Wie man mit dem Abriss eines fünfstöckigen Gebäudes Geld verdient

Wohnungen in fünfstöckigen Gebäuden — Auf den ersten Blick ist das Produkt unansehnlich: klein, eng, mit vielen kommunalen Problemen (ein Gemeinschaftsbad, ein Aufzug und ein Müllschlucker fehlen). Die Nachfrage nach diesem Gehäuse war und ist jedoch stabil. Darüber hinaus werden solche Wohnungen nicht nur von denen gekauft, die nicht genug Geld für etwas Besseres haben, sondern auch von privaten Investoren. Wir haben festgestellt, dass dieser Marktsektor in Bezug auf die Rentabilität mit Luxusimmobilien vergleichbar ist. Die Risiken sind zwar viel höher.

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Warten auf Abriss

Die Stadtverwaltung verspricht, dass Moskau das fünfstöckige Gebäude in einigen Jahren vollständig beseitigen wird. Bereits jetzt befreien alte Tafelhäuser mit grünen Innenhöfen und alte Frauen an den Eingängen das Territorium für neue monolithische Gebäude. Trotzdem sind Chruschtschows auf dem Sekundärwohnungsmarkt immer noch recht weit verbreitet: Das Volumen ihres Angebots auf dem Sekundärmarkt für Wohnungen in der Hauptstadt übersteigt fast das Angebot anderer Arten von Wohnraum. Es ist klar, dass der Hauptvorteil von fünfstöckigen Gebäuden in den Augen potenzieller Käufer immer ihre relative Billigkeit im Vergleich zu guten Paneel- und noch monolithischeren Häusern war und bleibt, ganz zu schweigen von modernen Neubauten, die fünfstöckige Gebäude in ihren Verbraucherqualitäten um ein Vielfaches übertreffen. Trotzdem werden Wohnungen in Häusern, die offiziell zum Abriss bestimmt sind, vermietet, verkauft und gekauft. Ist es jedoch nur die Billigkeit dieser Immobilie, die die Aufmerksamkeit der Käufer auf sich zieht? Vielleicht haben private Investoren eine geheime Berechnung.

Beginnen wir mit einer kleinen Geschichte – das gleiche können die Einwohner von buchstäblich jedem Moskauer Chruschtschow erzählen. Alexandra Nikolaevna Ivanova lebt seit 30 Jahren in der 9. Parkovaya-Straße, seit sie und ihr Mann zehn Minuten von der U-Bahn-Station Shchelkovskaya entfernt in eine Wohnung im ersten Stock eines brandneuen fünfstöckigen Gebäudes gezogen sind. Und grüne Innenhöfe in ihrer Umgebung sind kein Geschenk edler Investoren, sondern das Ergebnis der Aktivitäten der Bewohner. „Wir waren jung und aktiv“, erinnert sich Alexandra Nikolaevna. „Bei Subbotniks waren alle Höfe mit Bäumen bepflanzt. Jetzt sind Ahorn und Birke bündig mit den Dächern.“ Die Wohnung von Alexandra Nikolaevna war lange reparaturbedürftig. Die Rohre verstopfen endlos, die Böden verrotten, die Fensterrahmen sind trocken. Man könnte sich an Enkelinnen und Nichten wenden. Aber Alexandra Nikolaevna will nicht.

„Warum Geld für Reparaturen ausgeben, wenn das Haus abgerissen wird?“, Argumentiert sie. „Alle Bewohner sprechen von Abriss. Es ist nicht genau bekannt, wann dies geschehen wird. Aber jeder weiß, dass es in unserer Gegend für ein oder zwei Jahre keine fünfstöckigen Gebäude geben wird. Wenn ja, warum Geld in einer Wohnung verschwenden? “

Natalia, Nichte von Alexandra Nikolaevna, ist der gleichen Meinung. In der 11th Parkova Street hat sie gerade die Tapete neu eingefügt. Es ist schade, mehr Geld auszugeben. Trotzdem muss man von Zeit zu Zeit etwas flicken: Das Haus ist alt – das eine oder andere verschlechtert sich ständig. Manchmal denkt Natalya sogar: Vielleicht verkaufen? Für den Betrag, den sie für ihre Dreizimmerwohnung zur Verfügung stellt, können Sie jedoch nur dann ein „Kopekenstück“ kaufen, wenn Sie sich nicht außerhalb der Moskauer Ringstraße bewegen. Hier wartet auf die versprochene Neuansiedlung.

Die gleichen Gedanken lassen die Bewohner von Hunderten von fünfstöckigen Gebäuden in ganz Moskau nicht zurück. Die größte Anzahl von ihnen konzentriert sich heute auf den Norden („Rechnoy Vokzal“), den Südwesten („Profsoyuznaya“, Cheryomushki) und den Südosten Moskaus („Tekstilshchiki“)..

Umtausch gegen Aufpreis

Das Programm für den Abriss des fünfstöckigen und heruntergekommenen Wohnhauses wurde bereits am 2. Juli 2002 durch ein Dekret der Moskauer Regierung genehmigt. Bis heute gibt es in den zentralen und südlichen Bezirken der Hauptstadt praktisch keine fünfstöckigen Gebäude mehr. Der Yugo-Vostochny wird 2008 von den „Chruschtschus“ befreit, der Vostochny und der Nordosten – 2009 sowie der Norden, Südwesten und Zelenogradsky – in 2010.

Darüber hinaus ist anzumerken, dass das Programm zum Abriss von fünfstöckigen Gebäuden in Moskau tatsächlich umgesetzt wird. Und das Versprechen ist durchaus zu glauben. Somit ist jedes fünfstöckige Gebäude in Moskau zum Abriss verurteilt. Die Frage ist nur das Timing.

Hier beginnt der Spaß. Seltsamerweise werden Wohnungen in fünfstöckigen Gebäuden in Moskau mit der Zeit immer teurer. Der Preis für sie hängt nicht nur von der Fläche ab, sondern auch von der Abbruchzeit. Je näher an der „tödlichen Linie“, desto teurer. Experten zufolge steigen die Kosten für eine Wohnung in einem fünfstöckigen Gebäude, für das das Datum des Abrisses genau bekannt ist, um mindestens 10%. Und heute ist der Anteil solcher Wohnungen am sekundären Immobilienmarkt nicht so gering – etwa 18%.

Käufer von „zum Scheitern verurteilten“ Wohnungen können grob in zwei Kategorien unterteilt werden. Die erste Gruppe umfasst Menschen, für die der Hauptvorteil von Wohnraum die Billigkeit ist. Fünfstöckige Gebäude sind eine ideale Option für diejenigen, die preiswerte Wohnräume in Moskau erwerben möchten: Für 90 bis 120.000 US-Dollar können Sie ein „Einzimmer“ – oder sogar ein „zweistöckiges“ Apartment in akzeptabler Entfernung von der U-Bahn suchen. Es gibt viele Gründe für solch niedrige Preise für das moderne Moskau, wir werden zwei Hauptgründe herausgreifen. Diese Wohnungen sind sehr unbequem und klein. Sie sind jedoch billig, vor allem aufgrund ihrer geringen Fläche, da die absoluten Kosten einer Wohnung in der Hauptstadt in den meisten Fällen berechnet werden, indem die Anzahl der Quadratmeter mit bestimmten fiktiven Kosten multipliziert wird.

Eine weitere Käuferkategorie sind Privatinvestoren. Sie haben eine große Reichweite: Sie wissen, dass eine unscheinbare, billige Wohnung in Chruschtschow in ein oder zwei Jahren zu neuen Wohnungen werden wird, was viel mehr kosten wird. In der Tat kann der Eigentümer des Wohnraums in dem abgerissenen Haus nach Belieben eine Entschädigung in Geld oder Quadratmetern erhalten. Im ersten Fall werden ihm die Kosten der Wohnung zum Marktpreis zuzüglich der Kosten aller mit dem Kauf neuer Wohnungen und dem Umzug verbundenen Kosten erstattet (Provision des Immobilienunternehmens, das für die Suche nach einer neuen Wohnung, die Löhne der Umzugsunternehmen usw. zahlen muss)..

Wenn eine Person eine Entschädigung „in Form von Sachleistungen“ wählt, erhält sie gemäß dem neuen Wohnungsgesetz und dem Gesetz „Garantien der Stadt Moskau für Personen, die ihren Wohnraum verlassen“, eine Wohnung in der gleichen Gegend wie das Haus, das für den Abriss vorgesehen ist. Ausnahmen bilden Zelenograd und der Zentralverwaltungsbezirk: In diesen werden Wohnungen innerhalb des Bezirks vergeben. Was jedoch für die Bewohner des zentralen Teils der Stadt überhaupt nicht schlecht ist: ein Quadratmeter Straßen in allen Teilen des zentralen Verwaltungsbezirks.

Das Beste für den Siedler ist, dass die zur Verfügung gestellte Wohnung so viele Zimmer haben muss wie das, das die Person verloren hat. Darüber hinaus hängt die Anforderung an die entsprechende Anzahl von Zimmern in keiner Weise von der tatsächlichen Größe der Wohnung und ihrer Aufteilung ab. Offensichtlich gewinnen die meisten Migranten merklich an Filmmaterial. Zum Vergleich: Die Standardgröße einer Einzimmerwohnung in alten Häusern beträgt 30-32 qm. m, zwei Zimmer – 45-50 sq. m. In modernen Gebäuden der New Economy Class beträgt die durchschnittliche Größe von „odnushki“ 40-45 Quadratmeter. m, „Kopekenstück“ – 55-70 sq. m. Das heißt, ein erfahrener Investor mit guten Fähigkeiten und den erforderlichen Insiderinformationen, der möglicherweise pünktlich (dh bevor der Verkauf im verurteilten Haus endet) eine Wohnung in einem abgerissenen fünfstöckigen Gebäude kauft, gewinnt einfach auf der Anzahl der Quadratmeter. Sie können in verschiedenen Variationen von 10 bis 20 ausgeführt werden. Multiplizieren Sie mit denselben durchschnittlichen 4.000 USD pro Quadratmeter, und wir erhalten einen Betrag von etwa 50-60.000 USD, den der Investor praktisch garantiert.

Für zusätzliches Filmmaterial zahlt eine Person entweder nichts oder der Zuschlag ist minimal. Die Stadt spendet dieses Gebiet tatsächlich an den ehemaligen Eigentümer, um das Haus abzureißen, in dem er lebte. Dieses Geschenk wird zu einem Nettogewinn für Käufer alter Wohnungen. Beachten Sie, dass die Höhe des Gewinns in keiner Weise von den Verbraucherqualitäten einer Wohnung abhängt: Die Bewohner der ersten Stockwerke erhalten beispielsweise generell neue Wohnungen..

Und der Vorteil liegt nicht nur im Filmmaterial. Die Kosten für neue Wohnungen sind a priori höher als die für die alten. Der Preis für die bescheidensten Einzimmerwohnungen in Neubauten beginnt bei 110.000 US-Dollar. Die Kosten für Neubauten steigen vor unseren Augen, wenn neue Fußböden erscheinen, und trotz der heutigen Stabilisierung prognostizieren Experten bis Ende des Jahres einen Anstieg der Kosten für Neubauten um mindestens 15%. Bei sorgfältiger Auswahl der Optionen kann eine solche Operation in kurzer Zeit greifbare Gewinne bringen..

Heute können Sie eine Zweizimmerwohnung in Chruschtschow, fünf Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln von der U-Bahn-Station Shchelkovskaya entfernt, für 122.000 US-Dollar kaufen. Zehn Minuten von derselben Station entfernt beträgt der Preis für ein Kopekenstück in einem Gebäude, das sich heute im Bau befindet, etwa 183.000 US-Dollar. Die Fläche der ersten beträgt 42.000 US-Dollar sq. m, die zweite – 72,2 sq. m.

Risiken und Berechnungen

Trotz der Attraktivität dieser Art von Investition hat dieser Weg seine Tücken. Erstens ist es bei einer solchen Transaktion leicht, mit dem Timing falsch zu liegen. Nach dem neuen Wohnungsgesetz müssen die Bewohner mindestens ein Jahr im Voraus vor dem Abriss gewarnt werden. Jeder weiß jedoch, dass die Anforderungen des Gesetzes in unserer Realität manchmal auf unvorhersehbare Weise gebrochen werden. Mehr als einmal mussten sich Makler damit auseinandersetzen, dass die Menschen buchstäblich einen Monat vor dem Abriss des Hauses über die Räumung informiert wurden. Alles ist sehr einfach: Sobald ein Investor gefunden wird, beginnen die Behörden zu eilen. Es ist jedoch keineswegs so schwierig, Eigentümer solcher Informationen zu werden, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag. Fachleute auf Präfekturebene sind noch immer an verschiedenen vorbereitenden Maßnahmen beteiligt, bevor das Moskauer Regierungsdekret über die Anerkennung des Gebäudes als Notfall oder Abriss im Rahmen eines Stadtprogramms unterzeichnet wird. Das Kennenlernen ist für jeden Anfänger nützlich. Ihre Dienstleistungen sind günstig, manchmal reichen gemeinsame Ausflüge in ein Restaurant aus. Und die von ihnen erhaltenen Informationen können wirklich von unschätzbarem Wert sein. Obwohl sie nicht allwissend sind: Das Projekt kann sogar in den oberen Rängen der bürokratischen Macht verlangsamt werden – überall arbeiten Menschen, die ihren Anteil am Prozess haben, und wenn jemand zahlenmäßig unterlegen ist, kann der Resolutionsentwurf verloren gehen. Zufällig.

So werden die Zeitpläne eingehalten, aber flexibel. Das Abbruchdatum nähert sich und geht zurück. Das heißt, die Erwartung, dass Sie in einem Jahr in eine neue Wohnung ziehen, ist möglicherweise nicht gerechtfertigt, und Sie müssen noch ein paar Jahre mit undichten Rohren und Zugluft kämpfen..

Dies kann jedoch bereits beim Kauf berücksichtigt werden. Es ist zu beachten, dass die Reihenfolge nicht nur von den Zeitplänen des Bürgermeisteramtes abhängt, sondern auch von der Beliebtheit des Gebiets. In Cheryomushki zum Beispiel ist der Abriss viel aktiver als irgendwo in Maryina Roshcha. Wenn das Gebiet von Entwicklern für neue Gebäude nachgefragt wird, werden dort fünfstöckige Gebäude schnell abgerissen.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Eine Wohnung als Entschädigung wird einer Person nur dann gewährt, wenn sie kein anderes Haus besitzt. Andernfalls wird die Geldentschädigung zu einem „Trostpreis“. Und in der Regel ist dieser Betrag nicht wesentlich niedriger als die tatsächlichen Kosten einer Wohnung auf dem Markt. Obwohl es in der Geschichte Moskaus noch keine Fälle gab, in denen sich jemand entschied, das Recht auf eine finanzielle Entschädigung für den Abriss eines Hauses zu nutzen. Auf jeden Fall können sich die von uns befragten Makler und Anwälte an so etwas nicht erinnern. Und wir konnten keine Präzedenzfälle für Rechtsstreitigkeiten finden. Der Grund dafür liegt in dem äußerst ungeklärten Verfahren zur Berechnung dieser Entschädigung. Es gibt keine Normen, das Konzept der „Marktbewertung“ ist ziemlich locker. Vor vier Jahren beschloss einer der Siedler, nach dem tatsächlichen Marktwert seiner Dreizimmerwohnung im Stadtzentrum zu fragen und sogar die guten Reparaturen zu berücksichtigen, die vor zwei Jahren darin durchgeführt wurden. Es wurde ihm jedoch klar erklärt, dass das Maximum, auf das er zählen kann, der Betrag ist, der berechnet wird, indem die Quadratmeter der Gesamtfläche der Wohnung mit einigen durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter in der Hauptstadt multipliziert werden. Der Mann verstand alles richtig und nahm die Schuld mit einer neuen Wohnung.

Schließlich besteht die Möglichkeit, dass sich die als Ersatz für die verlorene Wohnung zur Verfügung gestellte Wohnung immer noch nicht in Ihrer Nähe befindet. In 90% der Fälle wird das Gesetz eingehalten, aber es gab immer noch Präzedenzfälle, in denen eine Person gegen ihren Willen eine Wohnung erhielt, in der sie zuvor nicht gelebt hatte. Und keine Gerichte haben geholfen. Solche Situationen sind eine Ausnahme, aber niemand ist dagegen immun..

Anmeldepreis

Das Verfahren für den Kauf einer Wohnung in einem abrissbedürftigen Haus wird immer noch auf die gleiche Weise durchgeführt wie der Kauf einer Wohnung in einem anderen Haus. In diesem Fall sind keine gesetzlichen Beschränkungen festgelegt. Wenn jedoch ein Dekret über den Abriss des Hauses erlassen wird und dessen Neuansiedlung beginnt, wird die Registrierung von Transaktionen mit diesem Objekt beendet. Wenn dieses Ereignis eintritt, ist es schwer vorherzusagen. Der Zeitpunkt hängt ausschließlich von der Entscheidung des örtlichen Passamtes ab – ab wann hört er auf, sich in diesen Wohnungen anzumelden. Hierfür gibt es keine allgemein festgelegten Regeln. Und Passbüros versuchen dies im Voraus, sonst müssen sie sich dem Hauptproblem der Umsiedlung von Häusern stellen – einem starken Anstieg der Scheidungen und der Zahl der registrierten Verwandten. Beachten Sie, dass Vertreter der Stadtverwaltung sehr effektiv gelernt haben, zu beweisen, dass die Scheidung fiktiv ist, und dass die Registrierung eines Verwandten erfolgte, nachdem die Registrierung im Haus „geschlossen“ wurde..

Dies liegt an der Tatsache, dass die Moskauer Wohnungsgesetzgebung so subtil ist: Mieter von fünfstöckigen Gebäuden können sich registrieren lassen, um ihre Lebensbedingungen zu verbessern, wenn für jeden registrierten Mieter weniger als 10 Quadratmeter zur Verfügung stehen. m Wohnraum. Bei Gemeinschaftswohnungen beträgt die Zahl 15 m². m. Es ist zu beachten, dass diese Kategorie von Mietern während der Umsiedlung neue Wohnungen außerhalb der Reihe erhält. Es ist auch wichtig, dass Bürger, die in einer Wohnung leben, durch Zeichen von Verwandtschaft oder Eigentum vereint sind, aber über ihre eigenen Einkommensquellen, ein separates Budget und die Führung einer separaten Wirtschaft verfügen, wenn sie ihren Willen zum Ausdruck bringen, als unterschiedliche Familien anerkannt werden. Dementsprechend unterliegen sie einer gesonderten Registrierung als diejenigen, die eine Verbesserung der Wohnbedingungen benötigen. Das heißt, wenn Eltern und ihr erwachsenes Kind sowie ihre Familie in derselben Wohnung leben, können sie unabhängig voneinander eine Verbesserung ihrer Lebensbedingungen beantragen. Darüber hinaus ist es verboten, erwachsene Bürger unterschiedlichen Geschlechts ohne deren schriftliche Zustimmung (wenn sie keine Ehepartner sind) in einem Raum unterzubringen. Die nach dem Recht der Stadt Moskau für eine Person zugewiesene Fläche beträgt 18 m². m. Wie funktioniert es in der Realität? Nehmen wir zum Beispiel die durchschnittliche Familie (Ehemann, Ehefrau und ihr erwachsener Sohn), die in einem fünfstöckigen Gebäude in einer Einzimmerwohnung lebt. Eine solche Familie sollte eine Zweizimmerwohnung bekommen. Lassen Sie uns die Situation komplizieren. Der Sohn heiratete und registrierte seine Frau bei ihm. Er und seine Eltern beantragten getrennt, um ihre Lebensbedingungen zu verbessern. In diesem Fall können sie auf zwei Wohnungen zählen. Wenn Sie auch eine Großmutter verschreiben, die dringend Pflege benötigt, können Sie drei bekommen. Es besteht wahrscheinlich keine Notwendigkeit, weiter zu komplizieren, die Logik ist bereits klar.

Wie aus dem wiederholt vom Leiter des Moskauer Baukomplexes Vladimir Resin angeführten Beispiel hervorgeht, mussten sich Vertreter der Abteilung für kommunales Wohnen, die sich mit der Umsiedlung von abzureißenden Häusern befassten, der folgenden Option stellen: 14 Mieter wurden in einer Einraumwohnung registriert. Darüber hinaus wurden alle auf einer völlig rechtlichen Grundlage registriert. Daraus folgt die Schlussfolgerung: Der menschlichen List, die von einem staatlichen Werbegeschenk profitiert, sind keine Grenzen gesetzt. Und Fazit Nummer zwei: Selbst in einem stabilen Markt, in dem die Preise nicht steigen, aber für eine Reihe von Wohnkategorien sogar sinken, haben Spezialisten, die mit den Feinheiten der Gesetzgebung vertraut sind und das Problem sorgfältig untersucht haben, immer die Möglichkeit, gutes Geld zu verdienen. Deshalb sind sie Spezialisten.

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