Risiken und Vorteile des Kaufs einer verpfÀndeten Wohnung

Definieren wir zunĂ€chst die Terminologie: In diesem Artikel bedeutet der Kauf einer Hypothekenwohnung den Erwerb von Immobilien sowohl von recht „wohlhabenden“ EigentĂŒmern von Hypothekenwohnungen als auch von unglĂŒcklichen Hypothekarkreditnehmern, die unter dem Druck der LebensumstĂ€nde gezwungen sind, Wohnungen zu verkaufen, oder den Erwerb einer Wohnung, die bereits von einer Bank beschlagnahmt wurde.

Nebenwohnung
Edward Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

In der Gesellschaft herrscht eine weit verbreitete Meinung ĂŒber den großen Nutzen solcher Transaktionen fĂŒr ausgefallene Wohnungen – die Möglichkeit, im Vergleich zu Marktpreisen fast das Doppelte des persönlichen Budgets einzusparen. Als Ausgleich fĂŒr diesen hypothetischen Vorteil kursiert eine ebenso stabile Meinung ĂŒber die großen Risiken solcher Transaktionen, die mit unerfĂŒllten Verpflichtungen des Vorbesitzers, unzureichender rechtlicher ZuverlĂ€ssigkeit usw. verbunden sind..

Immobilienagenturen und Banken, die Hypothekendarlehen vergeben, fĂŒhren keine allgemeinen Statistiken ĂŒber den Verkauf von Hypothekenwohnungen. Das Volumen dieses Sektors auf dem Immobilienmarkt kann anhand der Kommentare mehrerer verantwortlicher Immobilienspezialisten in Russland geschĂ€tzt werden. Wenn der Leiter der Elite-Immobilienabteilung der A-Realty Group A. Ryumin die Anzahl solcher Transaktionen in seinem Unternehmen nicht mehr als 3% der Gesamtzahl nennt, dann spricht der Leiter des Hypothekendienstes von RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina die Zahl von 7% aus. … Laut dem Regionaldirektor von INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie belief sich die Anzahl solcher Transaktionen in seinem Unternehmen im vergangenen Jahr auf 9% des Gesamtbetrags. Der Leiter der Abteilung fĂŒr SekundĂ€rwohnungen von BEST-Nedvizhimost E. Bulychev schĂ€tzte den Anteil der Transaktionen mit gesichertem Wohnraum auf 20 %. Y. Lurie erklĂ€rt, dass „Makler stĂ€ndig Immobilien verkaufen, die im Rahmen einer BankverpfĂ€ndung stehen“, dh ihr Marktanteil kann als erheblich angesehen werden. Wie E. Bulychev erklĂ€rt, finden die meisten dieser Transaktionen „auf freien Willen der EigentĂŒmer statt – zum Beispiel beim Verkauf einer Einzimmerwohnung zum Kauf einer Zweizimmerwohnung nach der Geburt eines Kindes usw.“

ZwangsverkĂ€ufe sind nach einstimmiger Meinung aller Experten das kleinste Segment bei Transaktionen fĂŒr verpfĂ€ndete Wohnungen.

Die meisten EigentĂŒmer von Hypothekenimmobilien, die ihren Kredit nicht zurĂŒckzahlen können, wenden sich an Immobilienfirmen, noch bevor die Banken sie vor Gericht zum Verkauf zwingen. M. Markarova, die geschĂ€ftsfĂŒhrende Gesellschafterin von MAYFAIR Properties, schĂ€tzt die Anzahl solcher „wirklich standardmĂ€ĂŸigen“ VerkĂ€ufe in ihrem Unternehmen auf 20-25% der Gesamtzahl der verkauften Hypothekenwohnungen. Der Verkauf unter Zwang ist nach einstimmiger Meinung aller Experten das kleinste Segment bei Transaktionen fĂŒr verpfĂ€ndete Wohnungen. Der Leiter der Abteilung fĂŒr Hypothekendarlehen der Firma „NDV-Real Estate“ A. Vladykin erklĂ€rt dies damit, dass solche FĂ€lle erst nach einer langen Zahlungsverzögerung auftreten – mindestens 6 Monate. „Banken versuchen, das Problem“ friedlich „zu lösen, bieten Stundungen an, reduzieren monatliche Zahlungen und beschließen, erst zu klagen, nachdem die Grenze ihrer Geduld erschöpft ist.“.


Kugach Yuri Petrovich, Aus der jĂŒngeren Vergangenheit

Ein sehr wichtiger Punkt bei Transaktionen mit verpfĂ€ndeten „Standard“ -Immobilien wird von I. Kazhikina („RELIGHT-Real Estate“) erlĂ€utert: „Aggressiver Druck auf den EigentĂŒmer einer Hypothekenwohnung durch Kreditgeber, Sammler, Makler und andere Personen, um ihn zu zwingen, seine Immobilien ohne Gerichtsentscheidung zu verkaufen unter Artikel 179 des BĂŒrgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation fallen “. Lassen Sie uns unseren Lesern erklĂ€ren, dass dieser Artikel des BĂŒrgerlichen Gesetzbuchs auf die Rechtswidrigkeit einer Transaktion verweist, die unter dem Einfluss von Bedrohungen und schwierigen UmstĂ€nden zu Ă€ußerst ungĂŒnstigen Bedingungen getĂ€tigt wird. Nach Ansicht von I. Kazhikina haben solche Transaktionen „jede Chance, in Zukunft vor Gericht fĂŒr ungĂŒltig erklĂ€rt zu werden“. A. Saprykina, stellvertretender Leiter von Delta Estate, fĂŒgt hinzu, dass der Kauf einer Hypothekenwohnung durch eine Auktion (nach einer Gerichtsentscheidung) dem KĂ€ufer „die Notwendigkeit auferlegt, sicherzustellen, dass gegen die Gerichtsentscheidung des ehemaligen EigentĂŒmers keine Berufung eingelegt wird“. Andernfalls kann der darauffolgende lange „Rechtsstreit fĂŒr die neuen EigentĂŒmer sehr wahrscheinlich werden und das Ergebnis wird im Voraus schwer zu berechnen sein“..

Faktoren, die den Preis von Hypothekenwohnungen bestimmen

Die Beziehung zwischen dem Kreditnehmer und der Bank

Die KritikalitĂ€t der finanziellen Beziehung im Kreditnehmer-Bank-Paar. Je nĂ€her die Kreditsituation an der Lehrbuchphrase „Y – y, wie lĂ€uft alles …“ liegt, desto niedriger ist der Preis fĂŒr „die Standardwohnung“. Eine hohe Gesamtverschuldung sowie Strafen und Zinsen in Verbindung mit einer langen Zeitspanne, in der Zahlungen des Kreditnehmers ignoriert werden, ermöglichen es der Bank, die wesentlichen Bedingungen der Transaktion zu bestimmen. T. Vorobyova, stellvertretende Leiterin der Moskauer Immobilienagentur, spricht von einem Rekord in ihrer Praxis: „25% der Preisdifferenz zwischen der Hypothekenwohnung und dem Marktpreis dafĂŒr.“ A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) betrachtet den niedrigen Preis als „den Hauptfaktor, der das Interesse potenzieller KĂ€ufer an der Hypothekenwohnung bestimmt“. A. Bannikov, Leiter der sekundĂ€ren Immobilienabteilung bei Azbuka Zhilya, erinnert sich jedoch daran, dass der Großteil der VerkĂ€ufe von Hypothekenwohnungen nach einer „gĂŒtlichen“ Vereinbarung zwischen der Bank und dem Kreditnehmer erfolgt und „die Zufriedenheit beider Parteien mit dieser Vereinbarung es nicht erlaubt, mit einer signifikanten Preissenkung einer Hypothekenwohnung im VerhĂ€ltnis zum durchschnittlichen Marktpreis zu rechnen. Indikator „.

Makler FĂ€higkeit

Die FĂ€higkeiten eines Maklers können den Preis einer Hypothekenwohnung erheblich beeinflussen. Dieser Faktor wird am Beispiel zweier spezifischer Moskauer Deals im Herbst 2010, die von Yu. Lurie zitiert wurden, gut veranschaulicht. Im ersten Fall wurde der Kauf einer Hypotheken-Dreizimmerwohnung in der NĂ€he der U-Bahn-Station Polezhaevskaya von einem Makler zu einem Preis von 800.000 Rubel durchgefĂŒhrt, der unter dem nĂ€chstbilligsten Ă€hnlichen Angebot auf dem Markt lag. Eine weitere Episode ist der Verkauf einer Zweizimmerwohnung in Domodedovo durch einen erfahrenen Makler. Nachdem der Kreditnehmer seinen Makler vernĂŒnftigerweise fĂŒr den Höchstpreis interessiert hatte, erhielt er den Marktwert der Wohnung – das heißt, sie wurde noch teurer als der Durchschnittspreis verkauft!

Wohnungseigenschaften

Die Verbrauchereigenschaften der verkauften Hypothekenwohnung können ihren Wert erheblich steigern. A. Ryumin („A-Realty Group“) bezeugt die große Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen mit hochwertigen Reparaturen: „Bei solchen Objekten wird die Angst der KĂ€ufer vor Transaktionen mit der Bank durch ihre Bequemlichkeit und ihren Komfort mehr als ausgeglichen.“.

Hypothekeneigentum
Vincent van Gogh. Vincent van Goghs Zimmer in Arles. 1888

„Die hochwertigen Verbrauchereigenschaften der Hypothekenwohnung ermöglichen es dem Kreditnehmer, vernĂŒnftigerweise mit einem Verkauf zu einem Preis zu rechnen, der mit dem Marktdurchschnitt vergleichbar ist“, fĂŒgt E. Bulychev (BEST-Real Estate) hinzu..

UnertrÀgliche Kreditzahlungen

UnertrĂ€gliche monatliche Zahlungen an die Bank in Verbindung mit der begrenzten Verkaufsdauer. Ein Faktor, der im Elite-Segment der Hypothekenimmobilien in grĂ¶ĂŸerem Maße inhĂ€rent ist. Ein konkretes Beispiel gibt A. Ryumin zum Verkauf eines Elite-Arbat-Penthouse im September 2010. „Trotz des Marktwerts von 6,2 Millionen US-Dollar war die Notwendigkeit, der Bank monatlich 100.000 US-Dollar zu zahlen, der Hauptgrund fĂŒr den ‚Abschlag‘ des Penthouse auf 5,5 Millionen US-Dollar.“ Sie können diesen Posten als Sonderfall von Punkt 1 betrachten, wenn die Bank selbst daran interessiert ist, die Situation mit der Hypothekenwohnung in eine „Schuldenkrise“ zu „treiben“ und sie unabhĂ€ngig zu einem reduzierten Preis einzulösen.

Simulierter Wohnungsverkauf

Die Nachahmung eines Verkaufs durch den Kreditnehmer ist ein eher seltener Faktor, wenn der Preis einer verpfĂ€ndeten Wohnung vom Kreditnehmer mit einem absichtlichen PreisĂŒberschuss festgelegt wird, um die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs zu minimieren. Wie das Gen erklĂ€rt. Direktor von „IPOTEK.RU“ D. Ovsyannikov, solche FĂ€lle werden manchmal als „eine Methode eines skrupellosen Kreditnehmers zur Vermeidung von Druck durch die Bank, wenn Zahlungen um einen Zeitraum von weniger als 6 Monaten verzögert werden“ aufgezeichnet. Um psychologischen Bankdruck in Form von Telefonanrufen, Postbriefen usw. zu vermeiden. Mit der Forderung, die Schulden zurĂŒckzuzahlen, liefert der Inhaber des Hypothekendarlehens der Bank einen Nachweis ĂŒber seine TĂ€tigkeit beim Verkauf der Hypothekenwohnung, doch der von ihm festgelegte Preis sorgt bestenfalls fĂŒr Verwirrung bei potenziellen KĂ€ufern. Laut D. Ovsyannikov kennt er einen Fall, in dem der Preis 35% ĂŒber dem Marktdurchschnitt liegt. Eine Weiterentwicklung einer solchen Situation ist entweder in Richtung Punkt 1 oder die Wiederaufnahme der Hypothekenzahlungen möglich. Laut S. Ivanova, Stellvertreter. Vorstandsvorsitzender von CB Agropromcredit: „Solche Maßnahmen werden nicht nur die KreditwĂŒrdigkeit des Kreditnehmers erheblich beeintrĂ€chtigen, sondern können die Bank auch dazu veranlassen, ein Gerichtsverfahren mit der grĂ¶ĂŸtmöglichen Schwere möglicher AnsprĂŒche gegen ihren Kunden einzuleiten.“

Kauf einer „Standard“ -Hypothekenwohnung von einer Bank

Immobilienobjekte, die nach einer gerichtlichen Entscheidung „gewaltsam“ verkauft werden, werden auf Auktionen verkauft, und die Kosten werden ausschließlich von der Bank bestimmt. Und bei solchen Transaktionen kann der Preis wirklich deutlich unter dem Marktpreis liegen – aber nur, was in der Praxis nicht immer der Fall ist. Wenn das Gen. Der Direktor der Firma „Finnesco“ N. Mozgalevskaya schĂ€tzt, dass der Preis solcher Wohnungen mindestens 10% unter dem durchschnittlichen Marktniveau liegt, wĂ€hrend der Leiter von „Rusipoteka“ A. Ippolitov eine viel bescheidenere Zahl von 5 bis 6% nennt. Laut dem Direktor von IPOTEK.RU D. Ovsyannikov sind GeschĂ€fte mit Hypothekenwohnungen mit einem Verkaufspreis „unter 25% des Marktpreises Ă€ußerst selten“. Banken, die das Recht erhalten haben, ĂŒber die Standardwohnung zu verfĂŒgen, haben nicht das Recht, solche Immobilienobjekte selbst zu verkaufen, und ziehen dafĂŒr ein Immobilienunternehmen an, was die Kosten und damit den Endpreis der Hypothekenwohnung erhöht.

Das Gesetz sieht vor, dass zunĂ€chst die Mittel aus dem Verkauf von Auktionswohnungen an die Bank gehen, der Kreditnehmer nur mit seinem Saldo rechnen kann. DarĂŒber hinaus, wie Andrei Bannikov („Azbuka Zhilya“) sagt: „Wenn die erhaltenen Auktionsmittel nicht ausreichen, um die Bankkosten zu decken, wird der verbleibende Teil vom ehemaligen EigentĂŒmer der Wohnung zurĂŒckgefordert, und das Bankinstitut kann fast unmittelbar nach der Auktion eine neue Klage einreichen.“.

In einer Zeit sinkender Immobilienpreise (saisonal oder in der Krise) befindet sich der Kreditnehmer möglicherweise in einer Situation, in der der tatsĂ€chliche Verkaufswert der Hypothekenwohnung den Kredit nicht abdeckt. Wie T. Vorobyova („Moskauer Immobilienagentur“) erklĂ€rt, werden solche Situationen normalerweise durch einen Kreditvertrag bei Unterzeichnung geregelt, und die Banken nehmen im Standardtext eine Klausel ĂŒber die Haftung des Kreditnehmers fĂŒr alle Immobilien auf, die sie haben. „Diese Klausel des Darlehensvertrags wird fĂŒr die EigentĂŒmer von Hypothekenwohnungen zu einer sehr unangenehmen Überraschung. Schließlich glauben die meisten von ihnen, dass sie nur die verpfĂ€ndeten Immobilien riskieren, wenn sie den Kredit nicht zurĂŒckzahlen können.“.

AbrechnungsplĂ€ne fĂŒr verpfĂ€ndete Wohnungen

Das Bundesgesetz der Russischen Föderation „Über Hypotheken“ regelt Transaktionen mit Hypothekenwohnungen hinreichend detailliert. Fast alle Experten stellen konsolidiert fest, dass die Hauptschwierigkeit dieser Art von Immobilientransaktionen nicht mit der zweifelhaften „rechtlichen Reinheit“ der Transaktion zusammenhĂ€ngt, sondern mit der Schwierigkeit, die Handlungen aller interessierten Parteien – KĂ€ufer, VerkĂ€ufer, Bank, Notar, Registrierungskammer usw. – zu synchronisieren..


B. M. Kustodiev. HĂ€ndler. Alter Mann mit Geld. 1918

Die gĂ€ngigsten Abrechnungssysteme fĂŒr verpfĂ€ndete Wohnungen umfassen:

  1. Der VerkĂ€ufer erhĂ€lt vom KĂ€ufer eine Vorauszahlung in Höhe des Betrags seiner Schulden gegenĂŒber der Bank – dem Hypothekendarlehensnehmer (oder mehr) und mit der obligatorischen AusfĂŒhrung einer vorlĂ€ufigen Vereinbarung (die BetrĂ€ge sind ziemlich hoch!). Wie M. Markarova („MAYFAIR Properties“) sagt, gibt die Bank dem Kreditnehmer nach Erhalt des vollstĂ€ndigen Schuldenbetrags eine Mitteilung ĂŒber seine Zustimmung zur VerĂ€ußerung der verpfĂ€ndeten Wohnung. Mit diesem Dokument unterzeichnen der VerkĂ€ufer und der KĂ€ufer einen regelmĂ€ĂŸigen Kaufvertrag, der beim Rossreestr registriert werden muss (und je frĂŒher, desto besser) und einen Auszug aus dem einheitlichen staatlichen Register der Immobilienrechte (USRR) ĂŒber die Beseitigung der Schuldenlast aus der Wohnung erhalten muss.
  2. Nutzung von Bankzellen – Am Tag der Transaktion wird der Betrag, den der Schuldner bereits an die Bank gezahlt hat, in einer Zelle verpfĂ€ndet, und der VerkĂ€ufer erhĂ€lt Zugang zu dieser Zelle, wenn ein notariell beglaubigter Kaufvertrag und ein Auszug aus der UdSSR ĂŒber die Beseitigung der Belastung aus seiner frĂŒheren Wohnung vorgelegt werden. Wie E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) erklĂ€rt, „betrĂ€gt die durchschnittliche Frist fĂŒr die Beseitigung von Belastungen in der Registrierungskammer drei Arbeitstage, sodass der KĂ€ufer nichts riskiert“. Der Betrag des Kreditsaldos wird in eine andere Zelle gelegt und vom VerkĂ€ufer an die Bank ĂŒberwiesen – die Hypothek am Tag der Registrierung der Transaktion. Der ĂŒber die Kreditschulden der Hypothekenwohnung hinausgehende Geldbetrag wird vom VerkĂ€ufer nach Abschluss des „Vorgangs mit Zellen“ direkt ohne Bankdienstleistungen an den KĂ€ufer ĂŒberwiesen..
  3. Der KĂ€ufer der Hypothekenwohnung kann einen Nachtrag zum Darlehensvertrag unterzeichnen, wonach er zum BĂŒrgen des VerkĂ€ufers wird. Dieser Status gibt dem KĂ€ufer der verpfĂ€ndeten Wohnung eine rechtlich legale Möglichkeit, die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen. Danach teilt die Bank ihre Zustimmung zur geplanten VerĂ€ußerung der Wohnung mit. DarĂŒber hinaus finden im Rossreestr gleichzeitig die Registrierung des EigentumsĂŒbergangs, die Registrierung des Kauf- und Verkaufsvertrags und die Beseitigung von Belastungen statt. Experten raten, ein solches System im Vorvertrag so klar und detailliert wie möglich zu beschreiben..

Die Rechtskosten fĂŒr Transaktionen mit verpfĂ€ndeten Wohnungen sind höher als bei herkömmlichen Immobilien und können je nach den GebĂŒhren der zugelassenen Notare stark variieren. Fast alle bestehenden HypothekenvertrĂ€ge enthalten eine Klausel ĂŒber Strafen fĂŒr die vorzeitige Beendigung eines Kredits – diese Strafen mĂŒssen bezahlt werden. FĂŒr das Unternehmen „BEST-Real Estate“ gibt E. Bulychev im Durchschnitt einen Betrag fĂŒr die Kosten der RĂŒcknahme von der Kaution in Höhe von 200 USD an – einschließlich Registrierung und staatlicher Abgabe.

Experten auf dem Immobilienmarkt neigen dazu, die Risiken des Erwerbs von Hypothekenwohnungen als stark ĂŒbertrieben zu betrachten. T. Vorobyova („Moskauer Immobilienagentur“) spricht ĂŒber die besondere GrĂŒndlichkeit der ÜberprĂŒfung solcher Transaktionen durch alle Arten von Regulierungsbehörden (bis zur Staatsanwaltschaft und der Rechnungskammer): wahrscheinliche und wiederholte ÜberprĂŒfung dieser Transaktionen auf dem Immobilienmarkt in der Zukunft. “ M. Markarova („MAYFAIR Properties“) fĂŒgt hinzu, dass die kompetente Einhaltung des Bundesgesetzes „Über Hypotheken“ und der entsprechenden Artikel des BĂŒrgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation „das Risiko der UngĂŒltigmachung von Transaktionen in verpfĂ€ndeten Wohnungen auf nahezu Null reduziert“..

Zusammenfassung

Der Verkauf von hypothekenbesicherten Wohnungen ist ein auffĂ€lliges Segment auf dem Immobilienmarkt und hat aufgrund klarer Anzeichen fĂŒr eine Wiederbelebung der Hypothekarkredite Aussichten auf Wachstum. Die Probleme bei dieser Art von Transaktionen sind eher mit einer hohen bĂŒrokratischen KomplexitĂ€t verbunden als mit potenziell hohen rechtlichen Risiken. Die ĂŒberwiegende Mehrheit der verpfĂ€ndeten Wohnungen wird zu recht marktĂŒblichen Preisen verkauft. Die Wahrscheinlichkeit, ein billig ausgefallenes Immobilienobjekt zu kaufen, ist durchaus vergleichbar mit der Wahrscheinlichkeit, eine „normale“ Wohnung mit dem gleichen Rabatt zu kaufen, die in keiner Weise mit der Hypothek verbunden ist. Immobilienexperten stellen fest, dass die Entscheidung fĂŒr den Kauf einer bestimmten Hypothekenwohnung in der Regel unter BerĂŒcksichtigung aller Parameter getroffen wird – dh des Preises, des Standorts, der QualitĂ€t der Reparaturen und der VerfĂŒgbarkeit von Infrastrukturfragen. Dieser Ansatz bringt den Immobiliensektor „Hypothek“ weiter zu den allgemeinen VorschlĂ€gen fĂŒr den Verkauf von Wohnungen..

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