Wie man beim Kauf neuer GebÀude geworfen wird

In Moskau werden heute rund 300 neue WohngebĂ€ude gebaut. Fast der gesamte Bau wird mit Geldern von BĂŒrgern durchgefĂŒhrt: In den allermeisten FĂ€llen werden Wohnungen bereits in der GrĂŒndungsphase verkauft.

Wie man beim Kauf neuer GebÀude geworfen wird

Um eine Wohnung in einem neuen GebĂ€ude zu kaufen, verkaufen viele Familien ihre alten Wohnungen, nehmen Kredite von Banken auf und passen ihre LebensplĂ€ne an das im Vertrag festgelegte Datum der Fertigstellung des Baus an. Wie die Praxis zeigt, verlieren die meisten Entwickler, nachdem sie die vollen Kosten fĂŒr kĂŒnftiges Wohnen von privaten Investoren erhalten haben, das Interesse an ihnen und lösen unter Ausnutzung der Straflosigkeit ausschließlich ihre eigenen Probleme..

Die redaktionelle Post hat eine betrĂ€chtliche Anzahl von Briefen und Appellen ĂŒber „eingefrorene“ Bauprojekte gesammelt, ĂŒber voll bezahlte und sogar voll gebaute HĂ€user, die BĂŒrgern, die Wohnungen gekauft haben, nicht gestattet sind – die Zeitung spricht regelmĂ€ĂŸig ĂŒber solche FĂ€lle und plant dies in Zukunft. Interessant ist jedoch auch die Verallgemeinerung dieses Materials – das allgemeine Bild von „kidalov“ und die Klassifizierung seiner wichtigsten Systeme auf dem Markt fĂŒr Neubauten.

Die Kombination des Grundsatzes der Kapitalbeteiligung am Bau und des langfristigen Baus bietet Bauunternehmen viele Vorteile. Sie können das Geld fĂŒr eine lange Zeit nebenbei „verdrehen“ und dann beispielsweise auch zusĂ€tzliche Zahlungen fĂŒr bereits bezahlte Wohnungen verlangen, mit der BegrĂŒndung, dass im letzten Jahr „die Preise fĂŒr Baumaterialien gestiegen sind“. So hat die Verzögerung des Baus unter dem Deckmantel eines „guten Grundes“ heute einen massiven Charakter erhalten..

LĂ€ngere Bauunternehmen sind oft völlig uninteressiert daran, den Bau abzuschließen. Ihre TĂ€tigkeit ist eher pyramidenförmig..

Daher hört aggressive Werbung fĂŒr Wohnraum nicht auf, da scheinbar bereits neue GebĂ€ude ausverkauft sind. Die Berechnung ist einfach: Ein AktionĂ€r, der die Geduld verloren hat, verlangt, ihm das Geld zurĂŒckzugeben, und der Entwickler gibt seinem in den letzten Jahren abgeschriebenen Anteil ehrlich an seinen „Co-Investor“ zurĂŒck, nachdem er zuvor seine Wohnung an neue Leute verkauft hatte – natĂŒrlich zu einem neuen Preis. Es kommt vor, dass Manager, die mit Kunden zusammenarbeiten, sie gezielt dazu drĂ€ngen, den Vertrag zu kĂŒndigen, und GerĂŒchte ĂŒber die instabile Situation ihres Heimatunternehmens unterstĂŒtzen. Gleichzeitig wird das Geld nicht nur zum Nennwert, sondern auch in Raten an den AktionĂ€r zurĂŒckgegeben, was gesetzlich nicht verboten ist. Es kommt vor, dass ein Unternehmen, das offiziell der RĂŒckgabe einer Aktie zugestimmt hat, diese dennoch nicht sofort zahlt, und niemand weiß genau, ob sie ĂŒberhaupt zahlen wird – viele solcher Geschichten befinden sich gerade in der „Wartephase“..

Eine Pyramide ist jedoch nur von kurzer Dauer. Und deshalb wird ein solches Unternehmen vor dem Zusammenbruch normalerweise neu organisiert. „Co-Investoren“ werden darĂŒber informiert, dass im Zusammenhang mit der Aufteilung des Unternehmens alle Garantien aus den geschlossenen VertrĂ€gen auf die neue Firma „Horns and Hooves“ ĂŒbertragen werden und gebeten werden, die Tatsache der „Nichtbeendigung des Vertrages“ zu bestĂ€tigen. NatĂŒrlich dĂŒrfen sie das Trennungsgleichgewicht des Entwicklers nicht ĂŒberprĂŒfen. (Wenn ein Unternehmen geteilt wird, werden die Bilanzen neuer Unternehmen vom Finanzamt genehmigt. Gleichzeitig sollte laut Gesetz nur eines von ihnen nicht in Konkurs gehen – mehr Schulden als Vermögenswerte enthalten -, wĂ€hrend andere durchaus „Dummies“ sein können.) Nachdem der Gewinn an einen anderen Ort verlagert wurde, werden alle unrentablen Vermögenswerte in die neu gebildeten „Horns and Hooves“ gegossen. Selbst nachdem sie das Gericht erreicht und ihr Geld verklagt haben, können private Investoren es nicht erhalten: Die Konten des verhafteten Unternehmens sind leer.

NatĂŒrlich sind nicht alle langfristigen Bauprojekte Pyramiden. Und ihre Entwickler glauben tatsĂ€chlich an ihre Ehrlichkeit und den mangelnden Wunsch, die Rechte von Co-Investoren zu verletzen. Es ist nur so, dass wĂ€hrend des Baus alles passieren kann. Daher werden die Bedingungen und Preise in der Regel von Zeit zu Zeit in „Zusatzvereinbarungen“ festgelegt, wobei die Verweigerung der Unterzeichnung (Aufmerksamkeit!) Einer KĂŒndigung des Vertrages gleichkommt. Und es kann fĂŒr viele Jahre Bauzeit eine Menge solcher zusĂ€tzlichen Vereinbarungen geben (im Gegensatz zum Hauptvertrag).

Ein weiteres System, um von den BĂŒrgern der KĂ€ufer Gewinne zu erzielen, ist mit dem Wechsel des Entwicklers wĂ€hrend des Baus des Hauses verbunden. Zum Beispiel kann einem Entwickler, der VertrĂ€ge abgeschlossen hat, ein GrundstĂŒck fĂŒr Schulden, tatsĂ€chliche oder wahrgenommene VerstĂ¶ĂŸe vorenthalten werden. Er kann seine Rechte auch jemand anderem ĂŒbertragen (in der Praxis können dieselben physischen Personen hinter verschiedenen juristischen Personen stehen). Aber das neue Unternehmen, das das Objekt auf diese Weise erhalten hat, will sich natĂŒrlich nicht „fĂŒr wohltĂ€tige Zwecke engagieren“ und verlangt ernsthafte zusĂ€tzliche Zahlungen von den AktionĂ€ren oder trotzdem – die KĂŒndigung des Vertrages, was fĂŒr es sehr vorteilhaft ist.

Private Investoren können viele Schocks erwarten, selbst wenn das Haus fertig ist.

Zum Beispiel können sie aufgefordert werden, extra zu zahlen. DarĂŒber hinaus sprechen wir nicht von einer zusĂ€tzlichen Zahlung von 5-10% (dies ist bereits Teil der Ordnung geworden) – die Kosten fĂŒr eine Wohnung können sich im letzten Moment verdoppeln. Gleichzeitig legen Unternehmen keine Dokumente vor, die den Umfang und die RechtmĂ€ĂŸigkeit dieser zusĂ€tzlichen Zahlungen bestĂ€tigen. Sie haben ein wirksameres Mittel – Erpressung. AktionĂ€ren droht die KĂŒndigung von VertrĂ€gen oder sie ĂŒbermitteln den Registrierungsbehörden nicht die fĂŒr die Registrierung von Eigentumswohnungen erforderlichen Unterlagen. In solchen FĂ€llen ist es sehr schwierig zu klagen. Tatsache ist, dass bis vor kurzem alle Co-Investment-Vereinbarungen ausschließlich zugunsten des Entwicklers abgeschlossen wurden. TatsĂ€chlich war es unmöglich, eine solche Vereinbarung nicht zu unterzeichnen und zu verlangen, einige Punkte darin zu Ă€ndern. Das GesprĂ€ch in solchen FĂ€llen war kurz: „Ich mag es nicht – wir zwingen Sie nicht! Es gibt eine Warteschlange von denen, die dort sein wollen.“.

Ein weiterer ziemlich hĂ€ufiger Trick ist, dass sich der Kunde zum Zeitpunkt der Übergabe des Hauses als zahlungsunfĂ€hig herausstellt und den Auftragnehmer nicht auszahlen kann. In diesem Fall stehen dieselben Personen hĂ€ufig hinter verschiedenen juristischen Personen. Im Zuge des Schiedsgerichts gibt der Kunde seine Schuld zu und zahlt mit dem zu diesem Zeitpunkt bereits beschlagnahmten Haus. Der Auftragnehmer verkauft die Wohnungen zum zweiten Mal und gibt ihre ursprĂŒnglichen Anteile bestenfalls an die ersten KĂ€ufer zurĂŒck..

Eine andere Krankheit der Entwickler ist erstaunliche Vergesslichkeit. Einige von ihnen erinnern sich erst an den „Stadtanteil“ am neu errichteten Haus, nachdem private Investoren diesen Anteil bereits von ihnen gekauft haben.

Und öfter erinnern sie sich ĂŒberhaupt nicht – schließlich schließt der Entwickler eine Vereinbarung mit der Stadt, und Wohnungen werden ĂŒber Investmentgesellschaften und Immobilienfirmen verkauft, die der Stadt formal nichts schulden. Es ist ihnen ĂŒberhaupt nicht peinlich, dass es keine Dokumente gibt, die den Verkauf dieser Wohnung ermöglichen. Infolgedessen „friert“ die Situation ein: Die lokalen Behörden, die ihren Anteil nicht erhalten haben, blockieren die Siedlung und setzen das Haus nicht in Betrieb, die Gerichte befassen sich langsam mit GegenansprĂŒchen, und die BĂŒrger, die den Bau aus eigener Tasche bezahlt haben, sind seit Jahren in starkem Stress.

Eine weitere Option fĂŒr eine fruchtbare Zusammenarbeit zwischen Entwicklern und lokalen Behörden könnte die Entstehung eines ganzen Mikrobezirks sein, der beispielsweise nicht ĂŒber eine technische Infrastruktur verfĂŒgt..

Wenn ein solches Objekt in Betrieb genommen wird, wird „plötzlich“ klar, dass die verfĂŒgbaren StadtkapazitĂ€ten nicht ausreichen, um es mit der Kommunikation zu verbinden. Und fĂŒr den Bau neuer KesselhĂ€user, WassereinlĂ€sse, Zentralheizungsstationen und Kommunikationsanlagen wird mehr Geld benötigt, als fĂŒr Wohnraum sowie soziale und kulturelle Einrichtungen ausgegeben wurde, und keine Seite wird sie investieren. Der Bauunternehmer nickt den örtlichen Behörden zu, die Behörden dem Bauunternehmer und zwischen ihnen eine Menge Demonstranten, die ehrlich gesagt genau so viel fĂŒr neue Wohnungen bezahlt haben, wie sie verlangt hatten.

Aber auch nach dem Umzug in eine neue Wohnung und der Registrierung als Immobilie sollte sich ein privater Investor nicht vollstÀndig entspannen.

Makler, die Wohnungen verkaufen, halten ihre Hauptgeheimnisse streng geheim – StadtplanungsplĂ€ne fĂŒr das Entwicklungsgebiet. Und es kommt oft vor, dass der KĂ€ufer, der fĂŒr die „gĂŒnstige Ökologie“ und „malerische Aussicht“ bezahlt hat, eine Autobahn oder einen anderen mehrstöckigen Komplex unter seinen Fenstern bauen soll. Infolgedessen weicht der Blick auf die grĂŒne Entfernung dem Blick auf die Baustelle, die Tag und Nacht arbeitet, und dann dem Blick auf die Wand des neuen Hauses.

In der Regel versuchen BĂŒrger, die in ihren besten Erwartungen getĂ€uscht wurden, sich an die Behörden zu wenden. Aber weder in Moskau noch in der Region ist ein einziger Fall bekannt, in dem Regierungsbehörden auf verzweifelte Hilfeanfragen reagieren wĂŒrden..

In der Regel erklĂ€rt sich eine solche UntĂ€tigkeit dadurch, dass Stadtstrukturen nicht Vertragsparteien der Vereinbarungen der Anteilseigner mit Entwicklern sind und daher nicht verpflichtet sind (und sogar kein Recht haben), in wirtschaftliche Streitigkeiten einzugreifen, die vor Gericht beigelegt werden mĂŒssen. Wenn dies zu seinem eigenen Vorteil ist oder persönliche Konten beim Entwickler bestehen, greifen die lokalen Behörden mehr als aktiv ein und schĂŒtzen Interessen, die den Interessen der BĂŒrger direkt entgegengesetzt sind.

Leider kann nichts den BĂŒrgern helfen, die Geiseln des gemeinsamen Bauens geworden sind, und das neue Bundesgesetz „Über die gemeinsame Beteiligung am Wohnungsbau“..

Das Gesetz konzentriert sich auf den Schutz privater Investoren und legt eine universelle Vertragsform, feste Bedingungen und Preise fĂŒr den Bau fest. Es verbietet den Missbrauch von Geldern. Dieses Gesetz gilt jedoch nicht fĂŒr Rechtsbeziehungen, die vor seinem Inkrafttreten (vor dem 1. April 2005) entstanden sind. DarĂŒber hinaus gilt das Gesetz nur fĂŒr Objekte, deren Baugenehmigung nach dem 1. April 2005 eingegangen ist. Und viele Unternehmen haben bereits angekĂŒndigt, dass dieses Gesetz sie in keiner Weise betreffen wird, da sie viele Projekte haben, deren Baugenehmigung frĂŒher erhalten wurde..

Wer also plant, sein hart verdientes Geld in den Bau zu investieren, der am 1. April begonnen hat, muss sich an die alten Regeln halten. Mit allen folgenden UmstÀnden.

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