Wie kaufe ich eine Wohnung?

Das Verfahren für den Kauf eines Eigenheims auf dem Sekundärmarkt mag ziemlich kompliziert und nicht ganz logisch erscheinen, aber es wurde jahrelang ausgearbeitet und existiert, um die maximale Sicherheit von Transaktionen auf dem russischen Markt zu gewährleisten..

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Anton ILYIN, ein Anwalt der Moskauer Vereinigung – der Gilde der Makler, erzählte unserem Korrespondenten, wie ein solcher Kauf allgemein abläuft. Der gesamte Prozess kann bedingt in fünf Stufen unterteilt werden..

1. Abschluss einer Vereinbarung mit einer Immobilienagentur

Sie können natürlich eine Wohnung ohne Immobilienagentur finden, aber … Eines muss berücksichtigt werden – in Moskau übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei weitem. Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass es unter den Bedingungen der russischen Gesetzgebung und der Marktrealität viel bequemer ist, alle Probleme auf die Schultern des Maklers zu schieben, der Ihnen zugewiesen wird – er wird dafür bezahlt.

Das Finden einer Wohnung und das Begleiten einer Transaktion ist ein Service, für den Agenturen eine bestimmte Gebühr erheben. Dies kann entweder ein Festpreis sein – normalerweise ab 1000 USD oder ein Prozentsatz der Transaktion oder alle 1000 USD für die Suche nach einer geeigneten Wohnung zuzüglich eines Prozentsatzes der Kosten.

Wenn die Agentur eine Gebühr für die Suche nach einer Wohnung erhebt, muss das Geld im Voraus bezahlt werden. In diesem Fall sollte die Vereinbarung, die Sie mit der Agentur abschließen, eine möglichst detaillierte Beschreibung der Wohnung enthalten, die Sie benötigen. Der Vertrag gibt auch an, wie viele Optionen den angegebenen Parametern entsprechen, die Sie auswählen können.

2. Suche nach einer geeigneten Unterkunft

Nach Abschluss einer Vereinbarung mit der Agentur beginnt diese mit der Auswahl einer Wohnung. Die ideale Option ist eine Wohnung, deren Eigentümer einen Kaufvertrag mit Ihrer Agentur unterzeichnet hat. In diesem Fall überprüft die Agentur in der Regel sofort die Unterlagen und die Geschichte der Wohnung. Wenn die Agentur keine solche Wohnung hat, durchsucht sie alle verfügbaren Quellen.

Wenn eine mehr oder weniger geeignete Wohnung gefunden wird, lädt Sie Ihr Agent ein, sie anzusehen. Während der Besichtigung unterschreibt der Kunde normalerweise das Apartment Inspection Certificate. Wenn die Wohnung nicht den von Ihnen angegebenen und in Ihrer Vereinbarung mit der Agentur festgelegten Parametern entspricht, sollte dies im Inspektionszertifikat angegeben werden. In diesem Fall zählt die Option nicht..

Wenn die Wohnung zu Ihnen passt, fahren Sie mit der nächsten Stufe fort.

3. Überprüfen Sie die Sauberkeit der Wohnung und bereiten Sie das Geschäft vor

Das Sammeln von Dokumenten für eine Wohnungstransaktion erfordert einen gewissen Zeit- und Geldaufwand. Darüber hinaus haben alle erforderlichen Zertifikate ein begrenztes Ablaufdatum, d. H. Sie können nicht für die zukünftige Verwendung vorbereitet werden. Daher beginnt der gesamte Prozess, wenn der Käufer seine Absicht bestätigt, diese Wohnung zu kaufen. Eine solche Bestätigung ist ein bestimmter Betrag, der im allgemeinen Sprachgebrauch als Anzahlung oder Vorschuss bezeichnet werden kann..

Es kommt oft vor, dass mehrere potenzielle Käufer gleichzeitig eine Wohnung besichtigen. Wenn mehrere Personen die Wohnung gleichzeitig mögen, ist der Gewinner derjenige, der die erste Vorauszahlung leistet. Es gibt jedoch Fälle von Auktionen, in denen ein gieriger (verzeihlicher, sehr berechnender) Käufer direkt erklärt, dass er die Wohnung demjenigen geben wird, der am meisten bietet. Was in diesem Fall zu tun ist, liegt bei Ihnen. Es ist jedoch zu beachten, dass diese Option ebenfalls nicht berücksichtigt wird, wenn der Preis einer Wohnung infolge der Auktion den in Ihrem Suchvertrag angegebenen Preis überschreitet.

Wenn alles in Ordnung ist und Sie die erforderliche Menge gemacht haben, beginnt vielleicht die wichtigste Phase – das Sammeln von Dokumenten und deren Überprüfung. Wir möchten daran erinnern, dass der Käufer heute von allen Teilnehmern am Immobilienmarkt aus rechtlicher Sicht der schutzloseste ist. Die Rechtspraxis sieht vor, dass die Parteien im Falle der Anerkennung der Transaktion als ungültig zu ihrer ursprünglichen Position zurückkehren und alles, was im Rahmen der Transaktion erhalten wurde, aneinander zurückgeben. Wenn wir uns daran erinnern, dass die überwiegende Mehrheit der Wohnungen auf dem Sekundärmarkt zum geschätzten Wert des BTI verkauft wird, ist es leicht zu erraten, dass dies der Betrag ist, den der Käufer als Rückgabe von allem erhält, was er im Rahmen der Transaktion erhalten hat. Selbst ein revolutionärer Schritt in der russischen Gesetzgebung – der Schutz der Rechte eines gutgläubigen Erwerbers durch den Staat – wird in Höhe von maximal einer Million Rubel durchgeführt.

Erweiterter Auszug aus dem Hausbuch (entnommen aus der PRUE oder DEZ). Diese Aussage listet alle auf, die seit dem Bau des Hauses in dieser Wohnung gelebt haben, sowie aus welchen Gründen sie dort abgereist sind.

Auszug aus dem einheitlichen staatlichen Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen damit. Es gibt den Eigentümer oder die Eigentümer der Wohnung an, die Gründe für die Entstehung des Eigentums. Das Vorhandensein oder Fehlen von Beschränkungen oder Belastungen des Rechts.

Grundriss und Erläuterung des BTI. Was Sie bei der Inspektion der Wohnung gesehen haben, sollte dem entsprechen, was Sie auf dem Plan sehen. Nach dem Housing Code der Russischen Föderation ist der Eigentümer der Wohnung verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen, wenn in einer Wohnung eine illegale Sanierung festgestellt wird. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Sanierung nachträglich zu registrieren.

Dies sind die wichtigsten zu berücksichtigenden Punkte. Eine ganze Zeitung reicht nicht aus, um alle möglichen Situationen zu beschreiben. Daher werden wir uns nur mit einigen typischen Fällen befassen..

Wenn der Verkäufer der Wohnung eine ältere oder stark trinkende Person ist, lohnt es sich, Zertifikate von den psycho-neurologischen und narkologischen Apotheken des Distrikts zu erhalten. Wenn früher eine Person an einer anderen Adresse registriert wurde, müssen Sie außerdem die Apotheken in diesem Bereich besuchen. Zu viele Transaktionen wurden später von den Verwandten des Verkäufers mit der Begründung angefochten, dass dieser angeblich die Konsequenzen seiner Handlungen nicht verstehen könne. In besonders verdächtigen Fällen können Sie daher am Tag der Transaktion eine ärztliche Untersuchung durchführen.

Wenn die Transaktion durch eine Vollmacht durchgeführt wird und der Verkäufer im Land lebt, ist es besser, die persönliche Anwesenheit des Verkäufers und seine Unterschrift auf dem Kaufvertrag zu verlangen. Ausreden durch Arbeit usw. sollte dich vorsichtig machen.

Wenn der Auszug aus dem Hausbuch darauf hinweist, dass Minderjährige in der Wohnung lebten, die nicht an der Privatisierung der Wohnung beteiligt waren, wissen Sie, dass auf diese Weise ihre Rechte verletzt wurden, und versuchen Sie möglicherweise, diese Rechte wiederherzustellen, wenn Sie das Alter der Mehrheit erreicht haben.

Und schließlich ist die letzte Regel die Angabe im Kaufvertrag einer Wohnung genau den Betrag, für den Sie sie kaufen..

4. Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags für eine Wohnung und Barabrechnung

So. Die Dokumente wurden gesammelt und geprüft, es wurden keine Hindernisse für die Transaktion gefunden. Sie legen den Tag für den Deal fest. Machen Sie sich bereit für einen sehr anstrengenden Tag. Zunächst müssen Sie sich an eine Verwahrstelle oder Bank wenden, die Schließfächer zur Miete bereitstellt. Eine solche Zelle wird geleast, und zusätzlich zum Hauptmietvertrag für die Zelle werden sogenannte zusätzliche Bedingungen geknüpft. Diese zusätzlichen Bedingungen geben an, wer, wann und aus welchen Gründen Zugang zur Zelle hat, nachdem das Geld gelegt wurde. Bei einem Geschäft mit einer Wohnung hat der Verkäufer zunächst das Zugangsrecht, jedoch nur gegen Vorlage eines registrierten Kauf- und Verkaufsvertrags für eine Wohnung. Wenn der Verkäufer mit einer solchen Vereinbarung nicht innerhalb der festgelegten Zeit kommt (die Transaktion hat die staatliche Registrierung nicht bestanden, d. H. Nicht stattgefunden hat), wird ihm das Recht auf Zugang zur Zelle entzogen, und ein solches Recht wird dem Käufer eingeräumt, der kommt und sein Geld zurücknimmt. Der erste Zugang zur Zelle (um Geld in die Zelle zu stecken) sind normalerweise alle interessierten Personen (Verkäufer, Käufer, Vertreter). Somit wird das Geld in Anwesenheit des Verkäufers neu berechnet..

Nachdem das Geld gezählt, überprüft und in die Zelle gesteckt wurde, gehen Sie zur Filiale Rosregistratsiya oder zum Notar, um eine Vereinbarung abzuschließen. In Rosregistratsiya wird Ihr Vertrag vom staatlichen Registrar erstellt und zertifiziert. Ab diesem Moment gilt die Transaktion als abgeschlossen.

5. Staatliche Registrierung der Transaktion und Übertragung des Eigentums an Wohnraum

Die Frist für die staatliche Registrierung beträgt nun einen Monat.

Einen Monat später erhalten die Parteien der Transaktion ihre Kopien des Vertrags. Die Vereinbarung des Verkäufers enthält ein Siegel, das die Registrierung der Transaktion bestätigt. Mit dieser Vereinbarung geht der Verkäufer zur Bank (Verwahrstelle), erhält Zugang zur Zelle und nimmt sein Geld. Die Vereinbarung des Käufers enthält zwei Siegel: eines bestätigt die Registrierung der Transaktion, das zweite die Registrierung des Eigentums. Darüber hinaus erhält der Käufer eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an dem Immobilienobjekt – einer Wohnung. Von diesem Moment an wird er ein voller Eigentümer.

Außerdem müssen die Parteien das Gesetz über die Annahme und Übertragung des Eigentums unterzeichnen. Für die staatliche Registrierung der Transaktion ist dieses Gesetz nicht erforderlich, aber ohne es gilt die Transaktion auch als nicht abgeschlossen. Von diesem Moment an können wir wirklich sagen, dass der Deal stattgefunden hat.

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