Wie kaufe ich ein Grundstück für den individuellen Wohnungsbau?

Individuelle Konstruktion

Bevor wir mit der Beschreibung des Verfahrens zum Erwerb eines Grundstücks für den individuellen Wohnungsbau fortfahren, sollten wir herausfinden, welche Grundstücke für den Bau geeignet sind. Dieses Problem ist besonders relevant, bevor Grundstücke auf dem Sekundärmarkt gekauft werden, dh von Einzelpersonen, da es möglich ist, solche Grundstücke zu kaufen, deren Entwicklung eine Reihe von Kollisionen mit sich bringt, wenn man einen nicht zu ehrlichen Makler und einen Käufer trifft, der sich mit der Landgesetzgebung nicht sehr auskennt.

Der folgende reale Fall kann als lebendes Beispiel dienen: Um ein größeres Landhaus zu bauen, erwarb ein bestimmter Bürger zwei benachbarte Grundstücke. Die Pläne des neu geschaffenen Eigentümers beinhalteten eine weitere Vereinheitlichung der Grundstücke, aber nach dem ersten Besuch bei der örtlichen Verwaltung stellte sich heraus, dass die Vereinigung nicht vorgesehen war. Tatsache ist, dass nur einer von ihnen einen geeigneten Bauzweck hatte und der andere für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt war (der direkte Zweck war die LKW-Landwirtschaft). Es ist fast unmöglich, den Zweck einer solchen Site zu ändern. Infolgedessen konnte der Eigentümer kein Haus der gewünschten Größe bauen und benötigte überhaupt keine landwirtschaftlichen Flächen. Es ist sehr problematisch zu beweisen, dass der Kauf- und Verkaufsvertrag in diesem Fall durch Betrug abgeschlossen wurde, und in jedem Fall wird der Prozess, gelinde gesagt, viel Zeit in Anspruch nehmen. Um solche Fälle zu vermeiden, müssen Sie durch die Kategorien von Grundstücken und deren Verwendungszweck navigieren und auch nicht vergessen, die Katasterpässe der erworbenen Grundstücke sorgfältig zu studieren.

Landkategorien und deren Verwendungszweck

Artikel 7 des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation definiert sieben Landkategorien: landwirtschaftliche Flächen; Siedlungsländer; Grundstücke für Industrie, Energie, Verkehr und andere Zwecke, die mit dem individuellen Wohnungsbau unvereinbar sind; Gebiete mit besonders geschützten Gebieten und Gegenständen; Waldgebiet; Wasserfonds; Reserveland.

Das rechtliche Regime für die Nutzung dieser oder jener Website wird jedoch nicht nur von der Kategorie bestimmt, zu der sie gehört, sondern auch vom unmittelbaren Zweck. Es gibt viele solcher Termine, daher werden wir uns auf diejenigen konzentrieren, die den Bau eines Hauses ermöglichen.

Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau – hier spricht der Zweck für sich. Solche Grundstücke werden als Siedlungsland eingestuft.

Ein Haus kann auch auf einem Grundstück mit einem anderen Zweck gebaut werden – auf Sommerhäusern oder Gartengrundstücken, die zur Kategorie der landwirtschaftlichen Flächen gehören, ist es jedoch unmöglich, sich in einem Haus zu registrieren, das auf einem Sommerhaus gebaut wurde, da ein solches Haus de jure nicht für einen dauerhaften Wohnsitz vorgesehen ist, sondern auf Außerdem müssen Sie Obstbäume und / oder Beerensträucher anbauen (die Reihenfolge der Planung und des Baus von Gartengrundstücken wird durch SNiP 30-02-97 „Planung und Entwicklung von Gebieten von Gartenvereinen“ festgelegt)..

Nachdem wir uns mit den Kategorien von Grundstücken und ihrem Zweck befasst haben, werden wir zu einer schwierigeren Phase übergehen – dem Erwerb des Eigentums oder der Pacht eines Grundstücks für den Bau eines Wohngebäudes.

Grundstücke für den Wohnungsbau: Erwerbsmethoden

Es gibt zwei Möglichkeiten, ein Grundstück für den Bau zu erwerben: den Kauf eines solchen Grundstücks auf dem Sekundärmarkt, dh von Einzelpersonen, oder den Erwerb vom Grundstück des Staates oder der Gemeinden (Buyout). Sie können Land kostenlos bekommen, aber eine solche Gelegenheit wird nur Helden der Sowjetunion und der Russischen Föderation geboten, Vollinhabern des Ordens der Herrlichkeit, Helden der sozialistischen Arbeit, Inhaber des Ordens der Herrlichkeit der Arbeit von drei Graden. Leider hat nicht jeder solche Dienste für das Mutterland, und daher muss die Mehrheit entweder von Privatpersonen oder vom Staat Land kaufen..

Es gibt zwei Möglichkeiten, ein Grundstück aus dem staatlichen Landfonds zu erwerben: ohne vorherige Vereinbarung über den Standort von Objekten und umgekehrt – mit einer vorläufigen Vereinbarung über den Standort von Objekten. Für den Wohnungsbau wird jedoch nur das Erwerbsverfahren ohne vorherige Vereinbarung über den Standort des Objekts bereitgestellt. Daher ist beim Bau eines einzelnen Wohngebäudes nur die erste Methode zur Privatisierung von Staatsgrundstücken relevant..

Im Allgemeinen können die verschiedenen Möglichkeiten für den Erwerb von Grundstücken, auf denen in Zukunft ein Haus gebaut wird, wie folgt ausgedrückt werden:

Kauf eines Grundstücks für den individuellen Wohnungsbau:

  • Kaufen Sie auf dem Sekundärmarkt.
  • Kauf aus kommunalen und staatlichen Gebieten. Eigentum ohne vorherige Vereinbarung über den Standort von Objekten (Auktion kaufen).
  • Holen Sie es sich kostenlos (nur bestimmte Kategorien der Bevölkerung).

Kauf eines Grundstücks für den Bau auf dem Sekundärmarkt

Der Erwerb eines Grundstücks von privaten Eigentümern ist prozessual viel einfacher und schneller als der Erwerb von Grundstücken von staatlichen oder kommunalen Grundstücken. In diesem Fall müssen Sie jedoch auf ein höheres Wettbewerbsniveau und dementsprechend höhere Grundstückskosten vorbereitet sein.

Abschluss eines Grundstücksverkaufsvertrags

Um ein Grundstück für den Bau eines Privathauses zu erwerben, muss mit der Person, der dieses Grundstück gehört (dem Verkäufer des Grundstücks), eine Vereinbarung über den Verkauf eines Grundstücks geschlossen werden, die den Anforderungen des siebten Absatzes von Kapitel 30 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation (Artikel 549-552, 554-557) entspricht ). Der Vertrag wird schriftlich mit der obligatorischen Angabe folgender Bedingungen geschlossen:

  • Vertragsgegenstand (Sie müssen die Daten angeben, anhand derer Sie das zu verkaufende Grundstück endgültig festlegen können: Standort des Grundstücks, Grundstückskategorie, Zweck, Gesamtfläche)
  • Vertragspreis nach Vereinbarung der Parteien festgelegt.

Damit das Eigentum an dem Grundstück vom früheren Eigentümer auf Sie übergeht, muss diese Übertragung im Rahmen der obligatorischen staatlichen Registrierung registriert werden. Nachdem alle Einzelheiten des Kauf- und Verkaufsvertrags für Grundstücke vereinbart und dieser Vertrag unterzeichnet wurde, ist es daher erforderlich, mit der zweiten Stufe fortzufahren..

Staatliche Registrierung der Eigentumsübertragung an einem Grundstück im Rahmen eines Kauf- und Verkaufsvertrags

Das Verfahren zur staatlichen Registrierung ist im Bundesgesetz „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit Immobilien“ geregelt. Das Verfahren zur Registrierung der Übertragung von Rechten wird auch in den vom Justizministerium genehmigten methodischen Empfehlungen zum Verfahren für die Durchführung der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien und deren Transaktionen ausführlich erläutert.

Die Übertragung von Rechten wird in der Rechtsinstitution für die Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr registriert (Anmerkung, keine Vereinbarung, nämlich die Übertragung von Rechten). Sie müssen sich an die Behörde wenden, um den Standort des Grundstücks zu erfahren, an dem Sie das Eigentum erwerben. Zur Registrierung des Eigentumsübergangs werden die Dokumente sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer bei der zuständigen Registrierungsstelle eingereicht..

Unten ist die Liste der erforderlichen Dokumente::

  • Registrierungsantrag;
  • Eingang der Registrierungszahlung;
  • Dokumente, die die Person bestätigen und Ihre Autorität als Käufer bestätigen;
  • Grundstücksverkaufsvertrag;
  • Land Kataster Plan.

Die Tatsache der Annahme von Dokumenten muss im Geschäftsbuch eingetragen sein, und Sie müssen eine Quittung erhalten, um Titeldokumente für die staatliche Registrierung zu erhalten. Diese Quittung muss alle Dokumente enthalten, die Sie zur Registrierung eingereicht haben.

Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an einem Grundstück

Nach Einreichung eines Antrags mit einem Paket von Dokumenten prüft die Justizbehörde diesen innerhalb eines Monats und entscheidet über die Registrierung. Dieses Verfahren umfasst:

  • Rechtskompetenz und Bestätigung der Rechtmäßigkeit des Kauf- und Verkaufsvertrags;
  • die Feststellung des Fehlens von Belastungen und der Rechte Dritter an dem Grundstück, das Gegenstand der Vereinbarung ist, sowie die Feststellung des Fehlens anderer Faktoren, die zur Ungültigkeit der Transaktion führen können;
  • Eintragung der staatlichen Registrierung des Eigentums an einem bestimmten Grundstück in das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen mit diesem Grundstück.

Danach schreibt die Registrierungsbehörde in die Eigentumsdokumente ein und stellt eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an dem Grundstück aus. Diese Bescheinigung bestätigt die staatliche Anerkennung Ihres Eigentums an einem bestimmten Grundstück.

Kauf eines Grundstücks für den Bau aus staatseigenem Land

Einzelpersonen (Einzelpersonen und juristische Personen) können das Eigentum an staatseigenem Land (das im Wesentlichen eine Privatisierung ist) nur gegen eine Gebühr erwerben. Die Möglichkeiten, Grundstücke für einzelne Kategorien von Bürgern kostenlos zu erwerben, sind oben angegeben. Das Landesgesetzbuch schließt die Möglichkeit einer unmotivierten Verweigerung der Bereitstellung von Grundstücken für Bürger und juristische Personen aus. Eine vollständige Liste der Gründe für die Ablehnung ist ebenfalls in dieser Verordnung angegeben. Diese Gründe sind:

  • Rücknahme eines Standortes aus dem Verkehr;
  • ein Verbot der Privatisierung von Land. Ein solches Verbot kann durch Bundesgesetz festgelegt werden;
  • Landreservierung für die Bedürfnisse des Staates oder der lokalen Regierung.

Wie bereits oben erwähnt, müssen Grundstücke für den Wohnungsbau ohne vorherige Genehmigung zurückgenommen werden. Daher muss genau dieser Mechanismus zur Erlangung von Eigentums- oder Pachtrechten an Grundstücken berücksichtigt werden. Grundstücke für den Bau ohne vorherige Genehmigung des Standortes von Objekten können nur durch Ausschreibung in Form von Auktionen in Eigentum oder langfristige Pacht an Einzelpersonen übertragen werden. Eine Ausnahme bildet der Erhalt eines Grundstücks im Eigentum oder Pachtvertrag innerhalb der Grenzen eines bebauten Gebiets durch eine Person, mit der eine Vereinbarung über die Entwicklung eines bebauten Gebiets geschlossen wurde..

Das heißt, in den meisten Fällen ist es möglich, ein Grundstück für den Bau von staatseigenem Land ausschließlich auf einer Auktion zu erwerben. Bevor das gewünschte Grundstück zur Versteigerung angeboten wird, sollten jedoch eine Reihe anderer Maßnahmen ergriffen werden, die im Landesgesetzbuch der Russischen Föderation und im Bundesgesetz „Über das staatliche Immobilienkataster“ festgelegt sind. Kommunalverwaltungen oder lokale Exekutivbehörden, die über das interessierende Land verfügen Grundstück, stellen Sie das folgende Verfahren für die Bereitstellung eines Grundstücks bereit:

  • Bildung eines Grundstücks gemäß den Anforderungen des Bundesgesetzes „Über das staatliche Immobilienkataster“;
  • Bestimmung der zulässigen Nutzung des Geländes (in diesem Fall – für den individuellen Wohnungsbau);
  • Bildung technischer Bedingungen für die Verbindung mit der technischen Kommunikation gemäß den Regeln für die Bestimmung und Bereitstellung technischer Bedingungen für die Verbindung eines Kapitalbauobjekts mit den Netzwerken des technischen und technischen Supports;
  • Ausschreibung nach einer entsprechenden Entscheidung, Veröffentlichung in den Medien über die Abhaltung einer Ausschreibung oder Auktion und Erhalt relevanter Anträge von anderen Personen.

Dies ist der Aktionsplan des Eigentümers des Grundstücks, dh des Selbstverwaltungsorgans (wenn sich das Grundstück innerhalb der Grenzen der Siedlung befindet) oder des Exekutivorgans (wenn das Grundstück nicht zur Kategorie des Siedlungslandes gehört) bei der Bereitstellung von Grundstücken für Einzelpersonen. Hoffen Sie jedoch nicht, dass das gesamte Verfahren von Beamten durchgeführt wird, und Sie müssen nur auf die Auktion warten. Um ein Grundstück von kommunalen oder staatlichen Grundstücken zu erwerben, müssen Sie:

  1. Beantragen Sie mit einem Antrag auf Bereitstellung eines Grundstücks für den individuellen Wohnungsbau bei lokalen Behörden (Kommunen oder Exekutivbehörden).
  2. Bestellen Sie eine Kopie, auf der ein topografischer Plan des Grundstücks, an dem Sie interessiert sind, vorgelegt werden soll.
  3. Finden Sie heraus, ob die Website, an der Sie interessiert sind, belastet ist (gesetzliche Rechte Dritter, z. B. Dienstbarkeiten usw.). Dazu muss auch ein Antrag gestellt und eine Kopie des Grundstücksplans beigefügt werden, auf der mangels Belastungen ein entsprechender Stempel angebracht wird.
  4. Ein ähnliches Verfahren wird bereitgestellt, um herauszufinden, ob auf einem bestimmten Grundstück Bauverbote bestehen („rote Linien“, z. B. eine durch das Grundstück verlaufende Pipeline)..
  5. Alle eingegangenen Unterlagen werden zusammen mit einem Antrag auf Bereitstellung eines für den individuellen Wohnungsbau bestimmten Grundstücks für Eigentum oder Pacht zur endgültigen Prüfung und Entscheidungsfindung den örtlichen Selbstverwaltungsorganen oder Exekutivbehörden vorgelegt.

Nachdem Sie alle oben genannten Schritte ausgeführt haben, akzeptieren die lokalen Behörden Entscheidung zur Durchführung einer Auktionund Informationen über seine Beteiligung in den Medien veröffentlichen. Gegenstand der Auktion ist, abhängig von Ihrem erklärten Recht, entweder das Eigentums- oder das Pachtrecht an dem Grundstück im Rahmen des einzelnen Wohnungsbaus. Der Nennwert des Grundstücks wird anhand der Grundbuchdaten ermittelt, daher liegt dieser Wert deutlich unter dem Marktwert. Wenn innerhalb eines Monats nach der offiziellen Veröffentlichung der Auktion niemand einen Antrag auf Teilnahme gestellt hat, haben Sie das Recht, die Website zum Nennwert zu kaufen. Natürlich gibt es in den meisten Fällen diejenigen, die ein Grundstück kaufen möchten, und daher muss der Initiator der Auktion der oft recht harten Konkurrenz durch andere Bieter standhalten.

Protokoll der Auktionsergebnisse, Sie erhalten die Grundlage für den Abschluss eines Vertrags über den Kauf und Verkauf eines Grundstücks für den Wohnungsbau oder den Abschluss eines Mietvertrags über dieses Grundstück und die anschließende staatliche Registrierung der erhaltenen Grundrechte.

In den meisten Fällen wird nach Durchführung der Auktion ein dreijähriger Mietvertrag mit dem Gewinner abgeschlossen. Während dieser Zeit ist die Person, die das Grundstück zur Nutzung erhalten hat, verpflichtet, es gemäß dem beabsichtigten Zweck zu errichten. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, wird die Site endgültig in Privatbesitz überführt.

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