Überblick über den Moskauer Immobilienmarkt im Februar 2011

Der vergangene Februar hat eine ziemlich komplizierte Situation auf dem heimischen Immobilienmarkt sehr fasziniert. Einerseits gibt es Umstände, unter denen die Wohnkosten sehr schnell steigen sollten. Die Krise geht bereits zurück.

Moskauer Immobilienmarkt
Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya Böschung. 2005

Die Hypothekarkredite begannen sich wieder zu beleben, was immer erschwinglicher wird. Man kann nur den Anstieg der Ölpreise berücksichtigen, die Preise für Schwarzgold erreichten im Februar Rekorde. All dies vor dem Hintergrund der niedrigen Raten des Wohnungsneubaus in der Hauptstadt hätte die Wohnungspreise anscheinend in die Höhe treiben müssen. Trotz allem hat der Preis pro Quadratmeter keine Eile zu wachsen.

Auf dem Sekundärwohnungsmarkt bleibt die Situation recht stabil

Laut dem Analysezentrum „Indikatoren des Immobilienmarktes“ stieg der Index der Wohnkosten in der Hauptstadt im Februar 2011 um fast 1% von 4530 USD auf 4573 USD pro Quadratmeter, dh das Wachstum ist minimal und befindet sich auf dem Niveau der Inflation. Dies kann wiederum auch auf den Rückgang des Dollarkurses im Februar zurückzuführen sein. Die Rubelpreise für Wohnungen in Moskau bleiben bestehen. Im Februar betrug der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Moskau in Rubel etwa 135.000 Rubel pro Quadratmeter.

Economy-Class-Wohnen ist in Moskau am gefragtesten.

Wenn wir die Preisänderung nach Art des Wohnraums berücksichtigen, ist die Situation nicht einheitlich. Der größte Preisanstieg ist in Niedrigpreissegmenten zu beobachten: Plattenhäuser (+ 1,3%), einschließlich Altwohnungen, 1-Zimmer- (+ 1,2%) und 2-Zimmer-Wohnungen (+ 1,1%). In teuren modernen monolithischen Backsteinhäusern sinken sogar die Preise (-0,9%), und im Segment der Mehrzimmerwohnungen (+0,2) gibt es fast keinen Anstieg. Infolgedessen ist Economy-Class-Wohnen wie in Januar in Moskau am gefragtesten. Preiswerte Wohnungen werden aus dem Markt ausgewaschen und die Wachstumsrate der Preise für Wohnungen in der unteren Preiskategorie steigt.

Die Kosten für Wohnungen in den Bezirken der Hauptstadt im Februar sind durch eine ähnliche Dynamik gekennzeichnet – das größte Plus wurde in preiswerten Wohngebieten festgestellt: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodske usw. Der Preisanstieg in diesen Gebieten betrug durchschnittlich 1,8% bis 2,2%. Zur gleichen Zeit fielen in vielen teuren Bezirken des Zentrums von Moskau die Preise im Februar sogar in die roten Zahlen, zum Beispiel: Marxist, Puschkinskaja, Twerskaja, Kurskaja, Tschechowskaja, Aleksandrowsk-Garten, Mayakowskaja, Frunzenskaja, Lenin-Bibliothek, Sportivnaja, Smolenskaja, Khamovaya, Skanskajak , Borovitskaya (von -1% bis -0,4%).

Wenn wir die Dynamik der Wohnungspreise im Februar 2011 nach Bezirken von Moskau betrachten: Zentralbezirk unverändert, Westbezirk – mit einem leichten Minus (-0,2%). Die billigsten Bezirke sind das größte Plus: alle Bezirke außerhalb der Moskauer Ringstraße (+ 1,9%) sowie der östliche Bezirk (+ 1,0%) und der nordöstliche Bezirk (+ 1,4%).

Der Markt für Neubauten hat sich im Februar spürbar belebt

Nach einem leichten Rückgang der Aktivitäten auf dem Kapitalmarkt für Neubauten im Januar war der Februar, wie tatsächlich vorausgesagt, durch eine spürbare Aktivierung sowohl der Entwickler als auch der potenziellen Käufer gekennzeichnet. Laut Analysten des Unternehmens Azbuka Zhilya stieg die potenzielle Nachfrage nach neuen Gebäuden im Februar 2011, die durch die Anzahl der Anfragen potenzieller Käufer sowohl in Moskau als auch in der Region Moskau bestimmt wurde, gegenüber Januar um 10 bis 15%..

Wohnungen in Moskau
Yuri Pimenov. Die Hochzeit ist in der Straße von morgen. 1962

Laut den Forschern ist diese Tatsache auch darauf zurückzuführen, dass Ende Januar ein erheblicher Teil der Kunden, die sich an sie wandten, einfach keine Zeit hatte, eine Kaufentscheidung zu treffen, und die Transaktion auf Februar verschoben hat. Infolgedessen hat sich die Anzahl der in Neubauten gekauften Wohnungen im Februar gegenüber Januar mehr als verdoppelt.

Darüber hinaus haben einige Entwickler im Februar ihre neuen Immobilien auf den Markt gebracht. Infolgedessen stieg die Zahl der im offenen Verkauf in Moskau im Bau befindlichen neuen Wohngebäude um 1,8% und erreichte fast 370 Einheiten. Die Zahl der auf dem Markt angebotenen Wohnungen stieg gegenüber Januar wiederum um 3,4%.

Laut Artyom Rzhavsky, Leiter der Beratungs- und Analyseabteilung der Agentur Azbuka Zhilya, haben Entwickler in der Region Moskau begonnen, neue Projekte noch aktiver zu fördern. Gleichzeitig übersteigt die Nachfrage nach den hier vorgeschlagenen Objekten die Metropolenindikatoren erheblich. So stiegen nach Angaben des Unternehmens im Februar 2011 auf dem Markt für Neubauten in der Region Moskau sowohl die Anzahl der vorgeschlagenen Immobilien (ca. 700) als auch die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen im Vergleich zum Vormonat um 2,3%..

Erwähnenswert ist auch, dass im Februar in Moskau die Verkäufe in mehreren Luxuswohnanlagen wieder aufgenommen wurden. Dies führte dazu, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter. m in Neubauten in der Hauptstadt stieg gegenüber Januar um 2,5%: Unter Berücksichtigung von Wohnungen höherer Preiskategorien lag der Preis bei rund 211 Tausend Rubel.

Nach Ansicht vieler Experten besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der Dynamik der Ölpreise und den Immobilienpreisen..

In der Region Moskau wurden keine ähnlichen Trends beobachtet. In der Region Moskau sind Wohnungen der Economy-Klasse nach wie vor am gefragtesten. Einige der stehenden Einrichtungen sind in eine höhere Bereitschaftsstufe übergegangen. Gleichzeitig kamen mehrere neue Projekte auf den Markt, die das Tempo der Preisdynamik kompensierten.

Ende Februar 2011 wurde der Durchschnittspreis pro Quadratmeter. m in Neubauten in der Region Moskau belief sich auf 63,1 Tausend Rubel. Folglich blieb der Preis auf dem Januar-Niveau.

Warum die Immobilienpreise angesichts steigender Ölpreise und einer spürbaren Erholung des Finanzsektors der Wirtschaft nicht in die Höhe schnellen?

Erstens reagiert der Markt nicht sofort auf diese Faktoren, es gibt eine Zeitverzögerung. Wenn der Ölpreis bis Ende Februar auf ein Rekordniveau stieg (120 USD pro Barrel Brent), wird sich dies nur wenige Monate später auf dem Immobilienmarkt niederschlagen. Aber auch hier ist es nicht so einfach. Wie Sie wissen, begann der Ölpreis bereits Ende letzten Sommers zu steigen, als er Ende 2010 von 70 USD pro Barrel auf 95 USD stieg, dh das Wachstum betrug bereits 35%. Gleichzeitig gab es sowohl im Herbst als auch im Winter keine nennenswerten Preissprünge auf dem Immobilienmarkt..

Nach Ansicht vieler Experten besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der Dynamik der Ölpreise und den Immobilienpreisen. Zweifellos sind sie innerhalb der allgemeinen Makroökonomie miteinander verbunden. Diese Beziehung ist jedoch nicht linear und nicht so einfach, dass es möglich wäre, ein genaues Muster des Einflusses des Schwarzgoldpreises auf Immobilien in Russland abzuleiten. Wenn wir die allgemeine Situation analysieren, zeigten Immobilien und Öl in den letzten Jahren häufiger nicht die entgegengesetzte Dynamik, sondern wiederholten sich gegenseitig.

Auch hier ist das Bild des aktuellen Defizits an Neubauten in der Hauptstadt nicht eindeutig. In der Tat hat sich das Volumen der Inbetriebnahme neuer Wohnungen in Moskau in den letzten Jahren von 4,8 Quadratmetern deutlich verringert. m. im Jahr 2007 auf 1,8 Millionen Quadratmeter. m im Jahr 2010. Es ist jedoch zu beachten, dass von 4,5 bis 4,8 Millionen Quadratmetern, die vor der Krise gebaut wurden, nur etwa 1,5 Millionen Quadratmeter zum freien Verkauf auf dem Markt freigegeben wurden. Die restlichen 70 bis 80% waren für den sozialen Wohnungsbau bestimmt. auf Kosten der Haushaltsmittel gebaut. Infolgedessen blieb das Angebot an neuen Wohnungen auf dem Markt in etwa auf dem Niveau vor der Krise.

Was haben wir als Ergebnis? Es scheint viele Gründe für den Preisanstieg zu geben, aber bei näherer Betrachtung sind ihre objektiven Auswirkungen auf den russischen Immobilienmarkt sehr umstritten..

Was wird als nächstes passieren

Aus alledem können wir schließen, dass in den kommenden Monaten in Moskau und in ganz Russland kein starker Preisanstieg pro Quadratmeter zu erwarten ist. Es ist durchaus möglich, dass die aktuellen Wachstumsraten der durchschnittlichen Preisindikatoren von etwa 1-2% pro Monat eingehalten werden. Beachten Sie, dass eine Änderung des Wechselkurses eigene Anpassungen des Preisniveaus vornimmt. Wenn der Dollar weiter schwächer wird, kann bei einem Anstieg der Rubelimmobilienpreise in der Hauptstadt um 1% der Preisanstieg in Dollar ausgedrückt – 2-3% oder sogar mehr betragen.

In der zweiten Jahreshälfte 2011 ist nach Ansicht einiger Experten mit einem intensiveren Preisanstieg zu rechnen, der hauptsächlich auf Wohnungen der Economy-Klasse fallen wird. Erstens kann dies mit den Wahlen zusammenhängen, da dies das Verhalten der Preise ist, das bei den Wahlen 2004 und 2008 beobachtet wurde. Zweitens ist es durchaus möglich, dass die Auswirkungen der globalen Inflation auf den heimischen Immobilienmarkt, der aufgrund des ungerechtfertigten Drucks von nicht unterstütztem Geld an Dynamik gewinnt, durchaus möglich sind. Unter solchen Bedingungen können Immobilien beginnen, sie schneller zurückzugewinnen. In diesem Fall wird die Dynamik der Rubelpreise die Situation im Dollarpreis objektiver widerspiegeln.

Generell sind starke Immobilienpreissprünge in der Hauptstadt im Laufe des Jahres nicht zu erwarten.

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