Was Sie 2015 fĂŒr den Immobilienmarkt erwartet: Trends, Risiken und Preisprognosen

Risiken beim Kauf von Immobilien in einer Krise

Auf den ersten Blick scheint eine Investition in Immobilien in einer Krise eine vernĂŒnftige Idee zu sein, aber Russen, die auf diese Anlagemethode zurĂŒckgreifen, sollten alle möglichen Risiken berĂŒcksichtigen.

Abnahme der RentabilitÀt von Mietwohnungen

Laut dem Rosrielt-Portal sind allein im Dezember 2014 die durchschnittlichen Mietpreise fĂŒr 2-Zimmer-Wohnungen in den meisten russischen GroßstĂ€dten deutlich gesunken: in Moskau um 13,5%, in Wladiwostok um fast 30%, in Tjumen um 16% in Belgorod – um 11%.

Experten prognostizieren fĂŒr 2015 einen noch stĂ€rkeren RĂŒckgang der Mietpreise, da die ZahlungsfĂ€higkeit der Russen sinken und die Zahl der Mietwohnungen aufgrund von Immobilien, die zur Erhaltung der Ersparnisse erworben wurden, zwangslĂ€ufig zunehmen wird. Die grĂ¶ĂŸten Verluste werden den EigentĂŒmern von Elite-Wohnungen entstehen, deren Preise nach einigen Prognosen um fast 40% fallen werden.

Neben einem RĂŒckgang des Einkommens im Jahr 2015 werden sich auch die Aufwendungen der Leasinggeber aufgrund der geplanten Erhöhung der Grundsteuer um etwa das Dreifache erhöhen..

Das Risiko des Kaufs von Wohnungen im Rahmen gemeinsamer BauauftrÀge

AktionĂ€re laufen Gefahr, ohne Wohnung zu bleiben, wenn der Bauherr den Bau des Hauses nicht abschließt und das Geld an die Kunden zurĂŒckgibt. Im Zusammenhang mit einer Erhöhung des Abzinsungssatzes der Zentralbank auf 17% steigt die Wahrscheinlichkeit, dass solche Situationen um ein Vielfaches auftreten, weil eine große Anzahl russischer Neubauten mit geliehenem Geld gebaut wird. So gab beispielsweise das große Bauunternehmen Morton wenige Wochen nach der Erhöhung des Abzinsungssatzes bekannt, dass die Produktion neuer Projekte im Jahr 2015 um 35% reduziert wird..

Die Schwierigkeit, Immobilien mit einer Hypothek zu erwerben

Berichten zufolge liegt der Anteil der mit einer Hypothek gekauften Wohnungen auf dem russischen Markt bei 30%, bei Immobilien in Neubauten sogar noch höher – 50%. Dieses Finanzinstrument war die wichtigste „treibende Kraft“ fĂŒr das Wachstum des Wohnungsbaus.

FĂŒr viele Russen wird diese Option fĂŒr den Kauf von Immobilien im Jahr 2015 einfach unertrĂ€glich, da die Zinsen fĂŒr Hypotheken bei russischen Banken nach Erhöhung des Abzinsungssatzes durch die Zentralbank 18 bis 20% betragen werden. Und es ist unwahrscheinlich, dass staatliche Subventionen, die fĂŒr viele Kategorien von Hypothekarkreditnehmern ausstehen, die Situation radikal beeinflussen..

Was wirkt sich auf die Preisgestaltung aus?

Es ist sehr schwierig, genaue Prognosen ĂŒber das Verhalten der Immobilienpreise in Russland im Jahr 2015 zu erstellen, aber es gibt mehrere Faktoren, die die Bildung der Immobilienpreise im Laufe des Jahres beeinflussen werden..

Erhöhung der Grundsteuer

Dieser Faktor wird zu einem RĂŒckgang der Nachfrage nach Kapitalwohnungen fĂŒhren, da Wohnungen in Moskau in der Regel einen sehr hohen Katasterwert haben und anhand dieses Indikators die Höhe der Grundsteuer berechnet wird.

Wechselkursschwankungen des Rubels

Die Wohnungspreise hĂ€ngen direkt vom Rubelkurs ab. Es wird erwartet, dass sich der Wechselkurs in naher Zukunft stabilisieren wird, da die Maßnahmen der Regierung bereits begonnen haben, die zur UnterstĂŒtzung der LandeswĂ€hrung ergriffen wurden. Diese Tatsache wurde sogar von Vertretern des IWF in einer ErklĂ€rung anerkannt, die vor einigen Tagen abgegeben wurde..

Es besteht die Meinung, dass der Rubel-Wechselkurs gegenĂŒber dem Dollar im Laufe des Jahres 2015 steigen wird, was zu einem RĂŒckgang der Rubel-Immobilienpreise um mehr als 10% fĂŒhren wird.

Einkommensniveau der Bevölkerung

Der fĂŒr 2015 erwartete EinkommensrĂŒckgang der Russen wird zu einem deutlichen RĂŒckgang der Nachfrage nach Wohnraum fĂŒhren. Nach Angaben der Mitarbeiter des Analysezentrums Est-a-Tet kann der NachfragerĂŒckgang 30% betragen, und wenn die wirtschaftliche Situation im Land lange Zeit instabil bleibt – um 40-60%. DarĂŒber hinaus wird die Nachfrage nach Elite-Immobilien am stĂ€rksten sinken. Der Anteil der KĂ€ufe von Haushaltswohnungen wird viel geringer sein, da viele Russen in einer Krise in Immobilien investieren, die am schnellsten verkauft werden können.

Was Sie 2015 fĂŒr den Immobilienmarkt erwartet: Trends, Risiken und Preisprognosen

Erhöhung des Diskontsatzes der Zentralbank auf 17%

Dieser Faktor wirkt sich auf die Preise in Neubauten aus, die mit Kreditgeldern gebaut wurden. Jetzt werden die Zahlungen an Entwickler fĂŒr Bankdarlehen viel höher sein, und dies wird natĂŒrlich durch eine Erhöhung der Wohnkosten ausgeglichen. So können nach den Prognosen des Partners des Entwicklungsunternehmens „Khimki Group“ die Preise um 8-12% steigen.

Welche Art von Wohnraum ist in einer Krise rentabler zu kaufen?

Art der Immobilie

Die vielversprechendsten Wohnungen in Krisenzeiten sind Wohnungen auf dem SekundĂ€rmarkt, die zwischen 2005 und 2010 gebaut wurden. Ihre Vorteile liegen auf der Hand: Solche HĂ€user unterscheiden sich in Bezug auf Verschleiß kaum von Neubauten, Wohnungen in ihnen können mit einem großen Rabatt gekauft werden, und außerdem ist dieses GehĂ€use fertig fertiggestellt, sodass seine EigentĂŒmer nicht in einem Zustand stĂ€ndiger Reparatur leben mĂŒssen.

Auch in diesem Jahr lohnt es sich, auf Immobilien in Neubauten zu achten. Aufgrund sinkender Einkommen der Bevölkerung und hoher Hypothekenzinsen werden Wohnungen in solchen HĂ€usern nicht zu schnell ausverkauft sein, und Entwickler werden sie höchstwahrscheinlich mit großen Rabatten verkaufen. Es ist jedoch zu riskant, Wohnungen in HĂ€usern in der Nullphase zu kaufen. Die ideale Option sind Neubauten in der letzten Bauphase. In diesem Fall kann man hoffen, dass der Entwickler genug Geld hat, um den Bau des Hauses abzuschließen. Sie sollten auch auf die Beteiligung am Aufbau staatseigener Unternehmen achten. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die Bauarbeiten termingerecht abgeschlossen werden..

Eine weitere interessante Art von Immobilien sind Maisonetten und StadthĂ€user im mittleren und gĂŒnstigen Preissegment. Solche Wohnungen werden bei Bewohnern russischer MegastĂ€dte von Jahr zu Jahr beliebter. Daher wird es nach einigen Jahren höchstwahrscheinlich zu einem höheren Preis verkauft..

Ort

Es ist am besten, Wohnungen in normalen Schlafbereichen zu kaufen. Solche Wohnungen sind in jeder wirtschaftlichen Situation gefragt und können leicht verkauft oder vermietet werden. Es ist auch notwendig, auf die Infrastruktur der Region zu achten: U-Bahn, GeschĂ€fte, MĂ€rkte, KindergĂ€rten, Schulen – all dies wirkt sich auf die AttraktivitĂ€t von Wohnraum fĂŒr potenzielle KĂ€ufer aus.

Preissegment

NatĂŒrlich sollten Sie Wohnraum in der Economy-Klasse bevorzugen, der sich die meisten Russen leisten kann. Sie sollten Luxusimmobilien nur dann beachten, wenn die Wohnung als langfristige Investition betrachtet wird. Es mag schwierig sein, es in den nĂ€chsten Jahren zu verkaufen, und die RentabilitĂ€t der Vermietung wird gering sein, aber die Wirtschaftskrise wird frĂŒher oder spĂ€ter enden und dann wird der Preis fĂŒr solche Wohnungen unvermeidlich steigen.

Erfassungszeit

Sie sollten sich nicht beeilen, ein Haus zu kaufen. Die Nachfrage auf dem Markt und die ZahlungsfĂ€higkeit der Bevölkerung, von der der Immobilienpreis abhĂ€ngt, werden allmĂ€hlich sinken. Dementsprechend ist der optimale Zeitpunkt fĂŒr den Kauf einer Wohnung die zweite JahreshĂ€lfte oder sogar das Ende des Jahres 2015..

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