Wie man eine Wohnung tauscht

Der Austausch einer Wohnung ist eine der schwierigsten Immobilientransaktionen, da er tatsächlich Elemente einer sehr zeitaufwändigen Transaktion zum Kauf und Verkauf einer Wohnung enthält. Um sich richtig auf diese Transaktion vorzubereiten, ist es hilfreich, sich zunächst mit dem Inhalt der Artikel über den Kauf und Verkauf von Wohnungen vertraut zu machen, die Sie auf dieser Website finden..

Bei einem Umtausch handelt eine Person, die ihr Zuhause gegen eine andere, gleichwertige, bessere oder wirtschaftlichere Person austauschen möchte, zwangsläufig sowohl als „Verkäufer“ als auch als „Käufer“. Er ist gezwungen, seine Wohnung für den Austausch vorzubereiten und ihr eine Präsentation zu geben. Er muss viele Dokumente auf seinem Grundstück sammeln und wiederherstellen. Gleichzeitig muss er die Wohnung seiner Gegenpartei, die ihm zum Austausch angeboten wird, auf Sauberkeit im wahrsten Sinne des Wortes und auf Sauberkeit im rechtlichen Sinne überprüfen.

Natürlich kann er ein Immobilienunternehmen beauftragen, das sich um alle Fragen im Zusammenhang mit der Überprüfung der Unterlagen für die Wohnung kümmert, die seiner Gegenpartei zur Verfügung stehen. Das Immobilienunternehmen prüft die Echtheit der Eigentumsdokumente, stellt fest, ob der zum Austausch angebotene Wohnraum irgendwelche Belastungen aufweist und ob diese Option mit unangenehmen Überraschungen behaftet ist, wie beispielsweise einem unrasierten Rand, der aus Haftanstalten kam und „seine eigene Ecke“ beansprucht..

Lassen wir die Makler jedoch faul.

Hier werden wir darüber sprechen, wie Sie eine Wohnung selbst austauschen können. Wir werden Ihnen die „Spielregeln“ offenlegen und Sie anweisen, wie Sie diese befolgen müssen, um den gewünschten Wohnraum als Ergebnis der Transaktion zu erhalten, und außerdem in der Lage zu sein, glücklich zu berechnen, wie viel Sie bei Immobiliendienstleistungen gespart haben und wofür Sie mit diesem Geld kaufen können Einrichtung einer neuen Wohnung.

Was hast du

Denken Sie zunächst darüber nach, was Sie selbst im Austausch anbieten. Ist Ihr Haus privatisiert oder ist es kommunales Eigentum? Wenn ja, stellen Sie sicher, dass Sie es privatisieren. Tatsache ist, dass es viel schwieriger und manchmal sogar unmöglich ist, einen Wohnraum auszutauschen, der sich im Rahmen eines sozialen Mietvertrags befindet, und dass der Preis auf dem Immobilienmarkt bei Kauf- und Verkaufstransaktionen erheblich niedriger ist. Dementsprechend wird bei nicht gleichen Qualitätsmerkmalen von Wohnungen eine nicht privatisierte Wohnung wahrscheinlich gegen einen Aufpreis ausgetauscht.

Austausch von privatisierten Wohnungen

Aber auch beim Austausch einer privatisierten Wohnung sollten viele Nuancen berücksichtigt werden. Die Situation des Austauschs einer privatisierten Wohnung gegen eine privatisierte Wohnung ist sozusagen ein Spiegelbild. Denn was jetzt besprochen wird, gilt gleichermaßen für Ihre Wohnung und für die Wohnung der Person, mit der Sie sich austauschen möchten.

Austausch von privatisierten Wohnungen

Wenn Sie nicht alleine leben oder der Wohnsitz anderer Personen in der Wohnung registriert ist, müssen Sie dem allgemeinen Dokumentpaket, das für die Registrierung der Transaktion erforderlich ist, eine schriftliche Zustimmung aller dieser Personen beifügen. Dieses Dokument muss in Anwesenheit eines Notars erstellt und unterschrieben werden, der seine Unterschriften beglaubigt.

Die Zustimmung zum Austausch muss von allen Personen eingeholt werden, die in diesem Wohnraum registriert sind. Es spielt keine Rolle, ob sie Ihre Verwandten sind oder nicht. Die Zustimmung muss auch von Personen eingeholt werden, die nicht in dieser Wohnung wohnen, aber ich habe gesetzlich keine Rechte daran. Dies ist insbesondere ein geschiedener Ehegatte, jeder andere Miteigentümer, der sich in einem dringenden Militärdienst oder auf einer langen Geschäftsreise befindet.

Eine Erlaubnis zum Austausch sollte von den Vormundschafts- und Vormundschaftsbehörden eingeholt werden, wenn der Wohnsitz von arbeitsunfähigen oder teilweise fähigen Personen sowie Minderjährigen in der Wohnung registriert ist. Gleichzeitig haben die Vormundschafts- und Treuhandbehörden das Recht, eine solche Genehmigung nicht zu erteilen, wenn sich nach dem Austausch einer Wohnung die Lebensbedingungen von Minderjährigen und anderen unter Vormundschaft stehenden Personen verschlechtern.

Unterlagen

Und jetzt werden wir die Dokumente auflisten, die für den Austausch einer privatisierten Wohnung bereitgestellt werden müssen, und wenn Ihre Gegenpartei auch eine privatisierte Wohnung hat, sollten Sie sie von ihm verlangen.

Austausch einer privatisierten Wohnung

Wir machen Sie erneut darauf aufmerksam, dass der Austausch privatisierter Wohnungen Spiegelaktionen der Parteien impliziert. Natürlich mag es einige Nuancen und Details geben, aber das allgemeine Prinzip bleibt unverändert.

Also, die Dokumente …

Dies ist zunächst ein Antrag des Eigentümers bei der örtlichen Behörde auf Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit dieser in der von dieser Behörde vorgeschlagenen Form. Es gibt auch Eigentumsurkunden für die Wohnung, einen Auszug aus dem Hausbuch, eine Bescheinigung über das Fehlen von Zahlungsrückständen bei der Zahlung von Miet- und Stromrechnungen, eine Bescheinigung der Steuerbehörden über das Fehlen von Zahlungsrückständen bei Grundsteuern, Unterlagen des BTI, insbesondere einen technischen Reisepass, einen Grundriss und eine Erläuterung.

Bevor Sie Dokumente einreichen, müssen Sie eine staatliche Gebühr für die Registrierung der Transaktion entrichten. Die Zahlungsdetails und die Höhe der Zahlung erfahren Sie am besten direkt bei der örtlichen Behörde, wenn Sie Rechte an Immobilien und Transaktionen mit dieser registrieren. Fügen Sie dem Dokumentensatz den Originalbeleg über die Zahlung der staatlichen Abgabe bei.

Die Registrierungsstelle registriert auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen die Umtauschvereinbarung, die die Parteien der Wohnungsumtauschtransaktion in Anwesenheit eines Notars unterzeichnen.

Eine Muster-Tauschvereinbarung ist im Internet leicht zu finden. Darüber hinaus bieten fast alle Notariate einen Dienst zur Ausarbeitung einer solchen Vereinbarung an..

Wie viel kosten die Wohnungen

In der Umtauschvereinbarung muss der Preis für beide Wohnungen angegeben sein. Hier gibt es jedoch eine Subtilität..

Wie viel es kostet

Und wirklich, wie viel kosten die Wohnungen?

Tatsache ist, dass Menschen, die ihre Wohnung wechseln, zuzugeben scheinen, dass diese Wohnungen von gleichem Wert sind. Sie sind für sie aus Sicht der Verbraucherqualitäten solche, sonst wäre der Austausch nicht sinnvoll.

Die ausgetauschten Wohnungen haben jedoch sehr selten den gleichen Marktwert..

Ein professioneller und lizenzierter Gutachter kann eingeladen werden, um den Marktwert der Wohnungen zu bestimmen. So können Sie den Unterschied in den Kosten für Wohnungen herausfinden und die zusätzliche Zahlung bestimmen.

Meistens einigen sich die Börsenteilnehmer jedoch selbst auf die zusätzliche Zahlung und definieren sie als „per Auge“. Dies ist genau dann der Fall, wenn „Zustimmung ein Produkt ist, bei dem sich die Parteien nicht widersetzen“..

Alternativer Deal

Im Vertrag sind die Kosten für die Wohnungen jedoch gleich angegeben. Dies dient der Vereinfachung, sodass die Partei, die die zusätzliche Zahlung erhält, keine Steuern auf diesen Betrag zahlen würde. Es ist ein ganz normaler und unschuldiger Trick, wenn eine zusätzliche Zahlung erfolgt, nachdem die Transaktion von Hand zu Hand erfolgt ist, in der Regel jedoch in Anwesenheit eines Notars.

In dieser Situation können Sie jedoch versehentlich überspielen. Tatsache ist, dass die registrierende Stelle, die die Dokumente analysiert, zu dem Schluss kommen kann, dass sich der Marktwert der ausgetauschten Wohnungen erheblich unterscheidet, und auf dieser Grundlage die Umtauschvereinbarung als ungültig anerkennt.

Ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Vertrages liegt das Eigentum an der Wohnung bei beiden Parteien.

Alternativer Deal

Manchmal hat eine der Parteien einer Wohnungstauschtransaktion zum Zeitpunkt der Vorbereitung der Transaktion keine Wohnung zum Tausch.

Was bedeutet das?

Dies bedeutet, dass jemand sehr daran interessiert ist, eine Wohnung wie Ihre zu kaufen. Er ist zufrieden mit der Wohnung selbst, der Gegend, in der sie sich befindet, und dem Preis. Dafür hat er aber nichts zu bieten. Das heißt, er hat keine gleichwertige Wohnung. Daher erwirbt er auf eigene Kosten eine Wohnung, die der von Ihnen entspricht. In diesem Fall werden der Standort und einige andere Bedingungen mit Ihnen vereinbart..

Diese Operation wird als alternativer Handel oder versteckter Austausch bezeichnet..

Es muss zugegeben werden, dass diese Umtauschmethode sehr praktisch ist, da sie die zur Auswahl der gewünschten Option erforderliche Zeit verkürzt und optimale Bedingungen für die Durchführung mehrstufiger Umtauschtransaktionen schafft.

Städtische Wohnungsbörse

Eine alternative Transaktion wird durch den Abschluss eines Kaufvertrags formalisiert. Natürlich wird wie bei einem Tauschvertrag ein Kauf- und Verkaufsvertrag bei der örtlichen Behörde für die Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien und für Transaktionen mit dieser registriert..

Sei vorsichtig

Überprüfen Sie sowohl beim Abschluss eines Umtauschvertrags als auch beim Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags sorgfältig die Dokumente für die Wohnung und die Dokumente des Eigentümers. „Übermäßige“ Sorgfalt und Seligkeit in solchen Angelegenheiten werden nicht schaden. Wenn Ihre Gegenpartei eine gewissenhafte Person ist, wird sie alles richtig verstehen und natürlich den von Ihnen eingereichten Dokumenten ähnliche Aufmerksamkeit schenken..

Wenn die Parteien Zweifel haben, wenden Sie sich an professionelle Makler oder Anwälte, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind. Darüber hinaus ist der Notar, der Ihre Unterschriften im Rahmen der Vereinbarung beglaubigt, verpflichtet, die Dokumente zu prüfen, auf deren Grundlage diese Transaktion durchgeführt wird. Dies dient als zusätzliche Garantie für die „Reinheit“ der Transaktion.

Städtische Wohnungsbörse

Das Abkommen über den Austausch von kommunalem Wohnraum wird etwas anders getroffen.

Es sollte sofort reserviert werden, dass es praktisch unmöglich ist, privatisierten Wohnraum direkt gegen kommunalen Wohnraum auszutauschen. Zunächst muss die städtische Wohnung privatisiert werden.

Es ist jedoch möglich, eine städtische Wohnung gegen eine andere kommunale Wohnung auszutauschen, jedoch nur mit Zustimmung der Vermieter dieser Wohnräume. Gleichzeitig gibt es viele Gründe, warum der Abschluss dieser Transaktion unmöglich wird..

Eine kommunale Wohnung kann nicht gegen eine ähnliche Wohnung ausgetauscht werden, wenn gegen ihren Mieter ein Anspruch auf Kündigung oder Änderung des sozialen Mietvertrags der Wohnung erhoben wird.

Dokumente austauschen

Eine solche Transaktion ist auch dann ungültig, wenn der Wohnung eine Festnahme auferlegt wird, wenn sie Gegenstand einer Verpfändung ist oder wenn das Recht zur Nutzung vor Gericht angefochten wird.

Eine Wohnung, die zu einem speziellen Abteilungsfonds gehört oder eine Wohnung in einem Hostel ist, kann nicht umgetauscht werden.

Kann nicht an einer Umtauschtransaktion für ein Grundstück teilnehmen, das für nicht bewohnbar erklärt wurde oder wenn das Haus, in dem es sich befindet, abgerissen, renoviert oder für andere Zwecke bestimmt ist.

Die Registrierungsstelle wird keine Vereinbarung treffen, wenn ihre Bedingungen eine erhebliche Verschlechterung der Lebensbedingungen einer der Parteien implizieren oder eine der Parteien nach ihrem Abschluss ihre Lebensbedingungen verbessern muss.

Und noch einmal zu den Dokumenten

Wenn es keine derartigen Hindernisse für den Austausch von zwei städtischen Wohnungen gibt, müssen die folgenden Dokumente bei der Registrierungsstelle eingereicht werden:

  • Eine Erklärung des Mieters von Sozialwohnungen (des verantwortlichen Mieters), die von allen Familienmitgliedern, die das Volljährigkeitsalter erreicht haben, einschließlich derjenigen, die derzeit nicht in dieser Wohnung wohnen, unterschrieben werden muss, um ihre Zustimmung zu der Transaktion zu unterzeichnen.
  • Originale und Kopien der Bestellung und des Vertrages über den sozialen Mietvertrag der städtischen Wohnung.
  • Ein Auszug aus dem Hausbuch mit Informationen zu allen Personen, die derzeit in dieser Wohnung leben.
  • Eine Bescheinigung des ZhEK oder eines gleichwertigen Unternehmens über das Fehlen von Zahlungsrückständen bei Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen.

Wie beim Austausch von privatisiertem Wohnraum ist es zum Abschluss der Transaktion erforderlich, die Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörden einzuholen, wenn in der ausgetauschten städtischen Wohnung arbeitsunfähige Personen, Personen mit eingeschränkter Rechtsfähigkeit und Minderjährige leben.

Bei einem Austausch können die Lebensbedingungen dieser Bürgerkategorien nicht verschlechtert werden.

Einen Austausch machen

Wenn alle oben genannten Dokumente gesammelt wurden und die oben genannten Bedingungen gelten, unterzeichnen die Austauschparteien (Arbeitgeber) eine Austauschvereinbarung. Diese Vereinbarung wird von jedem Mieter seinem Vermieter vorgelegt, um die Genehmigung für den Austausch zu erhalten.

Der Vermieter stimmt der Genehmigung des vom Antragsteller eingereichten Antrags schriftlich zu oder lehnt sie ab. Nach dem Gesetz hat der Vermieter zehn Tage Zeit, um einen solchen Antrag zu prüfen. Zögern Sie deshalb nicht und beeilen Sie sich mit den ungeschickten Beamten, wenn die Zeit über die Grenzen des Anstands hinaus zu „rollen“ beginnt.

Wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird, schließt jede Person, die kommunale Wohnungen austauscht, mit ihrem neuen Vermieter einen sozialen Mietvertrag ab, wonach der Austausch als abgeschlossen gilt.

Nach dem Umtausch sollte der Umtauschvertrag bei der örtlichen Behörde für die Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit dieser registriert werden.

Zu diesem Zeitpunkt gilt das Wohnungsaustauschverfahren als abgeschlossen, und bei privatisierten Wohnungen werden die Parteien Eigentümer der neuen Wohnungen, und die Personen, die ihre Wohnungen im Rahmen eines sozialen Mietvertrags nutzen, werden Mieter neuer Wohnungen..

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