Minderjährige РKinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen

Der Verkauf oder Tausch einer Wohnung sowie andere Immobilientransaktionen im Allgemeinen sind eines der Themen, die die meisten Fragen aufwerfen. Dar√ľber hinaus k√∂nnen sich sowohl Verk√§ufer selbst als auch nat√ľrlich K√§ufer um die Richtigkeit aller mit der Transaktion verbundenen Dokumente sorgen. Und je h√∂her der Transaktionsbetrag, desto mehr bef√ľrchten die Parteien, Opfer von Betr√ľgern zu werden oder einfach die Notwendigkeit zu haben, Papiere ordnungsgem√§√ü neu auszustellen, zus√§tzliche Zertifikate und Genehmigungen zu sammeln.

In diesem Artikel werden wir nicht detailliert auf jede Phase des Abschlusses einer Transaktion f√ľr den Verkauf und Kauf von Immobilien eingehen, sondern nur einen wichtigen Punkt ansprechen – die Rechte von Kindern, die in diesem Wohnraum registriert sind oder die einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus besitzen.

Das Thema der Beteiligung von Minderjährigen an verschiedenen Immobilientransaktionen in unserem Land wurde Anfang der 90er Jahre akut und hat seitdem nicht an Relevanz verloren, was nicht verwunderlich ist Рlaut Statistik ist bei fast 60% der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt einer der Teilnehmer ein Kind Рauch nicht Seite des Käufers oder Verkäufers.

„Horrorgeschichte“ f√ľr den K√§ufer

Ein lauter und schon abgedroschener Satz – „Kinder sind unser Alles!“ – Bei der Registrierung eines Kaufs oder Umtauschs einer Wohnung erh√§lt diese eine besondere Bedeutung und Bedeutung. Minderj√§hrige sind die ungesch√ľtzteste Kategorie, daher sind die staatlichen Beh√∂rden gerade f√ľr die Wahrung ihrer Rechte besonders wachsam. Beachten Sie, dass die russische Gesetzgebung den Schutz der Rechte von Minderj√§hrigen √§u√üerst stark beeintr√§chtigt. Ihre Interessen und Rechte werden praktisch zur absoluten Priorit√§t erhoben und durch zahlreiche Gesetzgebungsakte geregelt: das Familiengesetzbuch der Russischen F√∂deration, das Zivilgesetzbuch, das Gesetz „√úber die Privatisierung des Wohnungsbestandes“, die Verfassung, das Wohnungsgesetzbuch und andere Dokumente.

Die gleiche Situation hat sich jedoch in der benachbarten Ukraine entwickelt – dort werden die Rechte von Kindern durch das Familiengesetzbuch, die Gesetze „√úber die Grundlagen des sozialen Schutzes von Obdachlosen und Stra√üenkindern“ und „√úber den Kinderschutz“ gesch√ľtzt, die den Verkaufsprozess und andere Transaktionen mit Immobilien streng regeln Minderj√§hrige.

Nach dem Gesetz hat ein Kind auf gleicher Basis wie Erwachsene alle Rechte, sowohl Wohnraum als auch Eigentum – es kann Immobilien oder einen Teil davon erben oder spenden, sich an der Privatisierung von Wohnraum beteiligen und so weiter. Gleichzeitig k√∂nnen gem√§√ü der russischen Gesetzgebung auch Eltern sowie andere gesetzliche Vertreter eines minderj√§hrigen Erziehungsberechtigten oder Adoptiveltern nicht √ľber sein Eigentum verf√ľgen, ohne die vorherige Zustimmung der offiziellen Vormundschafts- und Vormundschaftsbeh√∂rden einzuholen.

Angesichts dieser Haltung der Gesetzgebung zum Schutz der Rechte von Kindern sind potenzielle K√§ufer von Immobilien, bei denen Minderj√§hrige registriert sind, im folgenden Moment am meisten erschrocken: Wenn das Gericht der Ansicht ist, dass infolge der Transaktion die Rechte der jungen Einwohner, die offiziell auf dem verkauften oder ausgetauschten Gebiet registriert sind, verletzt wurden kann er die Transaktion f√ľr ung√ľltig erkl√§ren.

Minderjährige - Kinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen Kuzma Petrov-Vodkin. In der Krankenabteilung. 1925

Dar√ľber hinaus betrifft diese Regel nicht nur Wohnungen, in denen Minderj√§hrige Eigent√ľmer sind, sondern auch Immobilienobjekte, in denen die Kinder einfach registriert sind. Der wichtigste Punkt ist, dass beim Abschluss von Transaktionen mit Immobilienobjekten, bei denen Kinder registriert sind, die Genehmigung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbeh√∂rden nach den geltenden Rechtsvorschriften nicht erforderlich ist.

Gleichzeitig wird im Dekret des russischen Verfassungsgerichts vom 08. Juni 2010 Nr. 13-P „Zur √úberpr√ľfung der Verfassungsm√§√üigkeit von Artikel 292 Absatz 4 des B√ľrgerlichen Gesetzbuchs der Russischen F√∂deration“ anerkannt, dass dies der Fall ist, wenn die Bedingungen der Transaktion die Wohnrechte eines Kindes in elterlicher Obhut verletzen direkter Widerspruch zur Verfassung der Russischen F√∂deration. Ein solcher Widerspruch – wenn das Kind obdachlos ist oder eine Wohnung erhalten hat, die nicht den sanit√§ren oder anderen Standards entspricht – kann zum Grund f√ľr die Ung√ľltigmachung der Transaktion werden.

Um eine solche unangenehme Situation in jeder Hinsicht zu vermeiden, ist es nur m√∂glich, die vorl√§ufige schriftliche Zustimmung der Vormundschafts- und Vormundschaftsbeh√∂rden an ihrem Wohnort zur Entlassung eines Minderj√§hrigen sowie zum Verkauf oder Austausch von Wohnraum einzuholen. Der Verk√§ufer, dh der Eigent√ľmer des Hauses oder der Wohnung im Moment, wird sich bei der Vorbereitung der Unterlagen f√ľr die Umsetzung mit diesem Problem befassen. Und der K√§ufer muss bedenken, dass es sich lohnt, beim Studium der Dokumente f√ľr die Wohnung, die er mag, sofort zu kl√§ren, ob Minderj√§hrige in diesem Wohnraum registriert sind, der genau der Eigent√ľmer jedes Wohnanteils ist, und auch die Erlaubnis des Kuratoriums zu ben√∂tigen. Andernfalls wird die Transaktion ohne dieses Dokument zu riskant.

„Kopfschmerzen“ f√ľr den Verk√§ufer

Stellen Sie sich vor, Sie sind kein K√§ufer, der nur die Verf√ľgbarkeit aller erforderlichen Papiere √ľberpr√ľfen muss, n√§mlich ein Verk√§ufer, der eine Wohnung verkaufen m√∂chte, die Ihnen pers√∂nlich oder Ihrer Familie geh√∂rt.

Welche Schritte m√ľssen Sie unternehmen, um profitabel und vorzugsweise schnell Geld zu verdienen? Sie sagen – um die Wohnung zu bewerten, dh den Markt f√ľr √§hnliche Immobilienobjekte zu √ľberwachen, Zertifikate von der BTI, dem Passb√ľro, der Verwaltungsgesellschaft zu sammeln, Stromrechnungen zu bezahlen und so weiter. Wenn jedoch ein Teil der Wohnung durch Erbschaft, Spende oder Beteiligung an der Privatisierung dem Kind geh√∂rt, sollte der erste Schritt zum Verkauf der Wohnung ein Besuch bei der Vormundschafts- und B√ľrgschaftsbeh√∂rde sein..

Der Verk√§ufer muss die Beamten davon √ľberzeugen, dass durch den Verkauf der Wohnung die Interessen des Kindes nicht beeintr√§chtigt werden, dh es bleibt nicht auf der Stra√üe, sondern erh√§lt daf√ľr einen gleichwertigen Wohnraum. Dar√ľber hinaus m√ľssen Eltern (Erziehungsberechtigte, Adoptiveltern) nachweisen, dass nach dem Verkauf dieser Wohnung der Wert des Eigentums eines Minderj√§hrigen, der einen Anteil an einer Wohnung oder einem Haus besitzt, nicht abnimmt..

Minderj√§hrige - Kinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen Boris Kustodiev. Die Kinder des K√ľnstlers. 1913

Diesbez√ľglich k√∂nnen beispielsweise Probleme auftreten, wenn eine Wohnung in Moskau f√ľr den anschlie√üenden Kauf eines Landhauses in einem Vorort oder in einer anderen Region verkauft wird. Die Kosten f√ľr eine gew√∂hnliche Wohnung im Zentrum der Hauptstadt entsprechen nicht den Immobilienpreisen in St√§dten in der N√§he von Moskau und vor allem in anderen Regionen. Selbst wenn Sie durch den Verkauf einer beengten Zweizimmerwohnung ein ger√§umiges Haus kaufen k√∂nnen, in dem das Kind sein eigenes Zimmer hat, k√∂nnen die Vormundschafts- und B√ľrgschaftsbeh√∂rden m√∂glicherweise keine Genehmigung erteilen, da der Preis f√ľr neue Immobilien viel niedriger ist. In diesem Fall k√∂nnen Eltern versuchen, andere Argumente vorzubringen – die √∂kologische Situation im Zentrum der Metropole, die N√§he zu Verwandten, ein geeignetes Klima, bessere Lebensbedingungen, das Vorhandensein eines besser bezahlten Arbeitsplatzes f√ľr Eltern, eine Schule und einen Kindergarten an einem neuen Ort, ein gro√ües Gebiet mit neuen Immobilien und so weiter. Regierungsbeh√∂rden nehmen jedoch selten ihr Wort daf√ľr, und das beste Argument w√§re, ein Girokonto im Namen eines Minderj√§hrigen zu er√∂ffnen, auf das ein Teil der Kosten der verkauften Wohnung aufgrund des Kindes als einer der Parteien der Transaktion gelegt wird. Ein solches Argument kann Beamte besser √ľberzeugen als unbegr√ľndete Zusicherungen.

Ein wichtiger Punkt – Angesichts der oben genannten Anforderungen scheint es, dass Eltern bereits vor dem Verkauf der Wohnung neue Wohnungen kaufen m√ľssen, und zwar nicht schlechter als die alten. In der Praxis ist eine solche Wendung oft einfach unrealistisch – mit dem Erl√∂s aus dem Verkauf wird normalerweise ein neues Haus oder eine neue Wohnung gekauft. Daher verlangen die Vormundschaftsbeh√∂rden meistens den gleichzeitigen Erwerb neuer Wohnungen mit derselben oder einer gr√∂√üeren Fl√§che..

Wenn das Kind nicht der Eigent√ľmer des Hauses war, sondern lediglich in dem verkauften und registrierten Gebiet registriert wurde, wird es von den Vormundschaftsbeh√∂rden unverz√ľglich aufgefordert, sich in einem neuen Wohnraum anzumelden – gekauft oder bereits im Besitz eines Elternteils (Erziehungsberechtigte, Adoptiveltern). In diesem Fall schreibt das Passamt den Minderj√§hrigen nicht einfach ohne Erlaubnis der Vormundschafts- und B√ľrgschaftsbeh√∂rden aus der Wohnung.

Noch ein paar Nuancen

Ein wichtiger Punkt betrifft die Privatisierung von Wohnungen, in denen das Kind registriert ist. Eltern k√∂nnen keine Verweigerung der Teilnahme an der Privatisierung f√ľr Minderj√§hrige schreiben. In jedem Fall sollte der entsprechende Anteil an einer Wohnung oder einem Haus Eigentum eines im privatisierten Wohngebiet registrierten Kindes werden.

Die Vormundschaftsbeh√∂rden verlangen normalerweise, dass beide Elternteile erscheinen, um die Erlaubnis zur Entlassung oder zum Verkauf eines „Hauses mit einem Kind“ zu erhalten. Befindet sich einer von ihnen im Ausland oder in einer anderen Region, muss seine schriftliche Erlaubnis zur Durchf√ľhrung einer von einem Notar oder beim Konsulat beglaubigten Immobilientransaktion vorgelegt werden. Gleiches gilt f√ľr Eltern, die aufgrund einer schweren Krankheit nicht pers√∂nlich zur Vormundschaftsbeh√∂rde kommen k√∂nnen. Wenn der Aufenthaltsort des „verlorenen“ Elternteils zum Zeitpunkt der Erlaubnis unbekannt ist, m√ľssen Sie eine Fahndungsliste deklarieren und warten, bis der „Verlust“ gefunden wird. Die Erlaubnis des zweiten Elternteils ist nicht nur erforderlich, wenn ihm die elterlichen Rechte entzogen werden, das Gericht sie als vermisst anerkennt, stirbt oder wenn der Vater nur nach den Worten der Mutter erfasst wurde.

Wenn einer der Elternteile die Aufforderung, bei den Vormundschaftsbeh√∂rden zu erscheinen, um die Erlaubnis zum Verkauf der Wohnung zu erhalten und das Kind zu entlassen, absichtlich ignoriert, Geld f√ľr seine Unterschrift ben√∂tigt, kann der zweite die b√∂swillige Absicht seiner Handlungen beweisen, indem er Zeugen zur Verf√ľgung stellt und Vertreter des Kuratoriums ehrlich √ľber alle Umst√§nde seines Familienlebens informiert. Die Entscheidung in diesem Fall wird individuell getroffen. Wenn die Vormundschaftsbeh√∂rden anerkennen, dass die Transaktion im Interesse des Kindes liegt und dadurch seine Lebensbedingungen verbessert oder der Wert des Eigentums erh√∂ht werden, kann die Genehmigung ohne Zustimmung des zweiten Elternteils erteilt werden, der aus pers√∂nlichen Gr√ľnden behindert..

Minderjährige - Kinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen Nikolay Bogdanov-Belsky. Kinder im Fenster

Die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörden zum Verkauf oder Austausch von Wohnraum, dessen Anteil dem Kind gehört, ist erforderlich, auch wenn der Minderjährige derzeit nicht in dieser Wohnung lebt, sondern in einem anderen Gebiet und sogar in einer anderen Region oder einem anderen Staat registriert ist.

Die Registrierung eines Kindes unter 10 Jahren ist nur am Ort der Registrierung eines Elternteils möglich. Daher funktioniert es nicht, das Baby bei Freunden und Bekannten zu registrieren, um die Erlaubnis zu erhalten, es aus der verkauften Wohnung zu entfernen..

Wenn die finanziellen M√∂glichkeiten der Eltern es ihnen erm√∂glichen, zuerst neue Wohnungen zu kaufen und dann die alte Wohnung zu verkaufen, ist es zweckm√§√üiger, die Immobilie sofort nur f√ľr sich selbst zu registrieren und danach den entsprechenden Anteil dem Minderj√§hrigen zuzuweisen. Andernfalls entsteht eine Situation, in der das Kind zwei Anteile an verschiedenen Wohnungen besitzt und es schwierig sein wird, von den Vormundschaftsbeh√∂rden die Erlaubnis zu erhalten, einem Minderj√§hrigen einen von ihnen zu entziehen – es gibt nichts, was daf√ľr bereitgestellt werden k√∂nnte.

Um ein Kind in einer Wohnung anzumelden, in der eine der Aktien seiner Mutter oder seinem Vater gehört, ist die Zustimmung der anderen Aktionäre nicht erforderlich.

Eine Wohnung oder ein Haus, das durch Erbschaft oder infolge der Privatisierung von Waisen oder Kindern geh√∂rt, die ohne elterliche F√ľrsorge zur√ľckgelassen und zur vollst√§ndigen staatlichen Unterst√ľtzung in Internate und Waisenh√§user geschickt wurden, wird minderj√§hrigen Eigent√ľmern zugewiesen und ihre Sicherheit wird von den Vormundschafts- und B√ľrgschaftsbeh√∂rden √ľberwacht. Transaktionen mit solchen Wohnungen werden ausschlie√ülich mit deren Zustimmung durchgef√ľhrt. Der entsprechende Auftrag wird von den √∂rtlichen Beh√∂rden unterschrieben und an die HOA am Standort des Wohnhauses, der Verwaltungsgesellschaft, des BTI und des Federal Registration Service gesendet.

Unterlagen

Um die Genehmigung der Vormundschafts- und Treuhandbeh√∂rden f√ľr den Verkauf oder Austausch von Wohnungen zu erhalten, deren Anteil einem Minderj√§hrigen geh√∂rt, m√ľssen der Kommission folgende Unterlagen vorgelegt werden:

  • eine von beiden Elternteilen unterzeichnete Erkl√§rung;
  • die Zustimmung des Kindes (wenn es bereits 14 Jahre alt ist);
  • ein Auszug aus dem Hausbuch und dem pers√∂nlichen Konto – muss ein Original sein;
  • Kopie der Geburtsurkunden des minderj√§hrigen Eigent√ľmers. Es ist auch erforderlich, das Original dieses Dokuments nachzuweisen.
  • Dokumente, die das Eigentum an allen an der Transaktion beteiligten Wohngeb√§uden best√§tigen. Sie k√∂nnen eine Eigentumsbescheinigung f√ľr eine Wohnung, ein Kauf- oder Tauschvertrag, eine Bescheinigung √ľber das Erbrecht usw. sein.
  • BTI-Zertifikate, in denen die Lebenshaltungskosten angegeben werden;
  • Kataster (Boden) Wohnplan;
  • Wenn einer der Elternteile nicht pers√∂nlich anwesend sein kann, sind Dokumente erforderlich, die seine Zustimmung best√§tigen – eine notariell beglaubigte Erlaubnis oder eine Bescheinigung √ľber seinen Tod, die Erkl√§rung vermisster Personen usw.
  • Bescheinigung des Finanzamtes √ľber das Fehlen von Steuerr√ľckst√§nden.

H√§ufig verlangen die Vormundschaftsbeh√∂rden zus√§tzliche Dokumente, z. B. eine Bescheinigung der EIRT √ľber Zahlungsr√ľckst√§nde f√ľr eine Wohnung, eine Bescheinigung √ľber den technischen Zustand der Wohnung und Dokumente f√ľr das gekaufte Haus oder die gekaufte Wohnung.

Alle oben genannten Dokumente m√ľssen korrekt ausgef√ľhrt werden und sind am Ort der Anforderung nicht abgelaufen.

Die Kommission der Vormundschaftsbeh√∂rden pr√ľft jeden Fall individuell und kann h√§ufig Zugest√§ndnisse machen, wenn sie der Ansicht ist, dass die Transaktion im Interesse des Kindes liegt (anstelle einer Stadtwohnung wird beispielsweise ein Haus in einem l√§ndlichen Gebiet gekauft, da das Kind Asthma hat und frische Luft ben√∂tigt). Oder im Gegenteil, um zus√§tzliche Anforderungen zu stellen, wenn Zweifel an der Ehrlichkeit und Angemessenheit der Eltern bestehen.

Minderjährige - Kinderrechte beim Verkauf und Austausch von Wohnungen Balthus. Kinder. 1937

Wie Sie sehen k√∂nnen, erschweren die Anwesenheit eines minderj√§hrigen Eigent√ľmers in einer Wohnung oder einem Haus sowie seine Registrierung den Abschluss von Kauf- und Verkaufstransaktionen erheblich. Einerseits scheint es, dass solch strenge Anforderungen unn√∂tig sind – es gibt so viele Probleme wegen eines Babys! Wenn Sie sich jedoch daran erinnern, wie viele recht verantwortungsbewusste Eltern beim Abschluss von Immobilientransaktionen Betr√ľgern zum Opfer gefallen sind, wie viele Eltern einfach versucht haben, ihre finanziellen Probleme durch den Verkauf einer Wohnung zu l√∂sen, ohne dar√ľber nachzudenken, was dem Kind in Zukunft noch √ľbrig bleibt, wenn wir die Anzahl der dysfunktionalen Familien z√§hlen, in denen einer der Eltern ist leidet an Sucht und kann beschlie√üen, Wohnungen zu verkaufen, um seine Bed√ľrfnisse zu befriedigen – die Beteiligung der Vormundschafts- und B√ľrgschaftsbeh√∂rden scheint √ľberhaupt keine unn√∂tige Ma√ünahme zum Schutz der Rechte und Interessen von Kindern zu sein.

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