Wie ist die Bewertung von Wohnimmobilien für ein Hypothekendarlehen – warum wird es benötigt, Dokumente und Kosten

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Der Kauf von Wohnimmobilien mit einem Darlehen ist einfacher geworden. Banken bieten verschiedene Kreditprogramme unter der Bedingung an, dass die erworbenen Quadratmeter verpfändet werden. Die Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek ist eine Voraussetzung und muss bei einem unabhängigen Gutachter oder Unternehmen bestellt werden, bevor Sie zur Bank gehen. Mit dem daraus resultierenden Bericht können Sie die Höhe des Darlehens bestimmen, da das Objekt bei Bedarf zu realen Kosten verkauft und die daraus resultierenden Schulden zurückgezahlt werden können.

Warum brauchen Sie eine Immobilienbewertung für Hypotheken?

Die Bewertung der Wohnung beim Kauf einer Hypothek ist für beide Parteien des Darlehensvertrags erforderlich. Es ist nicht nur eine Richtlinie für die Ausgabe von Fremdmitteln, sondern auch eine bestimmte Versicherung bei höherer Gewalt. Tatsache ist, dass der vom Verkäufer festgelegte Preis möglicherweise zu hoch ist und möglicherweise nicht dem Immobilienmarkt entspricht. Wenn die geschätzten Kosten niedriger sind als die vorgeschlagenen und es nicht möglich ist, mit dem Eigentümer einen Rabatt zu vereinbaren, kann der Kreditnehmer diesen zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlen oder ein neues Objekt zum Kauf finden.

Der Mensch untersucht ein Haus durch eine Lupe

Risiken von Banken bei der Hypothekarkreditvergabe

Der Kreditgeber ist in erster Linie an der Bewertung der Wohnung interessiert. Eine unabhängige Analyse wird durchgeführt, um Betrug seitens des Kreditnehmers zu verhindern, da er aus persönlichen Gründen mehr Geld anfordern und für andere Zwecke ausgeben kann. Nachdem die Bank dem Kreditnehmer einen hohen Betrag für den Kauf einer Wohnung gegeben hat, geht sie Risiken ein, da immer das Risiko einer Nichtrückzahlung des Kredits besteht. Um die Gefahr zu minimieren, beträgt die Höhe des Kredits zunächst nie den vollen Kaufpreis, sondern variiert zwischen 60 und 70%. Zweitens dient das erworbene Eigentum notwendigerweise als Sicherheit.

Schutz der Interessen des Kreditnehmers

Da Finanz- und Kreditinstitute versuchen, die Höhe der geliehenen Mittel zu unterschätzen, benötigt der Käufer eine Bewertung der Wohnung für eine Hypothek. Auf diese Weise kann er den angeforderten Geldbetrag argumentieren. Je größer der Kredit ist, den er von der Bank erhält, desto weniger müssen seine eigenen Mittel investiert werden. Nach einer unabhängigen Prüfung kann der Kreditnehmer den tatsächlichen Wert der erworbenen Immobilie erkennen und nicht den, der zum Verkäufer passt.

Wer macht die Bewertung

Die Bewertung von Wohnungen mit einer Hypothek erfolgt in der Phase der Erstellung der Dokumente. Alle Nuancen sind im Gesetz und im Bundesbewertungsstandard festgelegt, wonach nur dazu zugelassene Stellen Tätigkeiten ausüben dürfen. Der Kreditnehmer hat das Recht, eine Organisation oder eine Person unabhängig zu wählen, und kann die Gutachter verwenden, die die Akkreditierung bei der Bank bestanden haben, bei der er einen Kredit aufnehmen möchte.

Wie viel kostet eine Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek?

Die genauen Kosten des Service können nur nach Rücksprache mit einem Spezialisten ermittelt werden. Je nach Region kann es erheblich variieren. In Moskau liegt der Preis also im Durchschnitt zwischen 5.000 und 10.000 Rubel und hängt vom Wohnraum ab. Es ist klar, dass bei der Analyse von Elite-Wohnungen die Kosten höher sein werden als bei der Erstellung eines Berichts über Chruschtschow außerhalb der Moskauer Ringstraße durch Experten. Sehr oft organisieren Unternehmen Werbeaktionen, und auch heute finden Sie Angebote ab 2500 Rubel.

Auf wessen Kosten wird die Prüfung durchgeführt

Die Prüfung ist mühsam und zeitaufwändig. Die Kosten für die Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek hängen nicht nur von der Hypothek selbst ab, sondern auch von dem erforderlichen Papierpaket und der Dringlichkeit der Arbeiten. Alle diese Kosten trägt der potenzielle Käufer. Die Bank beteiligt sich nicht daran, da der Bericht eines der Dokumente ist, die der Kreditnehmer der Liste der für den Erhalt einer Hypothek erforderlichen Wertpapiere beifügen muss.

Der Mensch zählt Geld

Wo kann man eine Wohnungsbewertung bestellen?

Sie können ein Dokument nur bei Vertretern bestellen, die zur Durchführung von Bewertungsaktivitäten berechtigt sind – dies ist das Gesetz. Die Wahl Ihrer Person oder der Rückgriff auf eine empfohlene Bank ist bereits Sache des Kreditnehmers. Wenn ein Kreditinstitut darauf besteht, einen Gutachter nur aus der ihm akkreditierten Liste auszuwählen, muss eine offizielle Erklärung einer solchen Bankanforderung angefordert werden, da ein solches Verhalten nicht legal ist.

Unabhängige Firmen

Heute ist es nicht schwierig, ein Unternehmen zu finden, das eine Wohnung für eine Hypothek objektiv beurteilt. Bei der Auswahl eines potenziellen Unternehmens muss nicht nur eine vergleichende Analyse der angebotenen Dienstleistungen und der Arbeitsgeschwindigkeit, sondern auch der Kosten durchgeführt werden. Hier sind nur einige davon:

  • Independent Evaluation LLC;
  • LLC Independent Expert Evaluation Bureau;
  • Unabhängige Bewertungsgesellschaft GLOBAL.

Akkreditierte Spezialisten eines Kreditinstituts

Die Bewertung einer Hypothek kann nicht nur von unabhängigen Unternehmen, sondern auch von von der Bank selbst akkreditierten Unternehmen durchgeführt werden. Jedes Bankinstitut veröffentlicht auf seinem Internetportal Informationen mit den Kontaktdaten der einzelnen Unternehmen. Es ist wichtig zu verstehen, dass Kreditgeber nicht mit einem oder zwei professionellen Gutachtern zusammenarbeiten. Sie können immer wählen – allein in der Sberbank zertifizierter Gutachter gibt es ungefähr zweieinhalbhundert.

Privatpersonen

Das Gesetz verbietet nicht Personen, die das Recht haben, eine Bewertung durchzuführen. Sie müssen als Einzelunternehmer registriert sein und über eine Haftpflichtversicherung in Höhe von mindestens 300.000 Rubel verfügen. Dies hilft bei der Kostendeckung, wenn ein Fehler aufgrund von IP-Inkompetenz festgestellt wird. Bei der Ausgabe eines Hypothekendarlehens ist es nicht überflüssig, die Kandidatur eines unabhängigen Experten mit der Bank zu koordinieren.

So wählen Sie einen Gutachter aus

Sie können eine Wohnung für eine Hypothek in einem beliebigen Unternehmen bewerten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass jeder von ihnen die Arbeit effizient und auf hohem Niveau ausführt. Wenn Sie sich an einen bestimmten Gutachter wenden, ist es wichtig, dass das vorbereitete Dokumentpaket keine Fehler enthält. Aus diesem Grund müssen Sie sich an einen neuen Experten für den Service wenden. Wenn Sie die Bewertung erneut bezahlen, sollten Sie sich zunächst an den Bewertungen realer Personen orientieren, an besseren Bekannten, die direkten Kontakt zu einem Vertreter der Organisation hatten.

Unternehmen, die seit mehr als einem Jahr auf dem Markt tätig sind und nur hochqualifizierte Spezialisten beschäftigen, sollten beachtet werden. Verfolgen Sie keine billigen Angebote, denn die Arbeit eines Gutachters kann keinen Cent kosten. Bei der Auswahl eines Unternehmens ist es besser, das Unternehmen zu bevorzugen, dessen Bürostandort sich in unmittelbarer Nähe der Immobilie befindet. Dies trägt zur Kostensenkung bei.

Ein Mann mit einer Mappe in den Händen in einem leeren Raum

Vor- und Nachteile der Zusammenarbeit mit von der Bank empfohlenen Gutachtern

Wenn die Bank darauf besteht, dass ihre Person beim Kauf einer Wohnung Bewertungsvorgänge durchführt, kann der Kreditnehmer das Angebot ablehnen oder annehmen. Der Hauptvorteil der Zusammenarbeit mit einem akkreditierten Unternehmen ist eine schnelle Entscheidungsfindung, da deren Berichte mit fast 100% iger Zustimmung akzeptiert werden. Dieser Ansatz ist für den Kreditnehmer möglicherweise nicht sehr vorteilhaft, da die Gefahr besteht, den tatsächlichen Wert der erworbenen Immobilie zu unterschätzen. Zum Vergleich können Sie eine zusätzliche unabhängige Prüfung bestellen.

Wie ist die Bewertung einer Wohnung mit einer Hypothek

Zunächst müssen Sie entscheiden, welche Organisation oder Person den Bewertungsprozess durchführen soll. Dazu müssen Sie mit dem Vertreter alle Bedingungen für die Ausführung der Arbeiten und die Kosten der Dienstleistung aushandeln. Wenn der ausgewählte Kandidat nicht in der Liste der akkreditierten Banken enthalten ist, muss er koordiniert werden, um künftige Probleme zu vermeiden. Danach können Sie einen Antrag ausfüllen und einen Arbeitsvertrag abschließen.

Antrag auf Abschluss eines Beurteilungsvertrags

Bevor ein Experte eine Wohnung für eine Hypothek bewertet, müssen Sie einen Antrag ausfüllen. Dies kann in der Regel auf der Website des Unternehmens selbst erfolgen, und Sie müssen ein Minimum an Daten angeben. Dazu gehören der Name des Kunden, der Standort des zu bewertenden Objekts und einige Informationen dazu. Nach Prüfung des Antrags wird der Spezialist den Kunden kontaktieren, um den Zeitpunkt für die Vertragsunterzeichnung festzulegen.

Vertragsunterzeichnung

Für jede der Parteien wird eine Vereinbarung über die Form des Unternehmens in zweifacher Ausfertigung geschlossen. Bei Bedarf können Sie jederzeit Änderungen am Dokument vornehmen, wenn der Kunde einige Punkte hinzufügen möchte. Stellen Sie sicher, dass Sie Informationen über den Kunden, Informationen über den Gutachter, seine Qualifikationen und die Verfügbarkeit der zivilrechtlichen Haftung enthalten. Darüber hinaus werden Informationen zum Sicherheitenvermögen bereitgestellt und zu welchem ​​Zweck eine Bewertung durchgeführt wird. Die Rechte und Pflichten jeder Partei sind angegeben. Datum wird notiert, Unterschriften und alles versiegelt.

Welche Dokumente werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Um einen Vertrag abzuschließen und die Wohnung für eine Hypothek zu bewerten, müssen Sie eine große Anzahl von Papieren mitbringen. Das erste, was Sie brauchen, ist ein Reisepass. Wenn im Namen des Bürgers ein vertrauenswürdiger Vertreter spricht, ist eine Vollmacht für das Recht zur Durchführung von Aktivitäten erforderlich. Darüber hinaus müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:

  • Eigentumsbescheinigung für Immobilien.
  • Eigentumsdokumente (Vereinbarung über Schenkung, Verkauf, Privatisierung usw.);
  • technischer Plan;
  • Kataster- oder technischer Pass;
  • Bodenerklärung.

Reisepass eines Bürgers der Russischen Föderation und Dokumente

Methoden zur Ermittlung der Kosten einer Wohnung

Ein integrierter Ansatz in die Arbeit von Bewertungsorganisationen umfasst mehrere obligatorische Verfahren, was darauf hindeutet, dass diese Arbeit nicht einfach ist. Dies umfasst die Sammlung von Dokumenten, den Prozess der Inspektion des Objekts und dessen Analyse mit der Erstellung einer detaillierten Berichterstattung. Je nach verfolgtem Ziel werden unterschiedliche Methoden angewendet. Profitable hilft zu bestimmen, welche Vorteile sich aus dem Mietobjekt oder dem Weiterverkauf ergeben. Bei der Verwendung sind viele Annahmen zulässig, sodass der tatsächliche Zustand der Dinge nicht immer genau wiedergegeben wird.

Bei der Kostenmethode wird grundsätzlich der tatsächliche Zustand des bewerteten Wohnraums verwendet. Die für den Bau einer ähnlichen Anlage erforderlichen Kosten werden berücksichtigt. Hierzu ist ein Kostenvoranschlag erforderlich, ohne den keine genauen Angaben zur Wohnung möglich sind. Bei der Vergleichsmethode wird eine Parallele zwischen gleichen verkauften oder zum Verkauf stehenden Objekten gezogen. Es gibt eine Verallgemeinerung von Informationen, eine Bewertung wird unter Verwendung aller Arten von Koeffizienten vorgenommen. Die Methode gibt die genaueste Vorstellung vom tatsächlichen Wert des Hauses..

Immobilienmarktpreis

In einfachen Worten ist der reale Marktwert von Wohnraum der Betrag, für den der Käufer bereit ist, eine Wohnung zu kaufen, und der Verkäufer erklärt sich bereit, sie zu verkaufen. Eine Analyse des Marktpreises einer Wohnung ist nur möglich, wenn bestehende Angebote auf dem Markt untersucht werden. Die Wohnungen mit ähnlichen Verbraucherqualitäten werden berücksichtigt. Je mehr Optionen für das Vergleichsmerkmal angeboten werden, desto genauer ist die endgültige Zahl..

Flüssiger Wert

Neben dem Marktwert der Wohnung berücksichtigt der Kreditgeber die Liquidation. Dies sind die Kosten, für die Sie Immobilien mit minimalem Aufwand in kürzester Zeit verkaufen können. Um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, ist es äußerst wichtig, den Marktpreis ähnlicher Wohnungen genau zu bestimmen, da der Liquiditätspreis in geringerer Richtung davon abweicht und etwa 70–80% beträgt. Die Bank wird dem Kreditnehmer auf der Grundlage des Liquidationspreises ein Darlehen gewähren.

Was tun, wenn sich die Kosten für die Wohnung erheblich unterscheiden?

Die geschätzten Kosten können erheblich niedriger sein als auf dem Markt angeboten. Sie können die Differenz mit Ihrem eigenen Geld decken oder ein Verbraucherdarlehen beantragen, das jedoch zu einem höheren Prozentsatz ausgegeben wird. Sie können der Bank eine zusätzliche Anzahlung leisten. Dies wird dazu beitragen, den geschätzten Betrag der Hypothekentransaktion zu erhöhen. Es ist zulässig, einen unabhängigen Experten für eine zusätzliche Bewertung zu kontaktieren, da Nuancen, die sich auf die Wohnkosten auswirken, z. B. ein neues Gebäude des Bauherrn, die Verfügbarkeit von Reparaturen im Raum, der Standort in der Nähe der U-Bahn-Station, nicht berücksichtigt werden konnten.

Immobilienbewertungsbericht

Als Ergebnis der Evaluierungsarbeiten wird das Hauptdokument erstellt, das die Bank bei der Bestimmung des Kreditbetrags unterstützt. Dies ist ein Bericht, der rechtskräftig ist und die obligatorischen Anforderungen des Kunden erfüllt. Die Berichterstattung ist im Kern sozusagen ein Beweis dafür, warum die Immobilie einen solchen Preis hat. Es ist erlaubt, ein Dokument für Spezialisten zu erstellen, die Toleranzen einer Selbstregulierungsorganisation haben und ihre Verantwortung versichert haben.

Ein Mann rechnet mit einem Taschenrechner

Freigabeanforderungen

Da der Bericht rechtskräftig ist, muss er korrekt erstellt werden. Viele Banken stellen möglicherweise ihre eigenen zusätzlichen Anforderungen an den Papierkram. Sie müssen dies daher im Voraus wissen, da das Dokument möglicherweise nicht zur Prüfung angenommen wird. Alle von einer bestimmten Bank akkreditierten Gutachter kennen die vorgebrachten Geschäftsbedingungen, daher gibt es keine Beschwerden gegen die von ihnen erstellten Aussagen..

Darüber hinaus muss jeder erstellte Bericht den Anforderungen des Verbandes der russischen Banken (ARB) und des Verbandes der Hypothekarkredite für Wohnimmobilien (AHML) entsprechen:

  • einen gedruckten Look haben;
  • Daten können sowohl tabellarisch als auch beschreibend dargestellt werden.
  • alle zur Berechnung eines Kredits erforderlichen Daten enthalten;
  • Die Anzahl der Seiten sollte 30 nicht überschreiten.

Welche Informationen sollten im Bericht enthalten sein?

Da die Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek von einer Bank auf einem von einem Experten erstellten Bericht basiert, sollte das Dokument umfassende Daten enthalten. Stellen Sie sicher, dass Sie Informationen über den Kunden und den Auftragnehmer bereitstellen. Enthält Daten zum zu analysierenden Objekt, Aufgaben und Methoden zur Kostenbegründung. Die Analyse von Standort, Entwicklungsperspektiven. Es werden Fotos des Hauses, des Eingangs, der Wohnung selbst oder ihres Anteils gegeben. Die Parameter der Wohnung werden beschrieben (Boden, Fläche, Deckenhöhe usw.)

Alle Eigenschaften des Objekts werden im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen dargestellt, vorgenommene Sanierungen werden berücksichtigt. Die Berechnung der Kosten pro Quadratmeter in den verglichenen Wohnungen erfolgt mit abnehmenden und zunehmenden Koeffizienten. Der Markt- und Liquidationswert der Wohnung wird ermittelt. Zusätzlich zu all diesen Informationen wird der Bericht mit Anträgen, Handlungen, Kopien von Dokumenten und anderen Fotos des Objekts ergänzt.

Berichtserstellung und Einreichungszeit

Abhängig von der Komplexität und Qualifikation des Experten kann die Erstellung des Berichts unterschiedliche Zeiten dauern. Die Arbeit kann zwei Tage dauern, aber auch länger. In der Regel beträgt die durchschnittliche Zeit für die Erstellung jedoch nicht mehr als fünf Arbeitstage. Nachdem der Bericht fertig ist, erhält der Kunde eine Benachrichtigung, dass das Dokument abgeholt werden kann. Wenn der Bericht in einem nicht akkreditierten Unternehmen erstellt wurde, muss die Verfügbarkeit von Kopien von Dokumenten nachverfolgt werden, die die Rechtmäßigkeit des Unternehmens bestätigen.

Gültigkeitsdauer der Wohnungsbewertung

Aufgrund der Tatsache, dass sich der Preis von Immobilien ändern kann und sich ihr Zustand verschlechtert, beträgt die Gültigkeitsdauer des Berichts nach dem Gesetz 6 Monate. Dies geschieht, damit der Kunde bei anderen Kreditinstituten einen Antrag stellen kann, wenn er eine Kreditverweigerung erhält. Nach sechs Monaten, wenn es nicht möglich war, ein Darlehen zu erhalten, eine Neubewertung der Wohnung für eine Hypothek.

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