Wie man eine Wohnung ohne die Hilfe einer Agentur verkauft

Eine Transaktion mit oder ohne Beteiligung einer Immobilienagentur wird praktisch nach dem gleichen Schema durchgef√ľhrt. Fangen wir also von vorne an.

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Angenommen, Sie haben eine Wohnung, die Sie verkaufen m√∂chten. Der Gro√üteil der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt – etwa 80% – ist eine sogenannte Alternative, bei der Sie Ihre Wohnung verkaufen, um eine andere zu kaufen. Heute werden wir jedoch nur √ľber den Verkauf von Wohnraum sprechen, um Geld zu erhalten, da dieses Verfahren in jeder kombinierten Transaktion enthalten ist.

Chancenbewertung, Konsultationen

Das erste, was Sie beim Verkauf einer Wohnung anfangen m√ľssen, ist, die Immobilie zumindest grob zu bewerten, dh Informationen √ľber die Kosten zu erhalten. Am einfachsten ist es, Moskauer Immobilienpublikationen zu studieren, die solche Informationen umgehend einreichen, beispielsweise die Zeitung Iz Ruk gegen Ruki. Denken Sie daran, dass die Preise f√ľr Wohnungen in der Zeitung keine Tatsache sind, sondern die W√ľnsche der Verk√§ufer.

Werbung

Der n√§chste wichtige Punkt ist die Lieferung der Wohnung an den Markt. Es muss sichergestellt werden, dass m√∂glichst viele potenzielle K√§ufer davon erfahren. Heute gibt es in Moskau etwa tausend kleine und mittlere Immobilienagenturen, bei denen Informationen √ľber Ihre Wohnung kostenlos akzeptiert, in die Datenbank eingegeben und allen potenziellen K√§ufern angeboten werden. Gro√üe Immobilienagenturen akzeptieren solche Informationen nicht und ziehen es vor, einen Exklusivvertrag abzuschlie√üen, bei dem alle Sorgen um Werbung, Registrierung und Sammlung eines Pakets der erforderlichen Dokumente auf ihr Unternehmen verlagert werden.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Anzeige in der Zeitung Iz Ruk v Ruki oder im Internet mit Ihrer Kontakttelefonnummer (normalerweise zu Hause) einzureichen. Das hat Vor- und Nachteile. Durch Angabe Ihrer privaten Telefonnummer haben Sie direkten Kontakt zum Käufer oder zur Immobilienagentur. Beachten Sie jedoch, dass Sie bei der direkten Kommunikation mit diesen Personen nicht vorhersagen können, wie anständig ein bestimmter Anrufer ist und was seine wirklichen Absichten sind..

Viel hängt von der Regelmäßigkeit der Anzeigeneinreichung ab. Wenn die Wohnung zu einem liquiden Preis angeboten wird, muss die Anzeige mindestens zweimal pro Woche veröffentlicht werden. Wenn die Wohnung sehr schnell verkauft werden muss Рdreimal pro Woche. Jeden Tag eine Anzeige zu schalten ist sinnlos.

Zeigen, verhandeln

R√ľckrufe beginnen, Sie verhandeln, kommunizieren, vereinbaren den Zeitpunkt der Ansichten. Dies muss sehr sorgf√§ltig behandelt werden. Sie kennen die Personen, die Ihre Wohnung betreten, nicht, daher ist es besser, Wertsachen und Gegenst√§nde von prominenten Stellen zu entfernen. Aber Sie m√ľssen immer noch alle Ecken und Winkel zeigen (zum Beispiel gibt es Tapeten hinter dem Schrank). Die Erfahrung zeigt, dass ein potenzieller K√§ufer nur am Zustand der R√§ume und der H√∂he der Decke interessiert ist. Er kann Zimmer nur dann l√§nger als f√ľnf Minuten betrachten, wenn eine Wohnung mit M√∂beln oder Sanierungen verkauft werden soll. Wenn es keine solche Vereinbarung gibt, aber Interesse an M√∂beln aufgetreten ist, ist dies abnormal und sollte Sie alarmieren.

Angenommen, eine Person hat dem Kauf einer Wohnung zugestimmt und ist bereit, die Verkaufsbedingungen zu besprechen. Die Verhandlungen beginnen. Es gibt einen besonderen Ausdruck Рum Verhandlungen standzuhalten. Indem Sie den Bedingungen des Käufers sofort zustimmen, zeigen Sie, dass Sie den Preis weiter bewegen können, als er sofort verwendet wird. Dies ist elementare Psychologie und kommt häufig vor..

Hinweis: Der erste Kunde, der sich entscheidet, Ihre Wohnung sofort zum ersten angebotenen Preis zu kaufen, empfehlen wir … nicht zu verkaufen. Es besteht Grund zu der Annahme, dass Sie die Wohnung untersch√§tzt haben und sie billig verkaufen. Obwohl, vielleicht haben Sie einfach Gl√ľck, und genau diese Person braucht eine Wohnung an diesem bestimmten Ort f√ľr diesen Preis. Das passiert auch.

Wenn der K√§ufer mit einem Vertreter einer Immobilienagentur zur Besichtigung kam, haben Sie die M√∂glichkeit, einige der Dienstleistungen fast kostenlos zu erhalten. Der Makler kann versuchen, Ihre Probleme innerhalb einer Immobilienagentur zu l√∂sen, sodass Sie freiwillig oder unfreiwillig in den Dienst eines bestimmten Unternehmens treten, das … genau diesen Service in Rechnung stellen kann. Um zum Beispiel zu sagen, dass „… die Situation mehr als ernst ist, wir verpflichten uns, sie zu l√∂sen, und sie kostet so viel“. Sie haben das Recht, die vorgeschlagenen Bedingungen zu akzeptieren oder nicht zu akzeptieren. Sie k√∂nnen Dienstleistungen ablehnen und mit dem Verkauf beginnen.

Ein weiterer Tipp: Wenn eine Wohnung ohne Beteiligung einer Agentur verkauft wird, ist es f√ľr Verk√§ufer besser, zu Hause oder im B√ľro zu verhandeln, und f√ľr K√§ufer zu Hause. In solchen F√§llen gibt es ein Element des „eigenen“ Territoriums, in dem sich eine Person wohler, ruhiger und selbstbewusster f√ľhlt.

Vereinbarung mit dem Verkäufer (Käufer)

Viele Verk√§ufer entfernen nach einer scheinbar positiven Entscheidung, die in Worten ausgedr√ľckt wird, eine Werbung f√ľr eine Wohnung, ohne davon auszugehen, dass der K√§ufer weiterhin nach einer rentableren Option suchen kann. Nach einer Einigung sollten Verk√§ufer daher die Frage einer Vorauszahlung stellen, um die Verpflichtung zum Kauf Ihrer Wohnung zu sichern..

Wir raten K√§ufern, diese Frage nicht zu stellen, sie zu belassen, um in ihren weiteren Aktionen frei zu sein. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass Sie die gew√ľnschte Wohnung „verpassen“, wenn der Verk√§ufer einen profitableren Kunden findet.

Was folgt, ist ein ziemlich heikler Moment. Angenommen, Sie haben zugestimmt, dass der K√§ufer einen bestimmten Geldbetrag zur Sicherung des Kaufs Ihrer Wohnung gibt. Wie man das macht, wie man Geld √ľberweist, damit es in Zukunft keine Probleme mehr gibt?

Es gibt rechtliche Konzepte: eine Einzahlungsvereinbarung und eine Vorausvereinbarung. Wenn Sie als Verk√§ufer der Wohnung eine Einzahlungsvereinbarung unterzeichnet haben, sollten Sie verstehen, dass die Beendigung der Absichtserkl√§rung, dh die Weigerung, die Wohnung an diesen K√§ufer zu verkaufen, bestimmte Sanktionen nach sich ziehen kann. Denn aus rechtlicher Sicht lautet es „Verzug des Verk√§ufers und R√ľckgabe des Betrags in doppelter H√∂he“. Ein erfahrener und kompetenter K√§ufer mit seinem Anwalt wird Sie daher leicht in finanzielle Abh√§ngigkeit bringen..

F√ľr den K√§ufer einer Wohnung darf neben der Adresse, den Preismerkmalen und den Verkaufsbedingungen nicht vergessen werden, die Bedingungen f√ľr die rechtliche (Auszug) und physische Freigabe der Wohnung auszuhandeln. K√∂rperliche Befreiung ist das Entfernen von Dingen und M√∂beln. Wenn die Bedingungen nicht festgelegt sind, besteht der K√§ufer h√§ufig darauf, die Wohnung sofort nach Unterzeichnung der Notarurkunde zu r√§umen.

√úberpr√ľfung, Vorbereitung der Transaktion, Sammlung von Dokumenten

Nachdem alle Papiere erstellt und die Vorauszahlung f√ľr die Wohnung akzeptiert wurde, beginnt das Verfahren zur Vorbereitung der Transaktion. Es liegt in der Verantwortung der Verk√§ufer, einen vollst√§ndigen Satz von Dokumenten zu sammeln. Dies bedeutet die Notwendigkeit, alle Instanzen zu durchlaufen und – ich betone – innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens die erforderlichen Papiere zu erhalten. Dies ist ein ziemlich komplizierter Vorgang..

Um eine Wohnung zu verkaufen, m√ľssen Sie folgende Unterlagen zur Hand haben:

1. Eigentumsurkunden, abh√§ngig von der Art des Kaufs der Wohnung, zum Beispiel: √úbertragungsvertrag, Eigentumsbescheinigung der Wohnung, Bescheinigung der Wohnungsgenossenschaft √ľber den bezahlten Anteil, BTI-Registrierungsbescheinigung, Bescheinigung √ľber das Erbrecht, Kaufvertr√§ge, Spende, Tausch, Miete, Gerichtsurteil. Wenn die Dokumente f√ľr die Wohnung verloren gehen, kann die Wohnung gem√§√ü einem Auszug aus dem Register verkauft werden, der vom Registrierungsausschuss ausgestellt wird. In diesem Fall muss man allerdings bedenken, dass theoretisch mindestens jeden Tag ein Extrakt eingenommen werden kann. Das hei√üt, es ist m√∂glich, dass der Verk√§ufer, nachdem er Ihre Vorauszahlung akzeptiert hat, seine Wohnung morgen an einen anderen K√§ufer verkauft. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen daher, nicht mehr als 100-200 USD als Vorauszahlung zu geben, um Ihre Verluste zu minimieren..

2. In BTI ist Folgendes erforderlich: ein Zertifikat (Formular 11-A, g√ľltig f√ľr 1 Monat); Grundriss, Erl√§uterung (g√ľltig f√ľr 1 Jahr).

Um diese Papiere zu sammeln, benötigen Sie die Originale der Titelunterlagen selbst, Ihren Reisepass und ca. 150 Rubel.

3. In PRUE m√ľssen Sie nehmen:

– ein Auszug aus dem Hausbuch – im Passamt;
– eine Kopie des finanziellen und pers√∂nlichen Kontos und eine Bescheinigung √ľber das Fehlen von Mietr√ľckst√§nden – in der Buchhaltung.
Alle diese Zertifikate sind 1 Monat g√ľltig. Um sie abzuholen, ben√∂tigen Sie ein Mietbuch, einen Reisepass oder eine Vollmacht (wenn Sie nicht der Eigent√ľmer sind)..

4. Notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten (bzw. des Verkäufers oder des Käufers) zur Veräußerung (Kauf) einer Wohnung.

5. Erlaubnis der Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden, wenn minderjährige Kinder an der Transaktion beteiligt sind.

6. Bescheinigungen des Finanzamtes, wenn die Wohnung als Geschenk oder durch Erbschaft erhalten wurde oder sich in der Region Moskau befindet.

7. Übertragungsurkunde, wenn die Wohnung nach dem 01.03.96 veräußert wurde.

Nachdem alle oben genannten Dokumente gesammelt wurden, m√ľssen sie unbedingt auf Konsistenz von Namen, Adressen, Daten, Unterschriften und deren Entschl√ľsselungen sowie auf die Gr√∂√üe aller fraglichen Quadrate √ľberpr√ľft werden. Bis heute haben wir ungef√§hr 20-22 Arten von Titeldokumenten f√ľr eine Wohnung gez√§hlt, die nur sein k√∂nnen. Ich betone – nicht 2, nicht 5, nicht 8, sondern 22! Wir empfehlen Ihnen daher dringend, sich zu diesem Zeitpunkt rechtlich beraten zu lassen. K√§ufer einer Wohnung – um zu verstehen, wie diese Dokumente den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. An den Verk√§ufer – um sicherzugehen, dass es m√∂glich ist, die Wohnung innerhalb des angegebenen Zeitraums zu verkaufen. Oft tritt eine Situation auf, in der der Verk√§ufer, der glaubt, √ľber ausreichende Dokumente f√ľr die Transaktion zu verf√ľgen, eine Anzahlung innerhalb der klar vereinbarten Registrierungsfristen leistet, diese jedoch nicht aush√§lt. Pl√∂tzlich stellt sich heraus, dass einer der Eigent√ľmer gestorben ist und das Erbe nicht ge√∂ffnet wurde, weil die Leute es f√ľr unn√∂tig hielten. Infolgedessen kann eine solche Wohnung erst verkauft werden, wenn alle rechtlichen Formalit√§ten erledigt sind..

Bank, Notar, Registrierung

Angenommen, alle Dokumente f√ľr die Wohnung sind in Ordnung und es ist an der Zeit, die Fragen der gegenseitigen Regelung zu er√∂rtern, wo und wie sie hergestellt werden sollen. Am gebr√§uchlichsten ist die Abwicklung √ľber ein Schlie√üfach im Rahmen eines Kaufvertrags f√ľr eine im Namen des K√§ufers eingetragene Wohnung. Wir empfehlen Ihnen, bei der Auswahl einer Bank sehr vorsichtig zu sein. Wenn der K√§ufer eine bestimmte Bank anbietet und argumentiert, dass sein Geld dort aufbewahrt wird und der Vorstandsvorsitzende sein bester Freund ist, empfehlen wir, dieser Option nicht zuzustimmen. In dieser Situation sind alle Arten von Missbrauch der Position des Kunden durchaus akzeptabel. Es muss ein neutrales Gebiet geben, das beiden Seiten entspricht. Daher muss die Frage der gegenseitigen Abrechnung auch zum Zeitpunkt der √úberweisung (oder des Eingangs) der Anzahlung im Voraus besprochen werden.

Nachdem Sie das Geld gelegt haben, m√ľssen Sie (auf Ihren Wunsch) die Ausf√ľhrung von Vertr√§gen notariell beglaubigen oder sofort Dokumente zur staatlichen Registrierung einreichen.

Rechtliche und körperliche Befreiung, Abnahmebescheinigung

Wenn Sie endg√ľltig registrierte Vertr√§ge √ľber den Verkauf und Kauf einer Wohnung mit Bescheinigungen √ľber die staatliche Registrierung von Rechten erhalten, haben Sie eine rechtliche (Abmeldung) und physische (Entfernung von Sachen) Freigabe der Wohnung. Und wenn Sie sich nicht auf die Verz√∂gerung des Geldes vor der √úbergabe der Wohnung gem√§√ü dem Gesetz geeinigt haben (die zum Zeitpunkt der √úbergabe der Schl√ľssel f√ľr die Wohnung und der Stromrechnungen in einfacher Schrift erstellt wurde), ist es f√ľr Sie problematisch, den Prozess zu kontrollieren.

Dies sind im Allgemeinen die Grundregeln, die Sie beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung beachten m√ľssen. Wenn Sie unsere Ratschl√§ge und W√ľnsche ernst nehmen, das Verfahren zur Registrierung und Vorbereitung der relevanten Dokumente sorgf√§ltig studieren, k√∂nnen Sie sicher mit der Transaktion fortfahren. Und wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte. Unser Unternehmen f√ľhrt regelm√§√üig kostenlose Seminare f√ľr die Bev√∂lkerung zu Immobilienfragen durch (siehe Materialien dieser Ausgabe) und verf√ľgt √ľber mehr als hundert Beratungszentren in ganz Moskau.

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