abzug der Kosten von der Miete zu vereinbaren, wird die Reparatur einer im Rahmen einer Hypothek erworbenen Wohnung zu einem persönlichen Problem fĂŒr den neuen EigentĂŒmer
Klar festgelegte monatliche Zahlungen, die nicht von VerĂ€nderungen auf dem Immobilienmarkt abhĂ€ngen Überzahlung im Zusammenhang mit der Zahlung von Bankzinsen. Kann die Kosten der Wohnung selbst erreichen und sogar ĂŒbertreffen
Die Möglichkeit, eine der Zahlungsarten zu wĂ€hlen: In gleichen Raten, wenn sich die monatlichen Zahlungen wĂ€hrend der gesamten Laufzeit der Hypothek nicht Ă€ndern, sind die Differenzzahlungen zunĂ€chst höher, nehmen jedoch gegen Ende der Laufzeit des Darlehens allmĂ€hlich ab Das Vorhandensein von Strafen und Geldstrafen bei verspĂ€teter Zahlung der monatlichen Zahlungen. Bankinstitute ĂŒberwachen die Richtigkeit der Zahlungen streng. Wenn der Kreditnehmer zwei oder drei Monate hintereinander keine BeitrĂ€ge gezahlt hat und nicht versucht hat, der Bank zu erklĂ€ren, warum eine solche Verzögerung damit verbunden ist, besteht die Möglichkeit einer RĂ€umung aus der neuen Wohnung
Die Möglichkeit, aus mehreren Angeboten verschiedener Banken zu wĂ€hlen – Sie können verschiedene Optionen mit unterschiedlichen GrĂ¶ĂŸen der Anzahlung und des Zinssatzes in Betracht ziehen Das Vorhandensein einer anfĂ€nglichen Zahlung in Höhe von 10 bis 50%, die hĂ€ufig zum Haupthindernis fĂŒr KĂ€ufer wird, da der Betrag sehr groß sein kann und noch irgendwo gefunden oder gespeichert werden muss
Die Möglichkeit, das Darlehen vorzeitig zurĂŒckzuzahlen, wodurch sich die Überzahlung von Bankdarlehen verringert ZusĂ€tzliche Anforderungen von Banken und damit verbundene Kosten, zum Beispiel die Notwendigkeit, die erworbenen Immobilien oder Ihr eigenes Leben und Ihre eigene Gesundheit zu versichern
Im Laufe der Zeit steigt der Preis fĂŒr die mit einer Hypothek gekaufte Wohnung, und die Inflation senkt die festen ZinssĂ€tze fĂŒr Bankzinsen

Ein solcher Vergleich zeigt deutlich, dass das Mieten einer Wohnung und einer Hypothek sozusagen ihre eigenen Vor- und Nachteile hat – alles, nur Mietwohnungen, also diese Hypothek, kann nicht gemacht werden und umgekehrt.

Es scheint, dass beide Optionen zur Lösung des Wohnungsproblems das Recht haben, zu existieren und ihre Zielgruppe zu erreichen. Es ist klar, dass Wohnungen hĂ€ufiger von lockeren Menschen gemietet werden – Studenten, BĂŒrger, die in eine fremde Stadt gekommen sind, um Geld zu verdienen, junge Menschen, die gerade erst angefangen haben, zusammen zu leben und noch keine Kinder hatten, und so weiter. Aber fĂŒr verheiratete Paare, die seit langem mit Kindern und dem im Laufe der Lebensjahre angesammelten Eigentum belastet sind, ist das „Wandern“ in Mietwohnungen eine fast inakzeptable Option, buchstĂ€blich ein Extremfall (obwohl – Menschen jahrelang und jahrzehntelang so leben, wechseln Kinder die Schule, wenn sie umziehen, aufwachsen und „eigene“ erwerben, meist auch Mietwohnungen).

Das Haupthindernis fĂŒr Hypothekendarlehen, eine rentablere Option als Mietwohnungen zu werden, sind hohe Kreditzinsen, das Vorhandensein einer Anfangszahlung und kurze Darlehenslaufzeiten. Wenn sich der AbwĂ€rtstrend bei den ZinssĂ€tzen fĂŒr Kredite in unserem Land fortsetzt und das Programm, jungen Familien bevorzugte Hypothekarkredite zu gewĂ€hren, endlich in Betrieb genommen wird, haben Hypotheken die Chance, in russischen StĂ€dten hĂ€ufiger zu werden als Mietwohnungen. WĂ€hrend Miete ist eindeutig der FĂŒhrer.

Bei der Wahl zwischen der Anmietung einer Wohnung und der Beantragung eines Hypothekendarlehens ist zu berĂŒcksichtigen, dass die InstabilitĂ€t der Wirtschaft, hĂ€ufigere Wirtschaftskrisen, die Wahrscheinlichkeit des Verlusts eines hochbezahlten Arbeitsplatzes und andere unvorhergesehene UmstĂ€nde eine langfristige Hypothek zu einem eher riskanten GeschĂ€ft mit einer Bank machen. Ihre eigene Wohnung ist natĂŒrlich sehr cool und angenehm, aber Sie mĂŒssen sich auf die ZuverlĂ€ssigkeit Ihrer Einkommensquelle verlassen können, um nicht ohne ein so begehrtes Eigenheim zu sein.

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