So reduzieren Sie das Risiko bei der Teilnahme am gemeinsamen Bau

Zunächst lohnt es sich zu klären – wer sind sie, die betrogenen Aktionäre Russlands? Ein Aktionär ist eine Person, die am gemeinsamen Bau teilgenommen hat, indem sie eine gemeinsame Beteiligungsvereinbarung mit einer Bauorganisation (Entwickler) geschlossen hat..

So reduzieren Sie das Risiko bei der Teilnahme am gemeinsamen Bau
Hieronymus Bosch. Der Beschwörer. 1500er Jahre

Dementsprechend hat ein „betrogener Aktionär“ – ein Teilnehmer am gemeinsamen Bau eines Wohngebäudes, fĂĽr den der Bauunternehmer seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist – den Bau des GrundstĂĽcks nicht innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens abgeschlossen, keinen Anteil fĂĽr die Registrierung des Eigentums bereitgestellt und oft einfach betrogen. Infolgedessen bleibt ein Aktionär, der sein eigenes Geld in den Bau investiert und gehofft hat, bis zu einem bestimmten Datum eine Wohnung zu bekommen, ohne Geld und Wohnraum..

Ăśbrigens hat die Moskauer Regierung, als sie sich mit problematischen Bauprojekten befasste, klargestellt, dass nur BĂĽrger, die eine Wohnung fĂĽr den eigenen Gebrauch erworben haben, als „betrogene Anteilseigner“ gelten können. Das heiĂźt, andere Investoren, die mit dem weiteren Weiterverkauf von Wohnungen Geld verdienen wollten, können sich nicht als „getäuschte“ Bauteilnehmer einstufen, obwohl ihre Verluste noch bedeutender sein können.

In der Zeit von 2003 bis 2005 traten in Russland getäuschte Aktionäre als Massenphänomen auf.

Die Regierung konnte dieses Problem nicht ignorieren, insbesondere in Moskau wurde die Fertigstellung von „Problem“ -Objekten der größten Baufirma der Hauptstadt anvertraut, und 2009 gab Juri Luschkow, der damals BĂĽrgermeister von Moskau war, fröhlich bekannt, dass das Problem der betrogenen Anteilseigner vollständig gelöst worden sei ( zumindest in der Hauptstadt).

Dieser Optimismus erwies sich als verfrĂĽht – die Krise von 2008 trug zur Entstehung neuer gefrorener und aufgegebener Bauprojekte bei, und die Zahl der getäuschten Teilnehmer am gemeinsamen Bauen wächst bis heute weiter..

Nach offiziellen Angaben des Ministeriums für regionale Entwicklung gab es in der Russischen Föderation Ende des ersten Quartals 2011 über 74.000 betrogene Immobilieninvestoren.

In Russland gelten nach Angaben des Ministeriums derzeit mehr als 900 gemeinsame Bauprojekte als „problematisch“, dh diese Einrichtungen haben bereits die Fristen fĂĽr die Inbetriebnahme des Hauses verletzt, der Bau wurde eingefroren und die Anteilseigner können keine eigenen Wohnungen erhalten oder zumindest die Investition zurĂĽckzahlen.

In Bezug auf die globale Natur des Problems sollte klargestellt werden, dass nur 16 von 83 Regionen der Russischen Föderation es vermieden haben, in die traurige Liste der Regionen aufgenommen zu werden, die mit dem Problem betrogener Anteilseigner konfrontiert waren. Den ersten Platz in dieser Bewertung belegt die Region Samara, in der das Ministerium fĂĽr regionale Entwicklung 7,2 Tausend Anteilseigner gezählt hat, die ihre Wohnung nicht erhalten haben. An zweiter Stelle steht Moskau – 6,8 Tausend betrogene Anteilseigner. In Tatarstan gibt es etwa 6,6 Tausend Menschen, die mit dem Problem der Beschaffung konfrontiert sind Wohnfläche, in der Region Nowosibirsk – rund 4,7 Tausend betrogene Immobilieninvestoren, im Resort Krasnodar Territory – 4,6 Tausend und in St. Petersburg – mehr als 3 000 betrogene Teilnehmer am gemeinsamen Bau.

Am auffälligsten waren die Fälle von betrogenen Aktionären in Moskau, die, um die Behörden auf ihr Problem aufmerksam zu machen, wiederholt Kundgebungen, Demonstrationen, Aktionen vor dem Büro des Bürgermeisters der Hauptstadt, Proteste und sogar Hungerstreiks abhielten. Zu den berüchtigtsten Fällen von betrogenen Teilnehmern am gemeinsamen Bau gehört der Bau eines 11-Mikrobezirks in Süd-Tuschino, des Moskauer Windows-Wohnkomplexes und des Stadthausdorfes Barcelona.

Wohnungen fĂĽr betrogene Immobilieninvestoren
Mstislav Dobuzhinsky. Treffen vor dem Palast der KĂĽnste. 1920

Das Beispiel des 11. Mikrobezirks von SĂĽd-Tuschino zeigt deutlich, dass selbst Objekte, die unter der Kontrolle der Behörden der Hauptstadt gebaut wurden, auf der Liste der „problematischen“ stehen können. So begann der Bau des 11. Mikrobezirks in SĂĽd-Tuschino im Jahr 2002 gemäß dem Dekret der Moskauer Regierung. Der Fertigstellungstermin war zunächst 2005. Dann wurde die Frist fĂĽr die Lieferung von Gegenständen (es war geplant, neun Gebäude im Mikrobezirk zu errichten) auf 2007 verschoben, und 2009 verlängerte die Regierung der Hauptstadt per Dekret die Lieferfristen bis 2012.

Derzeit werden 2 Gebäude fertiggestellt und der Bau eines weiteren 1 wurde abgeschlossen. Wie sich das Schicksal der verbleibenden 6 Gebäude entwickeln wird, ist nicht klar, da auf dem Gebiet der Baustelle noch heruntergekommene Gebäude abgerissen werden müssen, deren Bewohner noch nicht einmal vertrieben wurden.

Die Verantwortung für die Unterbrechung der Baufristen wurde der Geschäftsführung von Energostroykomplekt-M übertragen, insbesondere dem Leiter des Unternehmens, Andrei Kruchinin, der im Februar dieses Jahres festgenommen wurde und sich derzeit in einem Untersuchungsgefängnis befindet. Mitarbeiter des Ministeriums für Wirtschaftskriminalität versuchen herauszufinden, wohin die Mittel der Anteilseigner geflossen sind. Zahlreiche Ansprüche wurden auch von Auftragnehmern geltend gemacht, deren Arbeit nie vom Entwickler bezahlt wurde.

Timofeev versprach, dass die Moskauer Regierung allen Anteilseignern des Tushino-Mikrobezirks auf Kosten des Haushalts Wohnungen zuweisen werde.

Interessanterweise war der Hauptentwickler des 11. Mikrobezirks zunächst die Firma GlavMosStroy Holding Company, und erst dann beschloss die Moskauer Regierung, die Baustelle an die Firma Kruchinin zu übertragen, obwohl das genehmigte Kapital der Firma zu diesem Zeitpunkt nur 9 Tausend Rubel betrug.

Gegenwärtig versuchen 1.940 Menschen, die betrogene Anteilseigner des Baus des 11. Mikrobezirks im sĂĽdlichen Tuschino geworden sind, eine Antwort von der Moskauer Regierung zu erhalten – ob der Bau der verbleibenden Wohngebäude fortgesetzt wird und wann sie endlich ihre Quadratmeter bekommen können. Sergei Sobyanin hat bereits ein Dekret „Nach Beendigung der Umsetzung des Investitionsprojekts fĂĽr die Entwicklung des Mikrobezirks 11 des Distrikts SĂĽd-Tuschino“ unterzeichnet. Das Regierungsdekret ĂĽber die Entwicklung dieses Objekts wurde ungĂĽltig.

Zahlreiche Aktionen, wie das Aufhängen eines „betrogenen Aktionärs“ vor dem BĂĽro des Moskauer BĂĽrgermeisters und Kundgebungen von Teilnehmern am gemeinsamen Bau, fĂĽhrten dazu, dass Konstantin Timofeev, der den Vorsitz des Ausschusses fĂĽr die DurchfĂĽhrung von Investitionsprojekten im Bau und in der Kontrolle im Bereich des gemeinsamen Bauens innehat, der Moskauer Regierung versprach wird allen betrogenen Anteilseignern des Tushino-Mikrobezirks auf Kosten des Budgets Wohnungen zuweisen. In diesem Fall ist jedoch noch nicht bekannt, in welchem ​​Bereich die Anteilseigner neue Wohnungen erhalten können, ob sie den Wohnungen entsprechen, die den Teilnehmern am gemeinsamen Bau bei Unterzeichnung des Vertrags mit CJSC Energostroykomplekt-M versprochen wurden..

VorsichtsmaĂźnahmen

Wie kann das Risiko bei der Teilnahme am gemeinsamen Bau verringert werden? Trotz der Tatsache, dass der Kauf von Wohnungen in einem noch nicht errichteten Gebäude ein recht profitables Geschäft ist, da der Preis für solche Immobilien viel niedriger ist als für bereits fertiggestellte Wohnungen, ist das Risiko, einer der betrogenen Immobilieninvestoren zu werden, recht hoch. Die folgenden Vorsichtsmaßnahmen können die Wahrscheinlichkeit verringern, dass die Reihen der Aktionäre, die den versprochenen Wohnraum nicht erhalten haben, wieder aufgefüllt werden:

So reduzieren Sie das Risiko bei der Teilnahme am gemeinsamen Bau
Paul Gauguin. Vorabend. Hör nicht auf den Lügner. 1889

  • sorgfältige Untersuchung des Rufs des Entwicklers. Einige Punkte können bereits in der Phase der Untersuchung der Unternehmensgeschichte alarmierend sein, die als Hauptentwickler des Objekts fungiert – neu gegrĂĽndete Unternehmen mit zu wenig autorisiertem Kapital, die zuvor an dem eingefrorenen Bau beteiligt waren -. Alle diese Organisationen fallen automatisch in die Gruppe der Entwickler, die die größte Sorge verursachen. Viele Anwälte raten, vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung mit einem Entwicklerunternehmen beim Schiedsgericht einen Antrag zu stellen und zu prĂĽfen, ob die Organisation frĂĽher an Rechtsstreitigkeiten teilgenommen hat. Dies kann auf der Website des Schiedsgerichts erfolgen. Es ist nicht schlecht, wenn der Bauunternehmer bereits vor Baubeginn am Bau von Wohngebäuden teilgenommen hat, die erfolgreich und pĂĽnktlich in Betrieb genommen wurden;
  • Sie sollten auf jeden Fall vom Bauunternehmer die Vorlage der folgenden Dokumente verlangen: eine Genehmigung fĂĽr den Bau eines Wohnhauses, eine Projekterklärung, einen Miet- oder Untermietvertrag fĂĽr ein GrundstĂĽck oder eine Bescheinigung ĂĽber die staatliche Registrierung des Eigentums des Bauunternehmens an einem GrundstĂĽck, auf dem der Bau eines Wohnhauses durchgefĂĽhrt wird. Alle diese Dokumente mĂĽssen obligatorisch sein, daher ist das Fehlen mindestens eines davon ein Grund, die Teilnahme an gemeinsamen Bauarbeiten zu verweigern.
  • Untersuchung des Vertrags ĂĽber die Teilnahme am gemeinsamen Bau. Sie sollten nicht zustimmen, einen Wechselvertrag oder einen vorläufigen Investitionsvertrag zu unterzeichnen, da der Entwickler in diesem Fall den Vertrag einseitig kĂĽndigen kann und der Aktionär als Entschädigung nur die Kosten der Wertpapiere erhält, die er angeblich erworben hat. AuĂźerdem muss der Vertrag die folgenden Punkte enthalten: die Definition des spezifischen zu ĂĽbertragenden Objekts der gemeinsamen Konstruktion, die Frist fĂĽr die Ăśbertragung des Objekts der gemeinsamen Konstruktion durch das Bauunternehmen, den Preis des Vertrags, die Laufzeit und das Verfahren fĂĽr seine Zahlung sowie die Gewährleistungsfrist fĂĽr das gemeinsame Bauobjekt.

Auch bei der Auswahl eines Immobilienobjekts, in das Geld investiert wird, sollten Sie vorsichtig sein, wenn der Entwickler dieses Wohnhauses bereits geändert hat, vielleicht sogar mehr als einmal, die Kosten der Wohnung sind zu niedrig, verglichen mit anderen ähnlichen Objekten in der Gegend, die anfängliche Bauzeit wurde verlängert und der Entwickler hat mindestens einmal falsche Informationen angegeben. All dies deutet darauf hin, dass die Wahrscheinlichkeit, ein „betrogener Aktionär“ in diesem Objekt zu werden, um ein Vielfaches zunimmt.

Wie die moderne russische Erfahrung zeigt, ist es unwahrscheinlich, dass eine 100% ige Garantie dafĂĽr erreicht werden kann, dass die Anlage genau zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen in Betrieb genommen wird. Die oben genannten VorsichtsmaĂźnahmen können jedoch das Risiko einer Teilnahme am gemeinsamen Bau „Problem“ erheblich verringern. Es ist auch nicht ĂĽberflĂĽssig, sich an einen professionellen Anwalt zu wenden, der ĂĽber umfangreiche Erfahrung auf diesem Gebiet verfĂĽgt und qualifizierte Beratung geben kann..

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