Moskauer Immobilien – 2012 – fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Die Ergebnisse des Jahres zusammenzufassen, ist bereits eine echte, man könnte sagen unerschütterliche Tradition, nicht nur in unserem Land. Es ist am Vorabend des neuen Jahres, dass Nachrichten erscheinen: „Dieses Jahr wurde es gebaut, fertiggestellt, abgebaut, verkauft, erhalten …“. Aber was kann ich sagen, wir alle, auf die eine oder andere Weise, wenn wir uns vom ausgehenden Jahr verabschieden, beginnen wir Bilanz zu ziehen – was wir geschafft haben, was geklappt hat und was wir nächstes Jahr tun müssen.

Der Immobilienmarkt ist natürlich keine Ausnahme von dieser Tradition. Nach dem Ende eines so bedeutenden Zeitraums kann man das Bauvolumen in diesem und im letzten Jahr, die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien vergleichen und versuchen, die Aussichten einzuschätzen. Was ist also 2012 auf dem Moskauer Immobilienmarkt interessant und bedeutsam passiert, was uns verlässt? Was sind die Prognosen von Experten für das nächste Jahr?

Preisdynamik

Obwohl es 2012 in Moskau keine starken Anstieg der Immobilienpreise gab, zeigen die Preise immer noch einen starken Aufwärtstrend. Das anschaulichste Beispiel: Wenn zu Beginn des Jahres die durchschnittlichen Immobilienkosten in der Hauptstadt auf 162.000 Rubel pro Quadratmeter festgesetzt wurden, stieg diese Zahl Ende Dezember auf 186.000 Rubel pro „Quadrat“. Der Unterschied übersteigt 20.000 Rubel und ist ziemlich signifikant. In US-Dollar ausgedrückt ist der Unterschied zwischen dem Durchschnittspreis für Moskauer Quadratmeter zu Beginn und am Ende des Jahres noch deutlicher: 5,29 Tausend US-Dollar im Januar und 6,07 Tausend US-Dollar im Dezember. Der Meilenstein von sechstausend, der „durchschnittliche“ Quadratmeter Wohnraum in der Hauptstadt in diesem Jahr, hat sich dennoch durchgesetzt.

In Bezug auf die Bezirke Moskaus sieht die Situation folgendermaßen aus: Arbat hält die Position des Führenden fest, aber die Kandidaten für den zweiten und dritten Platz wechselten im Laufe des Jahres fast jeden Monat. Anfang Dezember 2012 beliefen sich die Kosten für einen Quadratmeter auf dem Arbat auf 9.382.000 US-Dollar. Noch vor 11 Monaten forderten sie für ein „Quadrat“ einer Wohnung im Zentrum der Hauptstadt durchschnittlich 9.033 Tausend Dollar, sodass der Preis um 1,1% stieg.

Im Jahr 2012 gehörten Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka und Twerskaja zu den fünf Spitzenreitern, die sich in der Rangliste der teuersten Bezirke Moskaus auf den Plätzen zwei und drei abwechselten..

Und wenn im Januar dieses Jahres die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter in keinem dieser Bezirke 9 Tausend US-Dollar erreichten, dann überstieg der Preis für einen Quadratmeter im Bezirk Twerskoi bis Dezember 9,09 Tausend US-Dollar, und auf Ostozhenka kam er dieser Zahl nahe und betrug 8,97 Tausend Dollar.

Die Bewertungsdaten zeigen also, dass der Preis für Moskauer Quadratmeter langsam und stetig wächst. Darüber hinaus stiegen die Kosten für die günstigsten Angebote von „Economy Class“ und „Elite“ – den teuersten Quadratmetern – am stärksten..

Laut Forschungsdaten von ContactRealEstate stiegen die Kosten für Elite-Wohnimmobilien in der Hauptstadt im Jahresverlauf um 3,7% und betrugen durchschnittlich 16,4 Tausend US-Dollar. Insgesamt wurden 2012 mehr als 800 Transaktionen auf dem Elite-Immobilienmarkt abgeschlossen (Ergebnisse von 2011 – 657 Kauf- und Verkaufstransaktionen).

Moskauer Immobilien - 2012 - fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Es ist interessant, dass, wenn im vergangenen Jahr mehr als 60% der Käufer von Elite-Wohnungen im Zentrum von Moskau Beamte waren, die Zahl der Beamten unter diesen Käufern in diesem Jahr stark auf 5% zurückging, sagte Anastasia Mogilatova, CEO von Welhome. Experten stellen jedoch fest, dass dies keinen Rückgang des Einkommensniveaus der Beamten bedeutet. Angesichts der verstärkten Bekämpfung der Korruption haben sie sich höchstwahrscheinlich einfach entschlossen, ihre Akquisitionen zuverlässiger zu verbergen. Dies wird durch die Tatsache bestätigt, dass unter den Käufern von „Elite“ im Jahr 2012 fast 10% nicht arbeitende Rentner sind. Die höchste Nachfrage bestand nach Elite-Immobilien in den Bezirken Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy und Presnensky der Hauptstadt.

Sviblovo, Shchukino und Pokrovskoye-Streshnevo wurden im Dezember 2012 als die billigsten Gebiete Moskaus anerkannt. Der Preis von einem Quadratmeter wurde hier auf 5,1 Tausend Dollar festgelegt. Zum Vergleich: Im Januar des ausgehenden Jahres war Strogino mit 4,9 Tausend Dollar pro „Quadrat“ das günstigste Gebiet der Hauptstadt. Im Laufe des Jahres stiegen die Kosten pro Quadratmeter in diesem Gebiet jedoch auf 5,3 Tausend Dollar, was es Strogino ermöglichte, im Ranking der Moskauer Bezirke stark zu steigen.

Die interessantesten neuen Gebäude – 2012

Insgesamt wurden im laufenden Jahr in der Hauptstadt mehr als 1,1 Millionen Quadratmeter Wohnraum gebaut. Dies sind fast 20% weniger als 2011.

Bei der Bewertung der günstigsten Neubauten in der Hauptstadt im abgelaufenen Jahr wurden ZhKK „Vanil“ im südlichen Verwaltungsbezirk in Moskvorechye-Saburovo, „Tsaritsyno“ – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Wohnhaus MPI“ – Babushkinsky District, „Zeleny Bereg“ – Chertanovo Central bewertet sowie Zagorie – auch Biryulyovo Vostochno.

Moskauer Immobilien - 2012 - fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Der Wohnkomplex „Tsaritsyno“ wurde auch zum größten Neubau in Moskau. Die durchschnittlichen Kosten für Wohnungen wurden hier auf 98.000 Rubel (ca. 3,2.000 Dollar) pro „Quadrat“ festgelegt..

Wir haben bereits über die herausragendsten und interessantesten Neubauten in der Hauptstadt geschrieben, daher möchte ich nur darauf hinweisen, dass im Jahr 2012 im „alten“ Moskau 71 Wohngebäude in Betrieb genommen wurden. Der Durchschnittspreis von einem Quadratmeter in Moskauer Neubauten stieg im Jahresverlauf um 9% und lag bei 171.000 Rubel (ca. 5,6.000 Dollar). Der im Vergleich zu den günstigsten Angeboten etwas überteuerte Durchschnittspreis wurde aufgrund der hohen Preise für Neubauten in Ostozhenka und Khamovniki gebildet. Hier verlangen sie für einen Quadratmeter oft mindestens 20.000 Dollar, und in einigen Elite-Clubhäusern mehr als 30-40.000 Dollar.

Hypothek

Das ausgehende Jahr endet mit einem spürbaren Anstieg des Volumens der ausgegebenen Hypothekendarlehen, der im Vergleich zu 2011 um 30% gestiegen ist. Hypotheken für 2012 sind jedoch teurer geworden. Wenn Banken im Vorjahr durchschnittlich Hypothekendarlehen zu 12,5-13% pro Jahr emittierten, stieg diese Zahl 2012 auf 13,5-14%..

Und zum Jahresende haben bereits viele Bankinstitute, insbesondere die Sberbank, angekündigt, dass die Zinsen im nächsten Jahr wieder steigen werden und laut Experten 15% pro Jahr erreichen könnten.

Banken waren eher bereit, Hypothekendarlehen für vorgefertigte Wohnungen auf dem Sekundärmarkt zu vergeben. Es ist schwieriger, eine Hypothek für Wohnungen in einem unfertigen Wohnkomplex zu erhalten. In diesem Fall sind die Zinssätze um 1-3% höher, und die Anforderungen an die Kreditnehmer sind strenger. Unter den vielen Angeboten finden Sie jedoch sehr profitable. Wenn die Bank wie im Fall des Wohnkomplexes „Gorki-8“ aktiv mit dem Bauträger zusammenarbeitet, kann der Hypothekenzins auf 9-10% pro Jahr gesenkt werden. Solche Angebote sind natürlich selten, die Auswahl an Objekten ist in diesem Fall begrenzt, aber die Zinssätze sind viel attraktiver als der Durchschnitt auf dem Hypothekenmarkt.

„Neues“ Moskau

Das bedeutendste Ereignis des vergangenen Jahres war natürlich die Annexion der Gebiete des sogenannten „neuen“ Moskau an die Hauptstadt. In der Stadt erschienen zwei neue Bezirke – Novomoskovsky und Troitsky – und den Entwicklern eröffneten sich breite Perspektiven für die Entwicklung ziemlich großer Gebiete.

Moskauer Immobilien - 2012 - fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Laut der Firma „Azbuka Housing“ stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterkosten in „New“ Moscow im Jahr 2012 um 6,3% und betragen derzeit 83.000 Rubel (ca. 2,7.000 Dollar). Der Preisanstieg erwies sich zu Jahresbeginn als geringer als von den Maklern prognostiziert, was einen starken Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen in den neu geschaffenen Verwaltungsbezirken prognostiziert.

Wenn im historischen Teil der Stadt der Preis pro Quadratmeter umso günstiger ist, je näher das neue Gebäude an der Moskauer Ringstraße liegt, dann ist die Situation im „neuen“ Moskau umgekehrt – sie befinden sich auf „gegenüberliegenden Seiten der Barrikaden“ und der Wert von Immobilien steigt hier stark an, wenn sie sich der Moskauer Ringstraße nähern.

Experten nennen den Wohnkomplex „Moskau A101“, in dem eine Einzimmerwohnung für drei Millionen Rubel erworben werden kann, den Wohnkomplex „New Vatutinki“ und den Wohnkomplex „Prestige“ als die günstigsten Neubauten von „New“ Moskau. Der Wohnkomplex „Vatutinki“ wird auch als das ehrgeizigste Projekt in den neu annektierten Gebieten bezeichnet – hier werden mehr als 1,6 Tausend Wohnungen den Käufern präsentiert. „Vatutinki“ ist ein ganzer Mikrobezirk, nur 14 Kilometer von der Moskauer Ringstraße entfernt, mit zwei Schulen und drei Kindergärten.

Die durchschnittlichen Kosten von einem Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt von „New“ Moscow erreichen heute 96.000 Rubel, was laut einer Studie des Unternehmens „Peresvet-Invest“ durchschnittlich 17,4% mehr ist als in der Region Moskau. Der Beitritt zur Hauptstadt auf dem Immobilienmarkt dieser Gebiete hatte also natürlich stattgefunden.

Schlussfolgerungen

Das Jahr 2012 für Moskau war also insgesamt recht stabil und ruhig, ohne Schwankungen und starke Preissprünge. Die Nachfrage ist gestiegen, die Anzahl der Angebote sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ist gestiegen, die Kosten für alle Kategorien von Wohnimmobilien sind leicht gestiegen. Im Durchschnitt stieg der Preis für Moskauer Quadratmeter monatlich um 1,5-2%. Der auffälligste Preissprung war im Oktober zu verzeichnen, aber im Sommer erlebte der Markt wie immer eine saisonale Ruhe.

Von den interessantesten Punkten möchte ich noch einmal auf eine Zunahme des Verkaufs und Kaufs von Luxusapartments, ein erhöhtes Interesse an Mehrzimmerwohnungen sowie eine spürbare Zunahme des Volumens von Hypothekendarlehen hinweisen.

Moskauer Immobilien - 2012 - fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Nach Angaben von Maklern interessieren sich Käufer zunehmend für Dreizimmerwohnungen, die im vergangenen Jahr in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen deutlich an kompaktere Wohngebiete verloren haben. Im Gegenteil, das Interesse an Studio-Apartments und winzigen „Odnushki“ ist zurückgegangen.

Käufer bevorzugen zunehmend den Kauf von Wohnungen in monolithischen oder Plattengebäuden, und zu teure „Stalinkas“ können heute als Außenseiter des Marktes bezeichnet werden – das Interesse an ihnen ist spürbar zurückgegangen.

2012 konnten die Behörden das Problem mit betrogenen Aktionären nicht lösen – die Situation in diesem Bereich entwickelt sich für Co-Investoren immer noch nicht optimal, und die geltenden Gesetze können ihre Interessen nicht schützen. Viele Experten nennen den Vorschlag, eine obligatorische Versicherung für Wohnprämien einzuführen, um „die Haushaltskosten auf die Schultern der Versicherungsunternehmen zu verlagern“ und prognostizieren, dass das neue Gesetz zu einem Anstieg der Kosten für Wohnungen in Neubauten führen wird.

Prognosen für die Zukunft

Experten versprechen einstimmig, dass sich die Situation auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt im nächsten Jahr nicht wesentlich ändern wird.

Die Hypothekenzinsen werden trotz der jüngsten Beschwerden des Präsidenten, der feststellte, dass Hypothekendarlehen für die meisten Russen nicht verfügbar sind, weiter steigen, sagte Andrei Vladykin, Leiter der Abteilung für Hypotheken und Kredite bei NDV Real Estate. Es gibt keine Voraussetzungen für eine Senkung der Hypothekenzinsen, daher sollte man von den Banken keine günstigeren Angebote erwarten.

Eine Erhöhung der Zinssätze auf 15% wird zweifellos zu einem Rückgang der Nachfrage nach Immobilien führen – nicht alle Käufer werden bereit sein, ein Hypothekendarlehen zu solchen Bedingungen zu erhalten. Wenn die Hypothekenzinsen 19% erreichen (und es gibt solche pessimistischen Prognosen), werden die meisten potenziellen Käufer von Immobilien es vorziehen, Kredite in Fremdwährung zu erhalten. Die Zinssätze für Hypothekendarlehen in US-Dollar dürften auf dem Niveau von 9 bis 10% pro Jahr bleiben. Eine Hypothek in Dollar wird jedoch zum einen für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren und zum anderen fast immer nur für Zweitwohnungen ausgegeben.

„Neues“ Moskau wird von Entwicklern aktiv weiterentwickelt. Laut Sergei Sobyanin, dem Bürgermeister der Hauptstadt, wird in Gebieten in unmittelbarer Nähe der Moskauer Ringstraße eine massive Entwicklung erwartet. Im Allgemeinen haben die Behörden bereits Genehmigungen für den Bau von mindestens 30 Millionen Quadratmetern Wohnraum im „neuen“ Moskau erteilt, so dass die Bezirke Nowomoskowsk und Trotzki definitiv auf einen Bauboom warten. Wie Sergei Sobyanin versprochen hat, wird jedoch um Troitsk eine Zone mit niedrigen Gebäuden entstehen, und Gebiete außerhalb der Stadt werden zu natürlichen Zonen, Plätzen und Parks.

Moskauer Immobilien - 2012 - fasst die Ergebnisse des Jahres zusammen

Es wird erwartet, dass der Preis für Wohnimmobilien in der Hauptstadt 2013 bei gleicher Inflationsrate steigen wird, dh monatlich um 0,5-1-2% steigen wird, was letztendlich zu einem Preisanstieg um 7-10% pro Jahr führen wird.

Entgegen den Prognosen einiger Analysten ist 2012 keine neue Finanzkrise ausgebrochen, und 2013 sind keine starken Schocks zu erwarten. Die Immobilienpreise in US-Dollar könnten sogar sinken, was durch einen Nachfragerückgang erleichtert wird. In naher Zukunft prognostizieren Experten einen Überschuss des Angebots auf dem Markt gegenüber der Nachfrage – es gibt keine Voraussetzungen für eine Erhöhung des Haushaltseinkommens, und angesichts der Erhöhung der Hypothekenzinsen kann die überwiegende Mehrheit der Russen nirgendwo Geld leihen, um Wohnungen in der Hauptstadt zu kaufen. Man sollte also nicht viel Aktivität von den Käufern erwarten, der Sommer 2013 könnte eine völlig „tote“ Jahreszeit werden, und während Wartezeiten auf Veränderungen in der Wirtschaft oder nach negativen Nachrichten aus der Politik könnte die Nachfrage auf Null sinken, prognostiziert Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums. “ IRN.RU Immobilienmarktindikatoren „.

Weitere Innovationen, die sich 2013 auf den Immobilienmarkt auswirken werden, sind die Einführung einer von Wladimir Putin versprochenen Luxussteuer, einschließlich Luxuswohnungen. Es ist noch nicht bekannt, wie hoch dieser Steuersatz sein wird, aber es scheint, dass die Nachfrage nach teuren Wohnungen im Zentrum der Hauptstadt ohnehin nicht sinken wird.

Darüber hinaus wird die Neubewertung des Katasterwerts von Grundstücken in Moskau zweifellos zu einer Wertsteigerung von Immobilien führen – Bauträger zahlen jetzt durchschnittlich 1,5-mal mehr für Grundstücke..

Die Behörden werden weiterhin heruntergekommene fünfstöckige Gebäude abreißen: 2012 wurden nur 30 solcher Häuser abgerissen, und in Zukunft ist geplant, mindestens 88 fünfstöckige Gebäude in verschiedenen Bezirken der Hauptstadt umzusiedeln und abzureißen.

Der Immobilienpreis im „neuen“ Moskau wird weiter steigen und die Kluft zum Rest der Moskauer Region wird immer greifbarer. Auf dem Sekundärmarkt für neue Ballungsräume werden die Kosten für einen Quadratmeter 100.000 Rubel übersteigen, auf dem Primärmarkt werden sie dieser Marke nahe kommen.

Und das Büro des Bürgermeisters wird weiterhin ausgehende Autobahnen reparieren und neue Verkehrsknotenpunkte bauen, weiterhin aktiv gegen Staus kämpfen und neue U-Bahn-Stationen in Moskau eröffnen. Wie sich dies auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt auswirken wird – das bereits so enge Jahr 2013 wird zeigen, dessen Ergebnisse wir auch in 12 Monaten zusammenfassen werden. Urlaubsgrüße!

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